Tự làm (DIY) hay thuê nhà thầu cải tạo nâng cấp được cấp phép

DIY có thể phù hợp cho những việc nhỏ, rủi ro thấp trong một dự án nâng cấp, đặc biệt nếu bạn đã có tay nghề mộc tốt và thoải mái với việc đọc hướng dẫn của nhà sản xuất, đo đạc cẩn thận và lưu lại hồ sơ. Đôi khi chủ nhà tự làm các công việc chuẩn bị, dọn dẹp, chuyển đồ đang cất trong gầm nhà hoặc nhà để xe ra ngoài, chụp ảnh, hoặc cải thiện lối tiếp cận để nhà thầu làm nhanh hơn.

Ở một số ngôi nhà, chủ nhà cũng có thể tự làm một số việc liên quan nhỏ như dán nhãn cho hệ thống tiện ích, trám các khe hở nhỏ không liên quan đến kết cấu, hoặc thay lớp hoàn thiện bị hư hỏng sau khi hoàn tất phần nâng cấp chính. Những công việc này thường không quyết định việc thiết kế hoặc lắp đặt nâng cấp có đúng hay không.

DIY thường phù hợp hơn khi phạm vi công việc được giới hạn rõ ràng, quy định xin phép đơn giản, và bạn có thể dừng lại để hỏi trước khi mở tường hoặc khoan vào bê tông. Nếu bạn không chắc một thao tác có ảnh hưởng đến kết cấu hay không, hãy xem đó là dấu hiệu để hỏi trước một nhà thầu cải tạo nâng cấp hoặc kỹ sư được cấp phép.

Cách nghĩ thực tế về DIY:
- Phù hợp cho khâu chuẩn bị, tạo lối tiếp cận, dọn dẹp và hoàn thiện
- Đôi khi phù hợp cho phạm vi công việc đơn giản mà bộ phận xây dựng địa phương của bạn cho phép
- Thường không phải lựa chọn tốt nhất khi liên quan đến bản vẽ/thiết kế, kỹ thuật (engineering), kiểm tra (inspection), hoặc các loại neo/khóa chuyên dụng

Nhà thầu cải tạo nâng cấp được cấp phép thường tạo giá trị nhiều nhất khi công việc liên quan đến neo giữ móng, giằng chống tường (cripple wall bracing), lựa chọn phần cứng, phối hợp xin phép, hoặc các điều kiện ẩn chỉ được phát hiện sau khi bắt đầu làm. Những ngôi nhà cũ đôi khi có những “bất ngờ” như hệ khung không đều, hư hỏng do ẩm, từng có công việc trước đó nhưng không xin phép, hoặc lối vào gầm nhà hạn chế. Nhà thầu có thể xác nhận thực tế trên công trình và giải thích họ có thể/không thể đưa vào phạm vi công việc bằng văn bản.

Họ cũng thường có công cụ và quy trình để làm hiệu quả hơn. Có thể gồm búa quay (rotary hammer), các loại neo chuyên dụng, dụng cụ lấy cốt/định vị, đèn cho khu vực gầm nhà, kiểm soát bụi và đội ngũ quen làm ở không gian chật hẹp. Với nhiều chủ nhà, lợi ích lớn nhất không chỉ là công sức. Đó là việc có một bên chịu trách nhiệm lập lịch, các bước xin phép, xử lý khi kiểm tra yêu cầu chỉnh sửa và hồ sơ hoàn công cuối cùng.

Nếu ngôi nhà bạn có thể cần giải pháp phức tạp hơn, nhà thầu có thể khuyên bạn nên nhờ kỹ sư được cấp phép lập kế hoạch hoặc tính toán. Điều này thường gặp ở một số nhà nằm trên sườn dốc, các điều kiện kiểu “soft-story”, một số hạng mục thêm mới bất thường hoặc thiệt hại lớn. Nếu bạn muốn xem ngữ cảnh về cách các phương án nâng cấp khác nhau so sánh thế nào, hãy xem trang so sánh của chúng tôi hoặc một ví dụ liên quan về giằng bằng thép cho soft-story so với giằng bằng ván ép (plywood).

DIY ban đầu có thể trông rẻ hơn vì bạn không trả lương cho một đội thi công. Nhưng tổng chi phí còn nhiều hơn tiền vật liệu. Bạn có thể cần dụng cụ, đi mua thêm nhiều lần, phí xin phép, chi phí xử lý rác thải, trám vá, và thời gian nghỉ khỏi công việc hoặc dành cho gia đình. Nếu xảy ra sai sót khiến phải tháo ra và làm lại một phần, khoản tiết kiệm có thể giảm nhanh.

Thuê nhà thầu được cấp phép thường có chi phí cao hơn ngay từ đầu, nhưng có thể giảm tình trạng trễ lịch và qua lại với bộ phận xây dựng. Nhiều chủ nhà cũng đánh giá cao việc có phạm vi công việc bằng văn bản, mốc thời gian rõ ràng hơn và một người liên hệ duy nhất nếu về sau có câu hỏi. Điều đó không có nghĩa là mọi báo giá của nhà thầu đều giống nhau, vì vậy hãy so sánh chi tiết cẩn thận.

Quy định xin phép khác nhau rất nhiều giữa các thành phố và quận. Một số công việc nâng cấp có thể cần xin phép và kiểm tra, và một số ngôi nhà có thể cần kỹ thuật (engineering) trước khi bắt đầu. Nhà thầu có thể giải thích “lộ trình xin phép” dự kiến, nhưng chỉ bộ phận xây dựng địa phương của bạn mới có thể xác nhận các yêu cầu cho địa chỉ của bạn.

Những điểm cần so sánh (đổi lấy):
1. DIY: chi phí công thấp hơn, nhu cầu tự quản lý thời gian cao hơn
2. Nhà thầu: giá trả trước cao hơn, ít gánh nặng trực tiếp hơn, trách nhiệm rõ ràng hơn
3. Bất kỳ lựa chọn nào: thời điểm xin phép, kết quả kiểm tra và các điều kiện ẩn có thể làm thay đổi tiến độ và chi phí cuối cùng

Công việc nâng cấp thường được thực hiện trong gầm nhà, nhà để xe hoặc các không gian chật hẹp khác nơi an toàn rất quan trọng. Rủi ro có thể gồm bụi, nấm mốc, khoảng thông thủy thấp, nguy cơ điện giật, đinh lộ ra, vật liệu nặng và tư thế cơ thể bất tiện phải giữ trong thời gian dài. Ngoài ra còn có rủi ro làm hỏng hệ thống ống nước, hệ thống dây điện hoặc phần khung hiện có nếu không kiểm tra vị trí kỹ lưỡng trước.

Tay nghề cũng là một vấn đề lớn. Ngay cả khi một việc trông có vẻ đơn giản, việc bố trí, độ sâu khoan, khoảng cách mép, loại phần cứng, mẫu bắt vít và tình trạng gỗ đều quan trọng. Chúng tôi không thể cho bạn biết ngôi nhà bạn cần gì, và một website cũng không thể xác nhận việc lắp đặt có đúng với nhà bạn hay không. Nhà thầu được cấp phép — và trong một số trường hợp là kỹ sư được cấp phép — có thể đánh giá điều đó tại công trường.

Nếu bạn đang nghiêng về DIY, hãy thực tế về việc bạn đã có đúng dụng cụ và kinh nghiệm chưa. Thuê dụng cụ có thể giúp, nhưng dụng cụ một mình không giải quyết được vấn đề phán đoán. Nếu bạn đang cân bằng rủi ro, tuổi của ngôi nhà và chi phí, cũng có thể hữu ích khi đọc một so sánh rộng hơn như nâng cấp thay vì xây lại một ngôi nhà cũ.

Nếu bạn quyết định thuê, hãy lấy ít nhất hai hoặc ba báo giá bằng văn bản và so sánh phạm vi công việc trước khi so giá. Một mức giá thấp có thể loại trừ phần chuẩn bị, xử lý rác thải, xin phép, độ dày tấm plywood, phần cứng, công việc tạo lối tiếp cận hoặc việc sửa các hư hỏng phát sinh không đáng kể. Hãy yêu cầu mỗi nhà thầu giải thích rõ phần nào được bao gồm, phần nào bị loại trừ và điều gì có thể dẫn đến thay đổi đơn hàng (change order).

Một checklist so sánh báo giá hữu ích:
- Số giấy phép, thông tin về bảo lãnh (bond) và bảo hiểm
- Mô tả rõ các khu vực công việc
- Trách nhiệm về xin phép và kiểm tra
- Vật liệu và phần cứng sẽ sử dụng
- Khung thời gian bắt đầu và thời lượng dự kiến
- Lịch thanh toán và quy trình thay đổi đơn hàng
- Dọn dẹp, ảnh chụp và các tài liệu hoàn công

Bạn nên tự kiểm tra giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm của nhà thầu, đồng thời xác nhận phạm vi và giá bằng văn bản trước khi ký. BedrockMatch là dịch vụ ghép miễn phí cho chủ nhà, và các nhà thầu tham gia trả một khoản phí cố định để được giới thiệu. Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các công ty địa phương để so sánh, bạn có thể được ghép miễn phí.

Trước khi bạn chọn DIY hay thuê, hãy tự hỏi vài câu đơn giản. Bạn thấy thoải mái đến mức nào khi làm việc trong không gian chật hẹp hoặc nhiều bụi? Bạn có thời gian để quản lý xin phép, đi mua vật tư và lên lịch kiểm tra không? Nếu thành phố yêu cầu chỉnh sửa, bạn có sẵn sàng để xử lý sự cố và làm lại một phần công việc không?

Nếu bạn đang cân nhắc thuê nhà thầu, hãy hỏi các câu hỏi thực tế trong cuộc gọi hoặc lần ghé thăm đầu tiên:
1. Bạn đã từng làm cho những ngôi nhà giống nhà tôi chưa?
2. Những điều kiện ẩn nào thường làm thay đổi phạm vi công việc?
3. Bạn có dự kiến cần xin phép hoặc kỹ thuật cho kiểu công việc này không?
4. Trước khi bắt đầu, tôi cần cung cấp gì cho bạn?
5. Bạn ghi nhận thay đổi và hoàn tất công việc cuối cùng bằng cách nào?

Nếu bạn đang cân nhắc DIY, hãy hỏi một nhóm câu hỏi khác: Tôi có thể xác định rõ phạm vi công việc không? Tôi có biết phần nào là liên quan đến kết cấu và phần nào không? Nếu gặp vấn đề bất ngờ, tôi có biết khi nào cần dừng lại và gọi chuyên nghiệp không? Trả lời thật lòng ở đây có thể giúp bạn tiết kiệm tiền và giảm căng thẳng.

Trước khi chi tiền, hãy kiểm tra xem có chương trình hỗ trợ của nhà nước nào có thể giúp một phần chi phí hay không. Ở California, một số chủ nhà có thể đủ điều kiện cho chương trình Earthquake Brace + Bolt (EBB), có thể hỗ trợ lên đến khoảng $3,000 cho một số công việc nâng cấp chống động đất đạt điều kiện. Quy định, các đợt cấp vốn và điều kiện tham gia có thể thay đổi, vì vậy hãy xem chi tiết chương trình hiện tại trước khi lên kế hoạch.

Một số khu vực cũng có thể có các khoản trợ cấp liên quan đến FEMA cho giảm thiểu rủi ro thiên tai hoặc chương trình tăng cường khả năng chống chịu ở địa phương. Những khoản này không được đảm bảo và thường có yêu cầu cụ thể về tài sản, thu nhập, thời điểm hoặc phạm vi công việc. Nhà thầu có thể quen với hồ sơ giấy tờ phổ biến, nhưng bạn vẫn nên tự xem lại các yêu cầu chính thức của chương trình.

Nếu bạn có thể sử dụng khoản trợ cấp hoặc giảm giá, hãy hỏi nhà thầu liệu phạm vi công việc và tài liệu họ cung cấp có hỗ trợ được đơn đăng ký đó không. Việc xác nhận điều này sẽ dễ hơn trước khi làm việc, thay vì sau khi công việc đã hoàn tất.