오래된 주택이 지진 때 더 위험할까요?

수십 년 전에 지어진 집이 자동으로 위험한 것은 아니며, 더 새 집이 자동으로 더 잘 보호되는 것도 아닙니다. 같은 해에 지어진 두 집도 기초(파운데이션), 골조, 토양 상태, 유지관리 상태, 시간이 지나며 바뀐 점들에 따라 지진 때의 성능이 크게 달라질 수 있습니다.

일부 오래된 집은 튼튼한 자재로 지어졌고, 이미 기초 볼팅 같은 개선을 받은 경우도 있습니다. 또는 크리플 월(cripple-wall) 보강처럼 보강 공사가 되어 있을 수도 있습니다. 반면 다른 집은 시공사나 엔지니어가 더 자세히 확인하고 싶은 기존 구조 디테일이 아직 그대로 있을 수 있습니다.

가장 현실적인 다음 단계는 ‘건축 연도’만 보고 추측하는 것이 아닙니다. 면허가 있는 내진 보강(리트로핏) 시공업체나 구조 엔지니어가 실제 집을 보고, 무엇이 필요할지(또는 정말 필요한 게 없는지)를 확인해줄 수 있습니다.

오래된 주택은 이후에 일반화된 건축 방식이 등장하기 전에 지어졌거나, 중요한 연결 부위가 시간이 지나며 약해졌을 때 더 취약할 수 있습니다. 습기 피해, 부패(썩음), 흰개미 피해, 녹슨 철물, 침하(settlement) 등은 집이 흔들림을 받을 때의 반응을 바꿀 수 있습니다.

또한 여러 해의 마모 이후에 업데이트가 없었거나, 이전 작업이 제대로 된 설계나 허가 없이 진행된 경우 집이 더 노출될 수도 있습니다. 그렇다고 해서 문제가 ‘확실하다’는 뜻은 아닙니다. 그 집은 더 가까이 살펴볼 가치가 있을 수 있다는 의미입니다.

전문가가 흔히 고려할 수 있는 요소에는 예를 들면 다음이 포함됩니다:

• 집이 기초에 단단히 연결되어 있는지
• 크롤 스페이스(crawl space, 바닥 밑 공간)의 짧은 벽이 보강되어 있는지
• 평면에 큰 빈 공간이 있거나 하부 층이 약해 보이는지
• 굴뚝, 현관(포치), 증축물 등이 추가적인 부담 지점을 만들었는지

많은 시공업체는 경량 목구조(light-frame) 주택에서 특히 중요한 경우가 많은 부분부터 시작합니다. 한 가지 예는 나무 골조와 기초(파운데이션) 사이의 연결 상태입니다. 일부 오래된 집은 내진 보강 시공업체가 오늘날 기대하는 방식처럼 볼팅이 되어 있지 않을 수 있습니다.

또 다른 흔한 영역은 크리플 월(cripple wall)입니다. 크롤 스페이스 주택에서 기초와 첫 번째 바닥 사이에 있는 짧은 벽인데요. 이 벽이 약하거나 제대로 보강되어 있지 않다면, 보강 계획의 일부로 논의될 수 있습니다.

시공사들은 또한 다음을 점검할 수 있습니다:

1. 크롤 스페이스의 골조(프레이밍)와 기둥(post)
2. 차고 또는 앞이 열린 벽(보강이 제한적인 경우)
3. 보강되지 않은 석조(마소나리) 굴뚝
4. 부패(썩음), 균열, 또는 이전에 움직였던 흔적

집에 턱 언더 주차(tuck-under parking) 같은 큰 개방형 하부 공간이 있거나 1층이 약하게 느껴진다면, 소프트 스토리(Soft-story) 리트로핏 조례에 대해서도 읽어보는 것을 권할 수 있습니다. 해당 조례가 적용되는지는 건축 유형과 현장 검토 결과에 따라 달라집니다.

여러 번 리모델된 오래된 집은 손대지 않은 같은 시기의 집과 위험 양상이 다를 수 있습니다. 벽을 제거하거나, 방을 추가하거나, 창문을 더 크게 만들거나, 차고를 전환하거나, 지붕을 바꾸는 등의 변화는 구조물 안에서 하중이 어떻게 이동하는지에 영향을 줄 수 있습니다.

가끔은 리모델이 집을 더 좋아지게 만들기도 합니다. 하지만 때로는 새로운 취약 지점을 만들기도 합니다. 시공사나 엔지니어는 골조가 맞지 않게 연결되었는지, 지지대가 변경되었는지, 그리고 증축이 원래 집과 기대만큼 잘 연결되지 않았다는 신호가 있는지 등을 살펴볼 수 있습니다.

온라인 체크리스트가 어디까지나 참고만 가능한 이유가 여기에 있습니다. 실제로는 면허를 가진 사람이 크롤 스페이스, 기초, 벽, 그리고 변경된 모든 구역을 ‘직접’ 보고 판단하는 것이 유용한 답에 가깝습니다.

면허가 있는 내진 보강 시공업체는 집에서 접근 가능한 부분을 점검하고, 여러분 같은 집에 보통 어떤 업그레이드가 고려되는지 설명해줄 수 있습니다. 공학적인 검토가 필요하다면, 면허가 있는 구조 엔지니어가 현장에서 발견되는 특정 조건에 맞춘 설계 가이드를 제공할 수 있습니다.

그들은 기초 유형, 골조 배치, 크롤 스페이스 또는 지하실 벽, 경사나 침하 문제, 그리고 이전 작업이 일관되고 완성도 있게 보이는지 등을 평가할 수도 있습니다. 또한 어떤 항목이 ‘우선적으로’ 걱정해야 하는지, 어떤 개선은 선택 사항인지도 알려줄 수 있습니다.

다음에 대한 명확한 서면 메모를 요청하세요:

• 관찰된 취약 지점
• 제안된 작업 범위(scope of work)
• 포함되는 것과 제외되는 것
• 허가나 공학(엔지니어링)이 필요할 수 있는지

어디서부터 시작해야 할지 잘 모르겠다면 면허 있는 내진 보강 시공업체 찾는 방법을 확인하거나 무료로 매칭 받기를 이용해 보세요. BedrockMatch는 집주인을 위한 무료 매칭 서비스이며, 누구를 고용할지는 여전히 여러분이 선택합니다.

집의 상태에 따라 시공사는 집을 기초에 볼팅하는 것, 크리플 월을 보강하는 것, 특정 벽 라인을 더 튼튼하게 하는 것, 골조 부재 간 연결을 개선하는 것, 오래된 석조 굴뚝을 다루는 것 등과 같은 옵션에 대해 이야기할 수 있습니다. 정확한 작업 범위는 집에 따라 달라서 현장 점검 후 확인해야 합니다.

비용은 지역, 접근성, 작업 범위에 따라 달라집니다. 참고용 예시로만 보면, 제한적인 크롤 스페이스 내진 작업은 수천 달러 정도일 수 있지만, 더 넓은 범위의 구조 보강은 훨씬 더 커질 수 있습니다. 이는 약속이나 고정 가격이 아닙니다. 반드시 여러분의 집에 대한 정확한 서면 견적을 받으세요.

일부 집주인은 비용 지원 대상이 되는지도 확인합니다. 캘리포니아에서는 Earthquake Brace + Bolt(지진 버팀대 + 볼트) 프로그램이 자격을 갖춘 작업에 대해 최대 약 $3,000 정도를 지원할 수 있으며, 일부 FEMA(미연방재난관리청) 관련 재해 경감(위험 저감) 프로그램도 특정 지역에서 이용 가능할 수 있습니다. 자격 여부를 확인하고, 계획을 세우기 전에 현재 프로그램 규정을 꼭 확인하세요.

견적을 비교할 때 총가격만 보지 마세요. 두 견적이 비슷하게 들릴 수 있지만, 실제로는 사용 자재, 허가 처리, 엔지니어링 협의, 수리 포함 범위(수당), 청소 범위 등이 매우 다를 수 있습니다.

비교하기 쉬운 방법은 각 견적자에게 같은 질문을 하는 것입니다:

• 정확히 어떤 작업이 진행되나요?
• 가격에서 제외되는 항목은 무엇인가요?
• 필요하면 허가(퍼밋)를 받아오나요?
• 엔지니어링이 필요할 경우 누가 담당하나요?
• 접근을 위해 개구(뚫림/열림)한 뒤 어떤 수리 작업이 포함되나요?

계약하기 전에 시공사의 면허, 본드(bond), 보험을 해당 주 및 지역 기관을 통해 직접 확인하세요. 작업 범위, 일정, 지불 조건, 변경 주문(change-order) 절차를 서면으로 확인해야 합니다. 집주인은 누구를 고용할지에 대한 통제권을 가지며, 견적 내용이 명확해질 때까지 질문하는 것은 충분히 합리적입니다.