Magkano ang halaga ng soft-story retrofit para sa isang bahay o gusali?

Ang karaniwang halimbawa lang na hanay para sa soft-story retrofit ay madalas mula sa humigit-kumulang $15,000 hanggang $60,000+ para sa mas maliliit na residential na property, at ang mas malaki o mas komplikadong mga gusali ay minsan mas mahal. Ang huling halaga ay nakadepende sa bahay o gusali, sa lungsod, sa proseso ng permit, at sa uri ng pagpapalakas na irerekomenda ng kontratista o inhinyero pagkatapos ng on-site assessment.

Sa maraming kaso, ang mas mababang dulo ay para sa mas simple na layout na mas madaling puntahan at may mas kaunting dagdag na kailangang gawing structural work. Mas karaniwan ang mas mataas na dulo kapag ang open na mas mababang palapag ay kailangan ng malaking reinforcement, kapag kailangang buwagin at ayusin ang mga finishing, o kapag mas maraming kasangkot na engineering at mga requirement sa permit.

Kung hindi ka sigurado kung pasok ba ang property mo sa kahulugan ng soft-story na kondisyon, magtanong sa isang lisensyadong kontratista o structural engineer na personal na susuri. Kung ang concern mo ay ibang klase ng earthquake work, puwede mo ring basahin ang ano ang foundation bolting.

Ang pinakamalalaking dahilan ng gastos ay kadalasang kung gaano karaming reinforcement ang kailangan at kung gaano kahirap ang i-install ng trabaho. Ang pagpepresyo ng kontratista ay kasama ang labor, mga materyales, access, gamit/equipment, at ang oras para i-coordinate ang mga permit at inspection.

Mga karaniwang salik na puwedeng magbago ng presyo ay:

• kung gaano ka-open o ka-panghina ang mas mababang palapag
• kung kailangan ng mga bagong steel frame, poste, beam, o plywood shear walls
• ang kondisyon ng kasalukuyang framing at foundation
• kung gaano kadaling maabot ang lugar ng trabaho
• mga lokal na gastos sa labor at permit
• kung kailangan ilipat at ibalik ang electrical, plumbing, o finish work

Mas mahal ang mga lumang gusali kapag may mga nakatagong problema na lumabas matapos mabuksan ang mga pader o kisame. Hindi palaging nangyayari iyon, pero matalinong itanong sa bawat bidder kung paano nila hinahandle ang change orders at mga hindi inaasahang repair.

Mahalaga ang laki, pero kasinghalaga rin ang layout. Ang mas maliit na gusali na may napaka-open na parking level ay maaaring mangailangan ng mas puro at mas matinding reinforcement kaysa sa mas malaking gusali na may mas maraming pader na umiiral at mas maganda ang load paths.

Mga feature na kadalasang nakakaapekto sa presyo ay:

1. Bilang ng palapag at units
2. Lapad ng open na garahe o parking openings
3. Kung trabaho lang ito sa harap o sa maraming lugar
4. Taas ng kisame at access para sa equipment
5. Pangangailangang protektahan ang mga espasyo na ginagamit habang may konstruksyon

Para sa mga single-family homes, mas hindi ito karaniwan kumpara sa mas simpleng mga pagpapahusay laban sa lindol, pero may mga bahay sa gilid ng burol, tuck-under garage, o specially designed homes na kailangan pa rin ng assessment. Malalaman lang kung applicable ito sa property mo kapag may on-site assessment.

Hindi palaging magkapareho ang mga item na kasama sa bid, kaya puwedeng magmukhang sobrang layo ang dalawang presyo kahit halos pareho ang isinusulong na trabaho. Hilingin ang nakasulat na scope na malinaw na nagsasabi kung ano ang kasama, kung ano ang hindi kasama, at kung ano ang puwedeng magpabago sa halaga sa susunod.

Maaaring kasama sa bid ang:

• demolition o pagbukas ng mga pader
• structural hardware, steel, anchors, o shear wall materials
• labor para sa pag-install
• basic na proteksyon sa site at paglilinis
• pag-coordinate ng inspection
• pag-aayos/patching ng ilang natanggal na finishing

Maaaring hindi kasama sa bid ang engineering, mga bayad sa permit, mga rebisyon sa plano, pagpipinta, pagpapalit ng flooring, repair ng stucco, o paglipat ng utility, maliban kung malinaw na nakalista ang mga item na iyon. Bago ka pumirma, siguraduhin sa pagsusulat ang buong scope at kabuuang presyo, at i-verify mo mismo ang lisensya ng kontratista, bond, at insurance. Kung gusto mong ikumpara ang mga lokal na opsyon, puwede kang magpatugma, libre.

Maaaring malaki ang dagdag na gastusin na ito, kaya itanong agad. Ang ilang proyekto ay nangangailangan ng structural plans at calculations mula sa isang lisensyadong engineer, kasama ang mga bayarin sa permit ng lungsod at mga step sa inspection na hiwalay sa presyo ng konstruksyon.

Tanungin ang bawat bidder ng mga practical na tanong na ito:

• Kasama ba ang engineering, o hiwalay?
• Kasama ba ang mga bayad sa permit, o tantya lang?
• Anong mga finish repair ang kasama pagkatapos ng structural work?
• Kung may makita na nakatagong damage, paano kokompyutin at aaprubahan ang dagdag na trabaho?
• Mananatili ba na ginagamit ang property habang isinasagawa ang trabaho?

Makakatulong din ang hilingin na may tinantyang iskedyul, dahil naaapektuhan ng oras ang pansamantalang paradahan, access, at pag-abala sa tenant o kabahayan. Kung ang pangunahing concern mo ay storm protection kaysa earthquake retrofit, mas may kaugnayan ang hiwalay na gabay tulad ng magkano ang halaga ng hurricane straps.

Magsimula sa paghahambing ng scope bago presyo. Hindi palaging mas magandang value ang mas mababang numero kapag hindi nito kasama ang engineering, pag-aasikaso ng permit, finish repair, o mahahalagang bahagi ng strengthening plan.

Isang simple na paraan para ihambing ang mga bid ay gumawa ng checklist na may mga column na ito:

• structural work na iminungkahi
• engineering na kasama o hindi
• pag-aasikaso ng permit na kasama o hindi
• finish repairs na kasama o hindi
• allowance para sa mga hindi alam na kondisyon
• tinantyang petsa ng pagsisimula at pagtatapos
• iskedyul ng pagbabayad

Kung magkaiba nang malaki ang dalawang estimate, hilingin sa bawat kontratista na ipaliwanag ang dahilan sa simpleng paraan. Ikaw ang may kontrol kung sino ang kukuha, at makatuwirang magtanong hanggang malinaw ang scope. Para sa mas pangkalahatang sagot para sa homeowners, puwede mo ring basahin ang mga topic sa tulong.

Magtanong tungkol sa tulong pinansyal bago ka magdesisyon, lalo na sa mga lungsod o estado na may aktibong seismic safety programs. Ang ilang pampublikong programa ay maaaring makatulong sa ilang uri ng retrofit work, pero nagbabago ang availability at mahigpit ang ilang panuntunan sa pagiging kwalipikado.

Halimbawa, ang programang Earthquake Brace + Bolt ng California ay maaaring mag-alok ng hanggang humigit-kumulang $3,000 para sa mga kuwalipikadong seismic retrofit work para sa ilang bahay, at maaari ring may mga hazard-mitigation programs na sinusuportahan ng FEMA sa ilang lugar. Ang mga programang ito ay hindi nalalapat sa lahat ng property o sa lahat ng uri ng retrofit, kaya ang mas ligtas na gawin ay i-check kung kwalipikado ka.

Ang isang kontratista o lokal na building department ay maaaring ituro sa mga kasalukuyang programa, pero kumpirmahin ang mga detalye nang direkta sa program administrator. Huwag ipagpalagay na sasakupin ng grant ang trabaho hangga’t wala kang nakasulat na pag-apruba.