¿Cuánto cuesta una adecuación de “soft-story” para una casa o edificio?
Los costos de la adecuación de “soft-story” pueden variar mucho porque el precio depende del tamaño del edificio, su distribución, el estado actual y lo que encuentre en el sitio un contratista o ingeniero con licencia. Para muchos propietarios de casas y dueños de edificios pequeños, el punto de partida más útil es entender los rangos de costo más comunes y qué debería incluirse en el presupuesto.
Rangos típicos de costo para una adecuación de “soft-story”
Un rango ilustrativo típico para una adecuación de “soft-story” suele ser de aproximadamente $15,000 a $60,000+ para propiedades residenciales más pequeñas, y los edificios más grandes o más complejos a veces cuestan más. El número final depende de la casa o el edificio, la ciudad, el proceso de permisos y el tipo de refuerzo que recomiende un contratista o ingeniero después de una evaluación en el sitio.
En muchos casos, el extremo más bajo aplica a distribuciones más simples con acceso más fácil y menos trabajo estructural adicional. El extremo más alto es más común cuando el nivel inferior abierto necesita un refuerzo importante, cuando hay que retirar y reparar acabados, o cuando los requisitos de ingeniería y permisos son más complejos.
Si no está seguro de si su propiedad realmente encaja con la definición de una condición de “soft-story”, pídale a un contratista con licencia o a un ingeniero estructural que lo evalúe en persona. Si su preocupación es otro tipo de trabajo sísmico, también puede leer qué es el atornillado de la cimentación.
Qué hace que el precio suba o baje
Los factores que más influyen en el costo suelen ser cuáto refuerzo se necesita y qué tan difícil es instalarlo. Un contratista está cotizando mano de obra, materiales, acceso, equipo y el tiempo necesario para coordinar permisos e inspecciones.
Factores comunes que pueden cambiar el precio incluyen:
- qué tan abierto o débil es el nivel inferior
- si se necesitan nuevos marcos de acero, postes, vigas o muros cortafuerza de madera contrachapada (plywood)
- el estado del armazón (estructura) y la cimentación existente
- qué tan fácil es llegar al área donde se trabajará
- costos locales de mano de obra y permisos
- si hay que mover y volver a colocar trabajo eléctrico, de plomería o de acabados
Los edificios más antiguos pueden costar más si aparecen problemas ocultos después de abrir paredes o techos. No siempre sucede, pero es buena idea preguntar a cada oferente cómo manejan órdenes de cambio y reparaciones inesperadas.
Cómo el tamaño y la distribución del edificio afectan el costo
El tamaño importa, pero la distribución importa igual. Un edificio más pequeño con un nivel de estacionamiento muy abierto puede necesitar un refuerzo más concentrado que un edificio más grande con más paredes existentes y mejores rutas de carga.
Características que a menudo afectan el precio son:
- Número de niveles (pisos) y unidades
- Ancho de las aberturas del garaje o estacionamiento abierto
- Si el trabajo es solo al frente o en varias áreas
- Altura del techo y acceso para el equipo
- Necesidad de proteger áreas ocupadas durante la construcción
Para casas de una sola familia, este tipo de trabajo es menos común que mejoras sísmicas más sencillas, pero algunas casas en ladera, con garaje tipo “tuck-under” o diseñadas especialmente todavía pueden requerir una evaluación. Solo una evaluación en el sitio puede confirmar si aplica a su propiedad.
Qué puede incluirse en una cotización del contratista
Las cotizaciones no siempre incluyen los mismos elementos, así que dos precios pueden verse muy diferentes incluso cuando los contratistas proponen un trabajo similar. Pida un alcance por escrito que explique exactamente qué se incluye, qué se excluye y qué podría cambiar el costo más adelante.
Una cotización puede incluir:
- demolición o apertura de paredes
- herrajes estructurales, acero, anclajes o materiales de muros cortafuerza
- mano de obra para la instalación
- protección básica del sitio y limpieza
- coordinación de inspecciones
- resane (parcheo) de algunos acabados retirados
Una cotización puede no incluir ingeniería, cuotas de permisos, revisiones de planos, pintura, reemplazo de piso, reparación de estuco, o reubicación de servicios públicos, a menos que esos elementos se indiquen claramente. Antes de firmar cualquier cosa, confirme por escrito el alcance completo y el precio total, y verifique usted mismo la licencia, la fianza y el seguro del contratista. Si desea comparar opciones locales, puede empatar, gratis.
Costos de permiso, ingeniería y reparaciones sobre los que debe preguntar
Estos costos extra pueden ser considerables, así que pregunte desde el principio. Algunos proyectos necesitan planes y cálculos estructurales de un ingeniero con licencia, además de las cuotas de permisos de la ciudad y los pasos de inspección, que son distintos del costo de construcción.
Pregunte a cada oferente estas preguntas prácticas:
- ¿La ingeniería está incluida, o es por separado?
- ¿Las cuotas de permisos están incluidas, o solo se estiman?
- ¿Qué reparaciones de acabados se incluyen después del trabajo estructural?
- Si se encuentra daño oculto, ¿cómo se cotiza y aprueba el trabajo adicional?
- ¿La propiedad seguirá ocupada durante el trabajo?
También puede ayudar pedir un calendario estimado, porque el tiempo afecta el estacionamiento temporal, el acceso y la interrupción a inquilinos o al hogar. Si su preocupación principal es la protección contra tormentas en lugar de una adecuación sísmica, una guía aparte como cuánto cuestan las correas para huracanes podría ser más relevante.
Cómo comparar estimaciones sin abrumarse
Empiece comparando el alcance antes que el precio. Un número más bajo no siempre es la mejor opción si omite ingeniería, manejo de permisos, reparaciones de acabados o partes importantes del plan de refuerzo.
Una forma sencilla de comparar cotizaciones es hacer una lista de verificación con estas columnas:
- trabajo estructural propuesto
- ingeniería incluida o no
- manejo de permisos incluido o no
- reparaciones de acabados incluidas o no
- asignación (partida) para condiciones desconocidas
- tiempo estimado de inicio y finalización
- calendario de pagos
Si dos estimaciones son muy diferentes, pídale a cada contratista que explique el motivo en términos sencillos. Usted mantiene el control de a quién contratar, y es razonable hacer preguntas hasta que el alcance quede claro. Para respuestas más generales para propietarios de viviendas, también puede revisar temas de ayuda.
Cuándo preguntar si aplican subsidios o programas locales
Pregunte por ayuda financiera antes de comprometerse, especialmente en ciudades o estados con programas activos de seguridad sísmica. Algunos programas públicos pueden ayudar con ciertos trabajos de adecuación, pero la disponibilidad y los requisitos de elegibilidad pueden ser estrictos.
Por ejemplo, el programa Earthquake Brace + Bolt de California (Refuerzo contra terremotos + Tornillo/Anclaje) podría ofrecer hasta aproximadamente $3,000 para ciertos trabajos de adecuación sísmica que califiquen en algunas casas, y en algunas zonas también puede haber programas de mitigación de riesgos respaldados por FEMA. Estos programas no se aplican a todas las propiedades ni a todos los tipos de adecuación, así que lo más seguro es revisar si usted califica.
Un contratista o el departamento local de construcción podría orientarle sobre los programas vigentes, pero confirme los detalles directamente con el administrador del programa. No asuma que un subsidio cubrirá el trabajo a menos que tenga una aprobación por escrito.
Siempre verifica la licencia, la fianza y el seguro del contratista, y confirma el alcance y el precio por escrito antes de que empiece cualquier trabajo.