Gabay ng May-ari ng Bahay sa mga Retrofit para sa Bagyo at Hangin

Ang wind retrofit ay isang pangkat ng mga pagpapahusay na tumutulong sa mga pangunahing bahagi ng bahay na manatiling mas magkakabit sa panahon ng malalakas na hangin at pag-ulan na dala ng hangin. Simple ang ideya: dapat nagtutulungan ang bubong, mga dingding, mga sahig, mga bukana/pagbubukas, at pundasyon para ang isang mahina na bahagi ay hindi madaling magdulot ng mas malaking pinsala.

Madaling ilarawan ito ng mga kontratista bilang pagpapahusay sa load path ng bahay—ibig sabihin, ang paraan kung paano dumadaan ang puwersa ng hangin sa loob ng istruktura. Maaaring kabilang dito ang mas matibay na pagkakabit ng bubong, pagdaragdag ng mga connector, mas magandang pagkakabit sa wall at floor framing, at pagprotekta sa mga bukana gaya ng pintuan ng garahe o mga bintana. Kung aling mga upgrade ang bagay, depende iyon sa edad ng bahay, disenyong ipinagawa, hugis ng bubong, kung gaano ito nalalantad sa panahon sa inyong lugar, at sa kasalukuyang kondisyon.

Hindi lahat ng bahay ay pare-pareho ang kailangang gawin. Makakapagpatunay ang lisensyadong kontratista o inhinyero kung ano ang tama pagkatapos ng pagtingin sa aktwal na lugar. Kung natututo pa lang kayo tungkol sa mga retrofit options sa pangkalahatan, ang kumpletong mga gabay namin ay makakatulong sa inyo na ikumpara ang mga paksa bago kayo mag-request ng bids.

Kapag sinusuri ng kontratista ang bahay para sa trabaho sa bagyo o wind retrofit, karaniwan nilang hinahanap ang mga lugar kung saan puwedeng buhatin, itulak, o hilahin ng hangin ang mga materyales para maghiwa/ humiwalay ang pagkakabit. Mas kaunti ang connector ang mga mas lumang bahay kumpara sa mas bago, at kahit ang mga mas bagong bahay ay puwedeng may pagkasira, pinsala sa tubig, o mga naunang pagkukumpuni na nakakaapekto sa performance.

Kadalasan ay sinusuri nila ang mga sumusunod:

• Kondisyon ng pantakip sa bubong at kung paano nakakabit ang roof deck
• Pagkakabit ng bubong sa dingding, kasama ang mga clip o strap na nakikita o madaling maabot
• Mga dulo ng gable at ibang bahagi ng dingding na maaaring kailangan ng dagdag na bracing
• Mga pintuan ng garahe, entry doors, at malalaking bukana
• Mga bintana, shutters, at iba pang opsyon sa proteksyon ng mga bukana
• Mga soffit, vents, at mga lugar kung saan puwedeng makapasok ang pag-ulan na dala ng hangin
• Kondisyon ng mga anchor at mga koneksyon ng framing sa mas mababang bahagi ng bahay

Maaari ring magtanong ang kontratista tungkol sa mga dati nang pinsala mula sa bagyo, pagtagas, o renovation/remodeling. Importante ito dahil puwedeng magbago ang inirerekomendang saklaw ng trabaho kapag may nakatagong pinsala. Kung may kakaibang framing, mga extension, o lumang kasaysayan ng permit ang inyong bahay, maaaring gusto rin ninyong basahin ang mga retrofit permit at engineering plans, dahil ang ilang proyekto ay nangangailangan ng mga guhit o dagdag na pagsusuri.

Madaling marinig ng mga may-ari ng bahay ang ilang karaniwang kategorya ng upgrade. Una ay ang pagpapahusay ng pagkakabit ng bubong—halimbawa, muling pag-kako o kung paano pa man pahihigpitin ang roof deck kung angkop. Pangalawa ay ang pagdaragdag o pag-upgrade ng roof-to-wall connectors para mas maayos na nakakabit ang framing ng bubong sa mga pader sa ibaba.

Ang proteksyon sa mga bukana ay isa ring karaniwang kategorya. Depende sa bahay, puwedeng pag-usapan ng kontratista ang mga impact-rated na produkto, shutters, mas matibay na hardware ng pinto, o pagpapalakas ng pintuan ng garahe. Sa ilang kaso, nirerekomenda rin ng mga kontratista ang bracing para sa mga gable end o mga pagpapahusay na nakakatulong bawasan ang pagpasok ng tubig sa paligid ng mga bahaging madaling tumagos at mga butas/penetrations.

Maaaring marinig ninyo ang mga upgrade na gaya ng:

1. Mga pagpapahusay sa pag-angkla/ pagkakabit ng roof deck
2. Hurricane clips o straps sa mga koneksyon ng roof framing
3. Bracing sa gable end
4. Pagpapalakas ng pintuan ng garahe o pagpapalit nito
5. Mga sistema para sa proteksyon ng bintana o mga bukana
6. Mga pagpapahusay sa soffits, vents, at flashing details

Mga halimbawa lang ito, hindi checklist para sa bawat bahay. Makakapagpatunay ang lisensyadong lokal na kontratista kung ano ang praktikal para sa inyong bahay at badyet pagkatapos makita ang property. May ilan ding nagtatanong kung nagkakasapaw ba ang earthquake work at wind work; minsan nagkakasapaw sa pagpaplano, pero magkaiba ang saklaw ng trabaho. Kung may iba pa kayong alalahanin sa istruktura, puwede kayong makakuha ng tugma nang libre para makausap ang mga lokal na kontratista.

Malaki ang pagkakaiba ng gastos dahil ang wind retrofit work ay kadalasan package ng mas maliliit o mas malalaking upgrade, hindi isang standard na trabaho lang. Bilang halimbawang gabay, may ilang may-ari ng bahay na gumagastos ng ilang libong dolyar para sa mga targeted improvements, habang ang mas malalawak na proyekto na may kasamang trabaho sa bubong, maraming bukana, o malaking upgrade sa mga connector ay puwedeng umabot sa mga sampung libong dolyar. Ang aktwal na presyo ay nakadepende sa bahay, rehiyon, mga materyales, access, at kung kailangan munang ayusin ang mga problema.

Narito ang ilang halimbawa kung ano ang puwedeng makaapekto sa presyo:

• Sukat ng bahay at bilang ng palapag
• Hugis ng bubong, slope, at uri ng materyal
• Kung mas magiging madali ang trabaho kapag nagpapalit ng bubong
• Bilang ng mga pintuan ng garahe, bintana, o malalaking bukana
• Nakatagong pinsala, bulok, o mga problemang may kinalaman sa moisture na natuklasan habang ginagawa
• Mga kailangan sa permit, engineering, at inspection sa inyong lugar

Hilingin sa bawat bidder na paghiwalayin ang base scope mula sa mga optional items. Mas madali itong ikumpara ang presyo kada linya kaysa paghambingin ang isang malaking numero sa isa pa. Kung may binabanggit na grants o incentive programs ang kontratista, ituring iyon na posibleng tulong lang, hindi garantiya. Para sa earthquake work, ang California's Brace + Bolt program ay maaaring makatulong sa ilang may-ari ng bahay na magbayad para sa mga qualifying retrofits, at ang FEMA hazard-mitigation programs ay minsan puwedeng tumapat sa ilang uri ng proyektong pampabawas sa panganib. Tingnan kung kwalipikado kayo at kumpirmahin nang direkta sa program kung ano ang kasalukuyang patakaran.

Ang isang magandang bid ay dapat malinaw na naglalarawan kung ano ang balak gawin ng kontratista, anong mga materyales o connector ang kasama, sino ang hahawak ng permits, at kung ano ang hindi kasama. Ang pinakamababang bid ay hindi laging pinakamagandang value kung malabo ang saklaw o naiwan ang mga mahalagang item na posibleng maging change orders sa bandang huli.

Kapag ikinukumpara ninyo ang mga estimate, itanong sa bawat kontratista ang parehong mga tanong:

1. Anong eksaktong weak points ang nakita ninyo sa site?
2. Aling mga upgrade ang kasama sa base price?
3. Anong optional work ang nirerekomenda ninyo, at bakit?
4. Kailangan ba ng permits o engineering para sa saklaw na ito?
5. Ano ang puwedeng magbago sa presyo kapag nagsimula na ang trabaho?
6. Paano ninyo idodokumento ang natapos na trabaho?

Nakakatulong din na humingi ng iskedyul ng bayad, inaasahang petsa ng simula, tinatayang tagal, at kung sino ang responsable sa paglilinis. Kumuha ng final scope at presyo na nakasulat bago magsimula ang trabaho. Nasa inyo ang kontrol kung sino ang kukunin ninyong kontratista, at dapat ninyong i-verify ang lisensya, bond, at insurance ng kontratista mismo.

Ang ilang wind retrofit projects ay simple lang, pero ang iba ay nangangailangan ng permits, product approvals, o engineering. Nag-iiba ang mga requirements depende sa lungsod, county, at eksaktong saklaw ng trabaho. Makakapagsabi ang lisensyadong kontratista kung ano ang karaniwang kailangan sa inyong lugar, at makukumpirma ng inyong building department ang mga kasalukuyang patakaran.

Ang timing ay madalas nakadepende sa schedule ng roofing, pagtataya ng panahon, permit review, at lead times ng mga produkto. Kung ang trabaho ay may kinalaman sa bubong o mga bukana sa labas, maraming may-ari ng bahay ang mas gustong magplano bago ang storm season kaysa maghintay ng emergency repair. Kung kailangan ng mga drawing o permit package ang proyekto ninyo, kadalasan ay madaragdag iyon ng oras sa simula. Ipinaliliwanag ng aming gabay sa retrofit permits at engineering plans ang proseso sa malinaw at madaling salita.

Bago magsimula ang trabaho, itanong kung paano ihahanda ang bahay. Maaaring kailangan ninyong ilipat ang mga sasakyan, linisin ang access sa attic, protektahan ang mga gamit na malapit sa mga pader ng garahe, o paghandaan ang ingay at mga maikling panahon na may bukas na parte ng exterior. Kung nagtatrabaho kayo mula sa bahay o may mga nangungupahan, pag-usapan nang maaga ang iskedyul para alam ng lahat kung ano ang aasahan.

Pumili ng kontratista na madalas gumawa sa inyong lugar ng mga wind o storm-related retrofits, hindi lang basta general repairs. Mahalaga ang lokal na karanasan dahil puwedeng magkaiba nang malaki ang mga materyales, permitting, inspection practices, at mga karaniwang uri ng bahay mula sa isang rehiyon patungo sa iba.

Bago kayo pumirma, gawin ang ilang praktikal na hakbang:

• I-verify ang status ng lisensya sa licensing board ng inyong state
• I-confirm nang direkta ang bond at insurance, hindi lang sa business card o ad
• Itanong kung empleyado ang gamit ng kumpanya, subcontractors, o pareho
• Suriing mabuti ang written scope, payment terms, at mga salita tungkol sa warranty
• Siguraduhing malinaw na nakalista sa kontrata kung sino ang responsable sa permits

Hindi ninyo kailangang ayusin ito nang mag-isa. Ang BedrockMatch ay isang libreng matching service para sa mga may-ari ng bahay, at ang mga kalahok na kontratista ay nagbabayad ng flat fee para maipakilala. Kayo ang magpapasya kung kanino kayo makikipag-usap at kung sino ang kukunin ninyong kontratista. Kung gusto ninyong ihambing ang mga lokal na opsyon, puwede kayong makakuha ng tugma nang libre.