Aseguramiento de la cimentación para casas antiguas

En muchas casas antiguas, la estructura de madera que se apoya sobre la cimentación puede tener un anclaje limitado o desactualizado. El aseguramiento de la cimentación agrega o mejora los pernos de anclaje y los conectores relacionados para que la casa y la cimentación de concreto queden mejor conectadas durante el movimiento de un terremoto.

El objetivo es mejorar la “ruta de carga” entre la casa y la cimentación. En términos simples, esto significa ayudar a reducir la probabilidad de que la casa se desplace fuera de su cimentación durante un movimiento fuerte. No es una garantía de desempeño, y el resultado depende de la antigüedad de la casa, su diseño, el estado, el suelo y el alcance completo del trabajo de modernización.

El aseguramiento de la cimentación a menudo se analiza junto con el refuerzo de muros “cripple wall” porque muchas casas elevadas necesitan evaluar ambos sistemas. Un contratista o ingeniero con licencia puede confirmar qué aplica después de una evaluación en sitio.

Este trabajo suele considerarse en casas antiguas con estructura de madera, especialmente en viviendas construidas antes de que se adoptaran ampliamente las normas modernas de anclaje. Las casas con cimentación elevada y espacio de acceso (crawl space) a menudo son más fáciles de evaluar porque, desde abajo, se pueden ver las conexiones entre la estructura y la cimentación.

Un contratista puede revisar con más detalle casas que presenten señales como:

• una cimentación elevada antigua
• acceso visible al espacio de acceso (crawl space)
• pernos de anclaje desactualizados o colocados con mucha separación
• muros cortos de madera entre la cimentación y el primer piso
• movimientos previos, asentamientos o reparaciones anteriores sin permisos

No todas las casas necesitan la misma solución. Algunas pueden requerir solo trabajos limitados de anclaje, mientras que otras también pueden evaluarse para reparaciones de la solera (sill plate), refuerzo con paneles de madera contrachapada (plywood bracing) o una mejora sísmica diferente, como un refuerzo para “soft-story” para ciertos tipos de edificios. Solo una inspección en sitio puede confirmar el alcance correcto.

Por lo general, un contratista de modernización comienza con una visita al sitio. Puede inspeccionar el espacio de acceso (crawl space), el tipo de cimentación, el estado de la solera (sill plate), los puntos de acceso, los anclajes existentes y si hay un muro “cripple wall” que debería atenderse al mismo tiempo. Si partes del área están bloqueadas por aislamiento, almacenamiento, ductos o superficies terminadas, pueden anotar trabajo adicional para lograr acceso.

El precio suele basarse en la distribución de la casa y en las condiciones reales de la instalación, no solo en los metros cuadrados. Los factores comunes que influyen en el costo incluyen:

1. cuánto del perímetro de la cimentación necesita trabajo
2. si el espacio de acceso es estrecho o difícil de entrar
3. si primero se deben atender maderas dañadas o problemas de humedad
4. si se requieren permisos y revisión de ingeniería en esa ciudad o condado
5. si el aseguramiento se combina con refuerzo u otro trabajo sísmico

Pida un alcance de trabajo por escrito que indique qué se instalará, qué áreas se incluyen, qué se excluye y si las tarifas de permisos se manejan por separado. Usted puede encontrar contratistas, gratis mediante el servicio, pero aun así debe comparar cotizaciones con cuidado y verificar por su cuenta licencia, fianza y seguro.

El método exacto depende de la casa, pero el contratista a menudo trabaja desde el espacio de acceso (crawl space) o desde el perímetro de la cimentación para instalar pernos de anclaje, arandelas de placa (plate washers) y otros conectores aprobados cuando sea necesario. En algunas casas, también puede ser necesario reparar secciones de la estructura o del material de la solera (sill) antes de poder instalar el equipo nuevo.

Un orden típico puede incluir:

• confirmar el acceso y proteger las áreas de trabajo
• limpiar o preparar secciones de la cimentación y la solera (sill)
• perforar y colocar los anclajes o agregar el equipo de modernización aprobado
• apretar y documentar las conexiones
• programar la inspección final si se requería permiso

Normalmente, los propietarios no necesitan desalojar la casa solo por este tipo de trabajo, pero el acceso sí puede importar mucho. Los contratistas pueden pedirle que despeje los artículos almacenados cerca de las entradas al espacio de acceso, a los bordes del garaje o a los muros perimetrales. Si la casa tiene problemas de humedad, plagas o pudrición (rot), esos temas podrían requerir atención por separado antes o durante la modernización.

En muchas casas unifamiliares, el aseguramiento de la cimentación suele analizarse en un rango ilustrativo típico de aproximadamente $3,000 a $8,000 cuando el alcance es relativamente sencillo. Si la casa tiene acceso limitado al espacio de acceso, madera dañada, requisitos de permisos o de ingeniería, o si el aseguramiento se combina con refuerzo, el total puede ser mayor. Los costos locales de mano de obra y el estado de la casa marcan una gran diferencia.

El tiempo también varía. Un trabajo simple puede tardar alrededor de 1 a 3 días hábiles una vez programado, mientras que los trabajos más complejos pueden tardar más. Los permisos, la revisión de ingeniería y la programación de inspecciones pueden sumar tiempo antes de que el equipo empiece o antes de que el proyecto quede completamente aprobado.

El acceso es uno de los problemas prácticos más grandes. Los espacios de acceso estrechos, poca altura, escombros, aislamiento viejo, líneas de plomería y artículos guardados pueden retrasar el trabajo y afectar el precio. Antes de firmar, pregunte al contratista qué necesita que usted mueva, si se incluye control de polvo y si hay condiciones que pudieran cambiar el precio después de que empiece el trabajo.

Si quiere comparar opciones sísmicas relacionadas, también puede revisar otros servicios de modernización antes de decidir a qué contratistas contactar.

Una buena cotización debe ser lo suficientemente específica para que usted pueda comparar un contratista con otro. Debe explicar qué observaron, qué planean instalar y qué supuestos hicieron sobre el acceso y las condiciones existentes.

Considere preguntar:

• ¿El aseguramiento de la cimentación cubre todo el alcance, o recomienda que también se evalúe otro trabajo?
• ¿Ustedes tramitarán los permisos si son requeridos en mi ciudad o condado?
• ¿Qué equipo y separación (spacing) se incluyen en la cotización?
• ¿Las reparaciones por pudrición (rot), daño de termitas o daño por humedad están incluidas o se cotizan por separado?
• ¿Cómo manejarán cambios en el pedido (change orders) si encuentran condiciones ocultas?
• ¿Qué limpieza se incluye cuando se termine el trabajo?
• ¿Pueden proporcionar comprobante de la licencia, fianza y seguro vigentes?

También pida el precio del contrato, el calendario de pagos y el alcance por escrito antes de que empiece el trabajo. El propietario conserva el control de a quién contratar, así que tómese el tiempo para comparar cotizaciones, confirmar las credenciales directamente con la agencia de licencias de su estado y asegurarse de que cualquier lenguaje de garantía sea claro y se limite al trabajo real del contratista.

Las reglas de permisos varían según la ciudad y el condado. En algunas zonas, el aseguramiento de la cimentación y el trabajo sísmico relacionado puede requerir permisos e inspecciones, y en algunos casos puede involucrarse un ingeniero con licencia. Un contratista puede decirle lo que cree que se requiere localmente, pero si quiere una respuesta final, consulte con su departamento de construcción.

Si el costo es una preocupación, pregunte si el proyecto se puede hacer por etapas o si el contratista ofrece opciones de pago. Algunos propietarios también revisan financiamiento a través de cooperativas de crédito o de mejoras para el hogar, pero los términos varían y debe revisarlos con cuidado.

Para ayuda económica, los propietarios de California pueden revisar si califican para el programa Earthquake Brace + Bolt (EBB) (Refuerzo y Pernos para Terremotos), que podría ofrecer hasta aproximadamente $3,000 para trabajos de modernización antisísmica que cumplan con los requisitos. En algunas áreas también hay subvenciones relacionadas con FEMA para mitigación de riesgos o programas locales en ciertos momentos. La disponibilidad, la elegibilidad y el alcance cubierto pueden cambiar, así que considérelos como opciones para investigar, no como promesas de financiamiento.