Tulong para sa mga Homeowner na may Mas Lumang Itinaas na Foundation na Bahay

Maraming lumang bahay na may itinaas na foundation ang itinayo bago naging karaniwan ang mga kasalukuyang paraan ng pangkabit at pag-brace. Sa ilang bahay, maaaring mas limitado ang wood framing, cripple walls, posts, piers, o ang mga koneksyon sa pagitan ng bahay at foundation kumpara sa mas bagong konstruksyon. Pero hindi ibig sabihin nito na lahat ng lumang bahay ay kailangan ng parehong trabaho. Ibig sabihin lang, maaaring gusto ng isang kontratista o lisensyadong engineer na mas masusing tingnan.

Ginagawa ring mas madaling i-inspect ang under-floor area ng mga itinaas na foundation kaysa sa mga slab na bahay. Makakatulong ito para makita ng kontratista kung paano sinusuportahan ang bahay, kung may nakikitang paggalaw o pinsala dahil sa moisture, at kung praktikal ang access para sa mga pagkukumpuni.

Kadalasang napupunta ang mga homeowner sa pahinang ito matapos ihambing ang iba’t ibang uri ng property sa aming mga area guide. Kung may kakaibang feature ang bahay mo—halimbawa, may living space sa ibabaw ng garahe—maaapektuhan nito kung ano ang mas binibigyang pokus ng kontratista habang bumibisita.

Karamihan sa mga tao ay hindi tumatawag dahil alam nila ang technical term. Tumatawag sila dahil may hindi maganda ang pakiramdam, o dahil nagpaplano sila ng ibang trabaho at gusto nilang maunawaan muna ang foundation.

Kasama sa mga karaniwang senyales na binabanggit ng mga homeowner:

• Mga palapag na parang hindi pantay, naka-angle, o may bahagyang pag-angat/alog sa isang bahagi
• Mga bitak sa panloob na finishing ng dingding, lalo na sa paligid ng mga pinto o bintana
• Mga pinto o bintana na dumidikit nang higit kaysa dati
• Mga puwang malapit sa baseboards, trim, o sa pagitan ng mga bahagi ng bahay
• Moisture, mabahong amoy, o sirang kahoy na nakikita sa crawl space
• Mga lumang posts, piers, o braces na mukhang improvised o nilagyan lang ng piraso

Maaaring maraming sanhi ang mga senyales na ito. Ang ilan ay kaugnay ng pag-upo (settling), moisture, mga dating pagkukumpuni, o edad ng bahay, at ang iba ay maaaring halos walang kinalaman sa mga pangangailangang retrofit para sa lindol o bagyo. Makakakilos ang kontratista sa mga bahaging naa-access at ipapaliwanag kung ano ang nakikita, at ang isang lisensyadong engineer ay puwedeng magbigay ng gabay sa disenyo kung kinakailangan.

Sa pagbisita sa aktwal na lugar, kadalasang magsisimula ang kontratista sa mga pangunahing bagay: kung paano sinusuportahan ang bahay, kung paano nakakabit ang framing sa foundation, at kung sapat ba ang crawl space para magtrabaho. Titingnan din nila ang mga nakikitang pinsala, pagkabulok (rot), kalawang (rust), mga dating pagbabago, at mga palatandaan na may naapektuhan ang istraktura dahil sa tubig.

Karaniwang kasama sa pagbisita ang pag-check ng:

1. Kung tila nakakabit ang mudsill sa foundation at kung paano ito nakakabit
2. Kung may maiikling stud wall, na madalas tawaging cripple walls, na maaaring kailangang i-brace
3. Ang kondisyon ng posts, piers, beams, at anumang dagdag na suporta
4. Access, clearance, at kung may mga utility o ductwork na nakakaapekto sa working area
5. Kung kailangan munang asikasuhin ang drainage o mga kondisyon ng moisture

Kung nasa baybayin o mataas na wind area ang bahay mo, puwede ring pag-usapan ng kontratista kung relevant sa sitwasyon mo ang storm-related fastening o proteksyon sa mga pagbubukas. Bago kumuha ng mga estimate, minsan tinitingnan din ng mga homeowner sa mga exposed na lugar ang mga bahay sa coastal at hurricane zone.

Dapat magtapos ang pagbisita sa malinaw na paliwanag sa simpleng wika. Ipatakita sa kontratista ang mga larawan, ituro kung ano ang mga lugar na nababahala sila, at ipaliwanag kung alin ang pagkukumpuni, alin ang upgrade work, at ano ang mangangailangan ng engineering o permit.

Depende ang eksaktong saklaw sa bahay, pero madalas na sinusuri ang mga lumang itinaas na foundation na bahay para sa mga improvements na makakatulong para mas gumana ang istraktura bilang iisang magkakabit na system. Puwede pag-usapan ng kontratista ang mga upgrade tulad ng foundation bolting, pagdaragdag ng plywood bracing sa mga short wall, pagpapalakas ng mga koneksyon, o pagpapalit ng mga sirang bahagi ng kahoy.

Puwede rin na marinig mo ang mga trabahong para pagandahin ang posts at piers, magdagdag ng hardware sa mga kritikal na koneksyon, o paghiwalayin ang repair work sa hazard-mitigation work. Sa ilang bahay, kailangan muna—o kasabay—ang moisture control, mga ayos sa drainage, o mga improvement sa access bago o kasama ng structural work.

Ilang paalala para manatiling malinaw ang mga estimate:

• Ang repair at retrofit ay hindi palaging pareho
• Hindi lahat ng nakikitang bitak o hindi pantay na palapag ay ibig sabihin pareho ang kinakailangang upgrade
• Tanging isang lisensyadong kontratista o engineer na nakita ang property ang makakapagpatunay kung ano ang tamang saklaw

Kung magrerekomenda ang kontratista ng mas malaking package, hilingin na i-break nila ang proposal sa mga bahagi para maunawaan mo kung ano ang kailangan ngayon, ano ang opsyonal, at kung ano ang maaaring depende sa permit o engineering review.

Malaki ang pagkakaiba ng gastos para sa mga lumang itinaas na foundation na bahay dahil mahalaga ang access at ang kasalukuyang kondisyon. Ang isang simple na brace-and-bolt na saklaw sa isang accessible na crawl space ay maaaring nasa karaniwang hanay na pang-ilustrasyon na ilang libong dolyar, pero ang mas malawak na repair at retrofit work ay puwedeng maging mas mataas. Mas mahal madalas ang mga bahay na may makikipot na crawl space, pinsalang dulot ng moisture, mga lumang pirasong pagkukumpuni, limitadong clearance, o mga conflict sa utilities.

Nag-iiba rin ang oras. Ang ilang trabaho ay natatapos sa loob ng ilang araw kapag na-schedule, habang ang iba ay tumatagal dahil sa permit review, engineering, oras ng pagdating ng materials, o mga kaugnay na repair work na natuklasan matapos mabuksan ang access. Kung may mga feature ang bahay mo tulad ng malambot na unang palapag o living space sa ibabaw ng parking, puwedeng magbago ang saklaw at iskedyul kumpara sa isang simpleng perimeter crawl space.

Hilingin sa bawat bidder na ipaliwanag:

• Ano ang kasama sa base price
• Anong mga kondisyon ang maaaring magpabago ng presyo kapag nagsimula na ang trabaho
• Kung kasama o hiwalay ang mga permit o engineering
• Paano a-access ng crew ang crawl space at paano nila poprotektahan ang bahay

Mahalaga ang mga nakasulat na estimate. Ikaw, bilang homeowner, ang may kontrol kung sino ang pipiliin, kung anong saklaw ang ia-approve, at kailan puwedeng magsimula. Maaari kang magpakuha ng match, libre para ihambing ang mga lokal na kontratista, at pagkatapos ay i-verify mo mismo ang lisensya, bond, at insurance ng bawat kumpanya.

Ang isang magaling na kontratista ay dapat handang ipaliwanag ang trabaho sa simpleng paraan at isulat nang malinaw ang saklaw. Hindi mo kailangan malaman ang construction jargon para makapagtanong ng mga kapaki-pakinabang.

Narito ang mga practical na tanong:

• Ano ang nakita ninyo sa site, at puwede ba ninyong ipakita sa akin ang mga larawan?
• Alin ang mga items na repair, at alin ang mga retrofit o upgrade work?
• Inirerekomenda ba ninyo ang engineering para sa kahit anong bahagi ng trabahong ito?
• Kailangan ba ng mga permit, at sino ang humahawak nito?
• Anong mga assumption ang kasama sa estimate na ito?
• Ano ang puwedeng magpabago ng presyo sa bandang huli?
• Ano ang inaasahang schedule mula sa kontrata hanggang sa matapos?
• May warranty ba, kung meron, para sa workmanship o mga materials?

Makatwiran din na itanong kung gaano kadalas gumagawa ang crew sa mga lumang itinaas na foundation na tulad ng sa’yo. Ihambing ang mga bid batay sa nakasulat na saklaw, hindi lang sa pinakamababang numero. Ang mas mababang presyo ay puwedeng hindi kasama ang access work, wood repair, hardware, cleanup, o mga trabahong may kinalaman sa permit.

Depende sa kung saan ka nakatira at sa uri ng trabahong iminumungkahi, maaaring may mga pampublikong programa na tutulong sa bahagi ng gastos. Sa California, maaaring kwalipikado ang ilang homeowner para sa programang Earthquake Brace + Bolt, na maaaring magbigay ng hanggang sa humigit-kumulang $3,000 para sa mga karapat-dapat na seismic retrofit work. May ilang lugar ding maaaring may mapagkukunan ng pondo para sa FEMA-related hazard-mitigation paminsan-minsan.

May mga patakaran, limitasyon sa pondo, at requirements sa pagiging eligible ang mga programang ito, at hindi lahat ng bahay o proyekto ay kwalipikado. Pinakamainam na direktang tingnan ang kasalukuyang detalye ng programa at itanong sa kontratista kung pamilyar sila sa proseso ng aplikasyon o dokumentasyon.

Kung nagsisimula ka pa lang, magtipon ng mga larawan, pangunahing impormasyon tungkol sa bahay, at anumang tala ng nakaraang repair bago humiling ng mga bid. Makakatulong iyon para maging mas kapaki-pakinabang ang mga unang usapan at para mas maihambing mo ang mga kontratista sa parehong saklaw.