Ano ang Soft-Story Retrofit Ordinance para sa mga May-ari ng Bahay?

Ang soft-story retrofit ordinance ay isang batas ng lungsod o lokal na pamahalaan tungkol sa mga gusaling maaaring mas mahina ang unang antas kaysa sa mga palapag sa itaas. Madalas itong nangyayari kapag malalaki ang mga bukana sa ground floor, may parking, o mas kaunti ang mga pader, kaya mas nagiging “flexible” ang level na iyon habang may pagyanig.

Para sa may-ari ng bahay, ang ordinance na ito kadalasan ay hindi ibig sabihin na hulaan mo lang kung anong trabaho ang kailangan ng gusali mo. Ibig sabihin nito, posibleng kailangan ng lungsod ang isang evaluation, mga dokumento mula sa isang lisensyadong propesyonal, at minsan ay konstruksyon kung matukoy na pasok ang gusali sa lokal na tuntunin.

Kung nalalapat ito sa bahay mo ay nakadepende sa uri ng gusali mo, taon ng pagtatayo, lokasyon, at sa assessment na gagawin mismo sa site. Ang lisensyadong engineer o kwalipikadong kontratista ang makakapag-verify kung ano ang hinihingi ng ordinance ng iyong lugar para sa property mo.

Karaniwan, ang mga ordinasenyong ito ay nakatuon sa mas lumang multi-unit na gusali, mixed-use na gusali, o mga gusaling may tuck-under parking o malalaking open areas sa unang palapag. Sa maraming lungsod, ang mga single-family house ay hindi ang pangunahing target ng mga soft-story rules, pero nag-iiba ang lokal na patakaran.

Mga gusaling madalas na nire-review sa ilalim ng mga ordinasenyong ito ay maaaring kabilang ang:

• Mga apartment o condo na may parking sa ibaba
• Mga mas lumang gusaling gawa sa kahoy na may bukas na harapan o mahina ang ground level
• Mga bahay na maraming palapag o maliliit na multifamily na may malalaking pagbubukas ng garahe
• Mga mixed-use na may mga tindahan sa ibaba at tirahan sa itaas

Depende ang eksaktong kahulugan sa lungsod mo. Kung hindi ka sigurado, simulan sa pamamagitan ng maingat na pagbabasa ng notice mo at magtanong sa isang lokal na propesyonal na nakakaintindi ng ordinance sa lugar ninyo. Kung kailangan mo ng tulong sa paghahanap, puwede kang ma-match, libre o magbasa pa ng mga resources para sa homeowners sa help center.

Gumagawa ang mga lungsod ng mga soft-story rules dahil may mga building layouts na nagpakita ng pinsala sa mga nakaraang lindol. Ang layunin ay matukoy ang mga gusaling maaaring kailanganing palakasin bago ang susunod na posibleng mangyari, hindi ito para mangakong magiging walang pinsala ang anumang gusali.

Sa praktikal na paraan, ginagamit ng mga lokal na pamahalaan ang mga ordinasen para magtakda ng deadlines, filing requirements, at mga hakbang sa pagsusuri. Nagbibigay ito sa mga may-ari ng malinaw na proseso na susundin—hindi yung maghihintay pa hanggang pagkatapos ng emergency.

Ang retrofit ay maaaring makatulong para mas gumanda kung paano kikilos ang gusali na pasok sa kinakailangan habang may pagyanig, pero nakadepende ang resulta sa gusali, uri ng lupa (soil), disenyo, kalidad ng pagkakagawa, at lakas ng lindol. Tanging ang lisensyadong engineer o kontratista ang makakapagsabi kung ano ang makatotohanan para sa partikular na property mo.

Kadalasan, nagsisimula ang proseso sa isang city notice. Maaaring sabihin sa notice na mukhang pasok ang gusali mo sa ordinance at kailangan itong ipa-review. Mula roon, maaaring hilingin ng lungsod ang mga plano, permits, at inspection bago maaprubahan ang anumang trabaho.

Karaniwang ganito ang sunod-sunod na hakbang:

1. Basahin ang notice at itala ang lahat ng deadlines.
2. Kumuha ng lisensyadong engineer o kwalipikadong retrofit contractor para suriin ang gusali.
3. Isumite ang mga kinakailangang dokumento o plano sa lungsod.
4. Kumuha ng permits kung may kailangang trabaho.
5. Tapusin ang konstruksyon at gawin ang final inspections.
6. Itago ang mga kopya ng mga approval, permit, at nilagdaang papeles.

May ilang may-ari na unang nakikipag-usap sa mga contractor para maunawaan ang posibleng saklaw ng trabaho, tapos kukuha ng engineer kung kailangan ng lungsod ng engineered plans. Nag-iiba ang rules ayon sa lugar, kaya magtanong kung anong bahagi ng proseso ang ginagawa ng contractor at anong bahagi ang kailangang dumaan sa engineer o sa city.

Malaki ang maaaring maging range ng gastos. Ang mas maliit na proyektong limitado lang ang pagpapalakas ay maaaring may isang halaga, habang ang mas malaking multi-unit building na may kasamang design work, permit fees, at mga isyu sa access ay puwedeng mas malaki ang gastos. Isipin ang presyo bilang karaniwang pang-illustrate na hanay, hindi garantiya. Ang tanging maaasahang numero ay ang nakasulat na estimate para sa property mo pagkatapos ng assessment sa site.

Nag-iiba rin ang timeline. May mga may-ari na mabilis mula notice papuntang permit, habang ang iba ay kailangan pa ng mas maraming oras para sa design, financing, pag-coordinate ng tenant, at pag-review ng lungsod. Puwedeng may mga pagkaantala kung kailangan pang baguhin ang plano o kung puno ang schedule ng mga contractor.

Karaniwan, ang papeles ay kinabibilangan ng:

• City notice o compliance letter
• Mga engineering plans, kung kinakailangan
• Mga permit application
• Bid ng contractor o kontrata
• Mga tala ng inspection at mga dokumentong final approval

Kung posibleng kwalipikado ang proyekto mo para sa tulong, tingnan kung may mga programang tulad ng California’s Earthquake Brace + Bolt o FEMA-related hazard-mitigation grants. Depende ang eligibility sa property, lokasyon, at sa mga tuntunin ng programa.

Kapag tumawag ka sa mga contractor, sabihin sa kanila nang eksakto kung anong klaseng gusali ang meron ka, ano ang sinasabi ng city notice, at kailan ang deadline mo. Tanong kung may karanasan sila sa ganitong klase ng local compliance work at kung puwede nilang bisitahin ang property.

Panatilihing simple at tiyak ang mga tanong mo:

• Nagtrabaho na ba kayo sa soft-story o katulad na retrofit projects sa lungsod na ito?
• Sa tingin ba ninyo, kailangan muna ng engineer, o puwede ninyong inspeksyun at ipaliwanag ang susunod na hakbang?
• Ano-ano ang karaniwang permits at inspections na kasama?
• Ano ang kasama sa nakasulat ninyong scope at presyo?
• Gaano katagal kaya ang proyektong ito?

I-verify palagi ang lisensya, bond, at insurance ng contractor mismo, at kumpirmahin ang scope at presyo nang nakasulat. Maaari mong basahin pa ang paano maghanap ng lisensyadong retrofit contractor at paano i-check ang lisensya ng contractor.

Una, huwag itong balewalain. Ang pag-miss sa deadline ay puwedeng magdulot ng dagdag na stress, at sa ilang lungsod maaari itong humantong sa penalties o iba pang enforcement steps. Maingat na basahin ang notice at gumawa ng listahan ng mga petsa, dokumento, at impormasyon sa pakikipag-ugnayan.

Susunod, tipunin ang mga record ng property mo at simulan ang pagtawag. Kung nakakalito ang notice, tanungin ang lungsod kung aling departamento ang humahawak ng ordinance at ano ang kailangan nila mula sa iyo. Pagkatapos, kausapin ang mga lisensyadong lokal na propesyonal na puwedeng masuri ang gusali at ipaliwanag ang malamang na proseso.

Subukan ang simpleng planong ito:

1. I-save ang notice at markahan sa calendar ang lahat ng deadlines.
2. Kumuha ng mga larawan ng mga bahagi ng gusaling nabanggit sa notice (kung ligtas gawin).
3. Makipag-ugnayan sa city para linawin ang mga kulang o nawawalang detalye.
4. Kumuha ng mga nakasulat na opinyon o bid mula sa kwalipikadong lokal na propesyonal.
5. Itago sa isang folder ang bawat email, permit, at nilagdaang dokumento.

Ikaw pa rin ang may kontrol kung sino ang kukunin mong contractor at kung itutuloy mo ba ang isang partikular na bid. Ang BedrockMatch ay makakatulong para ihambing ang mga lokal na opsyon, pero dapat mong i-verify ang credentials nang ikaw mismo at piliin ang kontratistang pinagkakatiwalaan mo.