Pagbubolting ng Pundasyon para sa Mas Lumang mga Bahay

Sa maraming lumang bahay, ang kahoy na balangkas (wood framing) na nakapatong sa pundasyon ay maaaring may limitadong luma o hindi na napapanahong pagkapit/angkla. Ang foundation bolting ay nagdaragdag o nagpapahusay ng mga anchor bolt at mga kaugnay na connector para mas maging maayos ang pagkakakonekta ng bahay at kongkretong pundasyon habang nanginginig ang lupa sa lindol.

Ang layunin ay pagbutihin ang load path sa pagitan ng bahay at pundasyon. Sa simpleng paliwanag, ibig sabihin ay makatulong na mabawasan ang posibilidad na madulas o lumayo ang bahay sa pundasyon nito sa panahon ng matinding pagyanig. Hindi ito garantiyang magiging ligtas ang resulta, at nakadepende ang magiging epekto sa edad ng bahay, disenyo, kondisyon, uri ng lupa, at sa kabuuang saklaw ng retrofit work.

Karaniwang tinatalakay ang foundation bolting kasama ng cripple wall bracing dahil maraming bahay na nakataas ay kailangang suriin nang magkasabay ang dalawang system. Matutukoy ng contractor o lisensyadong engineer kung alin ang naaangkop matapos ang onsite assessment.

Karaniwang isinasaalang-alang ang ganitong trabaho para sa mga lumang wood-frame na bahay, lalo na ang mga bahay na itinayo bago naging malawak ang paggamit ng modernong anchoring standards. Ang mga bahay na nakataas ang pundasyon na may crawl space ay madalas mas madaling suriin dahil makikita mula sa ilalim ang koneksyon sa pagitan ng balangkas at pundasyon.

Ang isang contractor ay maaaring mas maingat na tumingin sa mga palatandaan tulad ng:

• mas lumang nakataas na pundasyon
• may nakikitang access sa crawl space
• luma o malayo/malawak ang pagkakalagay ng anchor bolts
• maiikling pader na gawa sa kahoy (wood stud walls) sa pagitan ng pundasyon at unang palapag
• may nakaraang paggalaw, pagkakapatong/settling, o naunang ayos na hindi naisumite o hindi pinahintulutan

Hindi lahat ng bahay ay pare-pareho ang kailangang solusyon. May mga bahay na maaaring kailangan lang ng limitadong anchoring work, habang ang iba ay puwedeng masuri rin para sa sill plate repairs, plywood bracing, o ibang seismic upgrade gaya ng soft-story retrofit para sa ilang uri ng building. Ang tanging onsite inspection ang makakapagpatunay kung ano ang tamang saklaw.

Karaniwan, magsisimula ang retrofit contractor sa pagpunta sa site. Maaari nilang inspeksyunin ang crawl space, uri ng pundasyon, kondisyon ng sill plate, mga puntong madaanan, mga kasalukuyang anchors, at kung may cripple wall na dapat tugunan sa parehong oras. Kung may mga bahagi ng lugar na natatakpan o hinaharangan ng insulation, storage, ductwork, o mga natapos na pader/finish, maaari nilang banggitin ang dagdag na labor dahil sa access.

Ang presyo ay kadalasang nakabatay sa layout ng bahay at sa aktuwal na kondisyon sa pag-install, hindi lang sa kabuuang square footage. Karaniwang nakakaapekto sa gastos ang:

1. kung gaano karaming bahagi ng perimeter ng pundasyon ang kailangang ayusin
2. kung masikip o mahirap pasukin ang crawl space
3. kung kailangan munang tugunan ang damaged wood o mga isyung dulot ng moisture
4. kung kailangan ng permits at engineering sa lungsod o county na iyon
5. kung ang bolting ay pinagsama sa bracing o iba pang seismic work

Hilingin ang nakasulat na saklaw (scope) na naglilista kung ano ang ikakabit, kung anong mga lugar ang sakop, kung ano ang hindi kasama, at kung ang mga bayad sa permit ay hiwalay. Puwede kang ma-match, libre sa mga lokal na kontraktor, pero dapat pa rin ninyong ihambing nang maingat ang mga bid at siguraduhing kayo mismo ang mag-verify ng license, bond, at insurance.

Depende ito sa bahay, pero kadalasan ay nagtatrabaho ang contractor mula sa crawl space o sa paligid (perimeter) ng pundasyon para ikabit ang anchor bolts, plate washers, at iba pang aprubadong connector kung saan kailangan. Sa ilang bahay, maaaring kailangan ding ayusin ang mga bahagi ng framing o sill material bago makapag-install ng bagong hardware.

Karaniwang sunod-sunod na proseso ay maaaring kabilang ang:

• pagtiyak sa access at pagprotekta sa mga lugar na pagdadaanan/atrabahuan
• paglinis o paghahanda ng mga bahagi ng pundasyon at sill
• pagbabarena at pag-set ng anchors o pagdaragdag ng aprubadong retrofit hardware
• pag-tighten at pagdo-document ng mga koneksyon
• pag-aayos ng final inspection kung kinakailangan ang permit

Karaniwan, hindi kailangang umalis o mag-move out ang mga homeowner para sa ganitong uri ng trabaho nang mag-isa, pero mahalaga ang access. Maaaring hilingin sa inyo ng contractor na alisin o linisin ang mga nakaimbak na gamit malapit sa mga pasukan ng crawl space, gilid ng garahe, o mga perimeter wall. Kung ang bahay ay may isyung moisture, peste, o pagkabulok (rot), kailangan din itong bigyan ng hiwalay na atensyon bago o habang ginagawa ang retrofit.

Para sa maraming single-family homes, ang foundation bolting ay madalas na tinatalakay sa isang typical illustrative range na nasa bandang $3,000 to $8,000 kapag medyo diretso lang ang saklaw. Kung ang bahay ay may limitadong access sa crawl space, damaged wood, may requirements sa permit o engineering, o kung ang bolting ay pinagsama sa bracing, mas mataas ang kabuuan. Malaki ang epekto ng lokal na halaga ng labor at ng kondisyon ng bahay.

Nag-iiba rin ang timing. Ang isang simpleng trabaho ay maaaring tumagal ng mga 1 hanggang 3 working days kapag naischedule na, habang ang mas komplikadong trabaho ay maaaring mas matagal. Ang permitting, review ng engineering, at pag-schedule ng inspection ay maaaring magdagdag ng oras bago magsimula ang crew o bago tuluyang maaprubahan ang proyekto.

Isa sa pinakamalalaking praktikal na isyu ang access. Ang masikip na crawl spaces, mababang clearance, debris, lumang insulation, mga plumbing line, at mga nakaimbak na gamit ay puwedeng makabagal sa trabaho at makaapekto sa presyo. Bago pumirma, tanungin ang contractor kung ano ang kailangan ninyong ilipat o ayusin, kung kasama ang dust control, at kung may mga kondisyon na puwedeng magbago ang presyo kapag nagsimula na ang trabaho.

Kung gusto ninyong ihambing ang mga kaugnay na opsyon sa seismic, maaari rin ninyong tingnan ang ibang retrofit services bago magpasya kung aling contractor ang kokontakin.

Ang magandang bid ay sapat na detalyado para maikumpara ninyo ang isang contractor sa iba. Dapat nitong ipaliwanag kung ano ang kanilang nakita, ano ang plano nilang ikabit, at anong mga palagay (assumptions) ang ginawa nila tungkol sa access at umiiral na kondisyon.

Isaalang-alang ang pagtatanong:

• Foundation bolting ba ang buong saklaw, o inirerekomenda rin ninyong suriin ang iba pang trabaho?
• Kukuha ba kayo ng permits kung kinakailangan sa lungsod o county ko?
• Anong hardware at spacing ang kasama sa bid?
• Kasama ba ang repairs para sa rot, termite damage, o moisture damage, o hiwalay ba ito?
• Paano ninyo hahawakan ang change orders kapag may natuklasang hidden conditions?
• Anong cleanup ang kasama kapag tapos na ang trabaho?
• Maaari ba kayong magbigay ng patunay ng kasalukuyang lisensya, bond, at insurance?

Hilingin din ang nakasulat na contract price, payment schedule, at scope bago magsimula ang trabaho. Nasa homeowner ang kontrol kung sino ang pipiliin, kaya maglaan ng oras para ikumpara ang mga bid, i-verify nang direkta ang credentials sa ahensya sa licensing ng inyong estado, at siguraduhing malinaw at limitado ang anumang warranty language sa aktuwal na trabaho ng contractor.

Nag-iiba ang mga patakaran sa permit ayon sa lungsod at county. Sa ilang lugar, maaaring kailangan ng mga permit at inspeksyon ang foundation bolting at kaugnay na seismic work, at sa ilang kaso ay maaaring kasangkot ang isang lisensyadong engineer. Matutukoy ng contractor kung ano ang tingin nila ang kakailanganin sa lokal, pero kung gusto ninyong makakuha ng final na sagot, magtanong sa inyong building department.

Kung nag-aalala kayo sa gastos, tanungin kung puwedeng i-phase ang proyekto o kung nag-aalok ang contractor ng mga opsyon sa pagbabayad. May ilang homeowner din na tumitingin sa credit union o home-improvement financing, pero nag-iiba ang terms—maingat ninyong suriin ang mga ito.

Para sa tulong pinansyal, puwedeng tingnan ng mga homeowner sa California kung kwalipikado sila sa programang Earthquake Brace + Bolt (EBB), na maaaring magbigay ng hanggang $3,000 para sa kwalipikadong seismic retrofit work. May ilang lugar din na may mga FEMA-related hazard-mitigation grants o mga lokal na programa paminsan-minsan. Maaaring magbago ang availability, eligibility, at sakop na trabaho, kaya ituring itong mga opsyon na i-research, hindi mga garantiya ng pondo.