¿Qué es una ordenanza de refuerzo de “soft story” (planta baja débil) para propietarios?

Una ordenanza de refuerzo de “soft story” es una ley de la ciudad o del ámbito local sobre edificios que podrían tener un primer nivel más débil que los pisos de arriba. Esto suele pasar cuando el piso de la planta baja tiene grandes aberturas, estacionamiento o menos muros, lo que puede volver ese nivel más flexible durante el movimiento.

Para un propietario, esta ordenanza normalmente no significa que deba adivinar por su cuenta qué trabajo necesita su edificio. Significa que la ciudad podría exigir una evaluación, documentos de un profesional con licencia y, posiblemente, construcción si se determina que el edificio cumple con la regla local.

Si aplica o no para su casa depende del tipo de edificio, el año de construcción, la ubicación y una evaluación en el sitio. Un ingeniero con licencia o un contratista calificado puede confirmar qué exige su ordenanza local para su propiedad.

Estas ordenanzas a menudo se enfocan en edificios residenciales de varios departamentos más antiguos, edificios de uso mixto o edificios con estacionamiento “tuck-under” (techado debajo) o áreas grandes y abiertas en el primer piso. En muchas ciudades, las casas de una sola familia no son el objetivo principal de las leyes de “soft story”, pero las reglas locales varían.

Los edificios que con frecuencia se revisan bajo estas ordenanzas pueden incluir:

• Departamentos o condominios sobre estacionamiento
• Edificios de madera más antiguos con la entrada frontal abierta o un nivel bajo débil
• Casas de varios pisos o pequeños edificios multifamiliares con grandes aberturas de garaje
• Edificios de uso mixto con comercios abajo y vivienda arriba

La definición exacta depende de su ciudad. Si no está seguro, comience leyendo su aviso con atención y pida ayuda a un profesional local que conozca la ordenanza en su zona. Si necesita ayuda para encontrar a alguien, puede solicitar una coincidencia, gratis o revisar más recursos para propietarios en el centro de ayuda.

Las ciudades crean reglas de “soft story” porque algunos tipos de distribución de edificios han mostrado daños en terremotos anteriores. El objetivo es identificar edificios que podrían necesitar refuerzo antes de un evento futuro, no prometer que cualquier edificio estará libre de daños.

En términos prácticos, los gobiernos locales usan ordenanzas para establecer fechas límite, requisitos de presentación y pasos de revisión. Esto les da a los propietarios un proceso a seguir en vez de esperar hasta después de una emergencia.

Un refuerzo puede ayudar a mejorar el desempeño de un edificio que cumple con los criterios durante el movimiento, pero el resultado depende del edificio, el suelo, el diseño, la mano de obra y la fuerza del terremoto. Solo un ingeniero o contratista con licencia puede explicar qué es realista para su propiedad en particular.

El proceso a menudo empieza con un aviso de la ciudad. Ese aviso puede decirle que su edificio parece encajar en la ordenanza y que debe revisarse. A partir de ahí, la ciudad puede pedir planes, permisos e inspecciones antes de aprobar cualquier trabajo.

Un orden común es este:

1. Lea el aviso y anote todas las fechas límite.
2. Contrate a un ingeniero con licencia o a un contratista calificado para evaluar el edificio.
3. Presente los documentos o planes requeridos ante la ciudad.
4. Obtenga permisos si se requiere trabajo.
5. Complete la construcción e inspecciones finales.
6. Guarde copias de aprobaciones, permisos y papeles firmados.

Algunos propietarios comienzan hablando con contratistas para entender el alcance posible y luego traen a un ingeniero si la ciudad exige planes diseñados por ingeniería. Las reglas varían según la ubicación, así que pregunte qué parte del proceso maneja el contratista y qué parte debe pasar por un ingeniero o por la ciudad.

Los costos pueden variar muchísimo. Un proyecto más pequeño con refuerzo limitado puede costar una cantidad, mientras que un edificio más grande de varios departamentos con trabajo de diseño, tarifas de permisos y problemas de acceso puede costar mucho más. Considere los precios como un rango ilustrativo típico, no como una promesa. El único número confiable es una estimación por escrito para su propiedad específica después de una revisión en el sitio.

Los plazos también varían. Algunos propietarios avanzan del aviso al permiso rápidamente, mientras que otros necesitan más tiempo para el diseño, el financiamiento, la coordinación con inquilinos y la revisión de la ciudad. Pueden ocurrir retrasos si los planes necesitan cambios o si los contratistas ya están ocupados.

El papeleo a menudo incluye:

• El aviso de la ciudad o carta de cumplimiento
• Planos de ingeniería, si se requieren
• Solicitudes de permisos
• Cotización del contratista o contrato
• Registros de inspecciones y documentos de aprobación final

Si su proyecto podría calificar para ayuda, revise si aplican programas como Earthquake Brace + Bolt (Refuerzo para proteger en terremotos) de California o subvenciones relacionadas con la mitigación de riesgos de FEMA. La elegibilidad depende de la propiedad, la ubicación y las reglas del programa.

Cuando llame a contratistas, dígales exactamente qué tipo de edificio tiene, qué dice el aviso de la ciudad y cuál es su fecha límite. Pregunte si tienen experiencia con este tipo de trabajo local de cumplimiento y si pueden visitar la propiedad.

Mantenga sus preguntas simples y específicas:

• ¿Han trabajado en proyectos de refuerzo de “soft story” o similares en esta ciudad?
• ¿Cree que primero necesito un ingeniero, o puede inspeccionar y explicarme el siguiente paso?
• ¿Qué permisos y qué inspecciones normalmente se requieren?
• ¿Qué incluye su alcance por escrito y su precio?
• ¿Cuánto tiempo podría tomar el proyecto?

Verifique siempre por su cuenta la licencia del contratista, su fianza y su seguro, y confirme el alcance y el precio por escrito. Puede leer más sobre cómo encontrar a un contratista de refuerzo con licencia y cómo comprobar la licencia de un contratista.

Primero, no lo ignore. Perder una fecha límite puede causar más estrés y, en algunas ciudades, puede llevar a penalizaciones u otros pasos de aplicación de la norma. Lea el aviso con atención y haga una lista de fechas, documentos y datos de contacto.

Después, reúna los documentos de su propiedad y empiece a hacer llamadas. Si el aviso no es claro, pregunte a la ciudad qué departamento se encarga de la ordenanza y qué necesitan de usted. Luego hable con profesionales locales con licencia que puedan evaluar el edificio y explicar el proceso probable.

Pruebe este plan sencillo:

1. Guarde el aviso y marque todas las fechas límite en su calendario.
2. Tome fotos de las áreas del edificio que se mencionan, si es seguro hacerlo.
3. Contacte a la ciudad para aclarar detalles que falten.
4. Obtenga opiniones por escrito o cotizaciones de profesionales locales calificados.
5. Guarde cada correo electrónico, permiso y documento firmado en una sola carpeta.

Usted sigue controlando a quién contrata y si avanza con una cotización en particular. BedrockMatch puede ayudarle a comparar opciones locales, pero usted debe verificar las credenciales por su cuenta y elegir el contratista en quien confíe.