Mas Delikado ba ang mga Lumang Bahay Kapag Lindol?

Ang bahay na itinayo maraming dekada na ang nakararaan ay hindi awtomatikong delikado, at ang mas bago ay hindi awtomatikong mas protektado. Dalawang bahay na pareho ang taon ng pagtatayo ay puwedeng magkaiba ang performance sa lindol depende sa foundation nito, pagkakabitan ng kahoy (framing), kondisyon ng lupa, maintenance, at anumang pagbabago na ginawa sa paglipas ng panahon.

Ang ilang lumang bahay ay ginawa gamit ang matitibay na materyales at mayroon nang mga update tulad ng foundation bolting o paglalagay ng pampatibay sa cripple-wall. Ang iba naman ay baka may mga detalye pa na orihinal at gugustuhin ng kontratista o inhinyero na mas masusing tingnan.

Ang pinaka-praktikal na susunod na hakbang ay hindi hulaan base lang sa taon na itinayo. Ang isang lisensyadong contractor para sa retrofit o isang structural engineer ay puwedeng tingnan ang aktwal na bahay at kumpirmahin kung ano, kung meron man, ang kailangang bigyang pansin.

Mas puwedeng maging mahina ang mga lumang bahay kapag itinayo ang mga ito bago naging karaniwan ang mga mas bagong paraan sa konstruksyon, o kapag humina na sa paglipas ng panahon ang mahahalagang koneksyon. Ang pinsala dahil sa moisture, pagkabulok (rot), termites, kalawang sa hardware, at paggalaw/pagkapit ng lupa (settlement) ay puwedeng makaapekto sa kung paano kikilos ang bahay habang nanginginig.

Mas puwedeng maging mas exposed din ang bahay kung matagal na itong hindi na-update matapos ang maraming taon ng pagkasira, o kung ang mga unang trabaho ay ginawa nang hindi maayos ang disenyo o walang tamang permiso. Hindi ibig sabihin nito ay tiyak na may problema. Ibig sabihin lang nito, maaaring kailangan ng mas malapit na pagtingin.

Mga karaniwang salik na maaaring isaalang-alang ng isang propesyonal ay:

• kung mahigpit na nakakabit ang bahay sa foundation
• kung ang maiikling pader sa ilalim ng bahay (crawl space) ay may pampatibay
• kung ang floor plan ay maraming malalaking bukas na bahagi o mahihinang mas mababang bahagi
• kung ang mga tsimenea, beranda, o mga karagdagan (additions) ay lumilikha ng dagdag na pressure points

Maraming contractor ang nagsisimula sa mga bahagi na kadalasang mas mahalaga sa light-frame na mga bahay. Halimbawa ay ang koneksyon sa pagitan ng kahoy na framing at ng foundation. Sa ilang lumang bahay, baka hindi nakakabit ang bahay sa paraang inaasahan ng isang retrofit contractor ngayon.

Ang isa pang karaniwang lugar ay ang cripple wall—ang maiikling pader sa pagitan ng foundation at ng unang palapag sa ilang crawl-space na bahay. Kung mahina ang pader na iyon o hindi maayos ang pagkakabit ng pampatibay, puwede itong pag-usapan bilang bahagi ng retrofit plan.

Puwede ring inspeksyunin ng mga contractor ang:

1. crawl-space na framing at mga poste
2. mga pader sa garahe o mga pader sa harap na bukas ang harapan (open-front) na limitado lang ang pampatibay
3. mga tsimene na walang pampalakas (unreinforced masonry chimneys)
4. mga senyales ng pagkabulok (rot), bitak, o dating paggalaw

Kung ang bahay ninyo ay may malaki at bukas na mas mababang palapag, gaya ng tuck-under parking o isang mahina na unang palapag, baka gusto rin ninyong basahin ang tungkol sa soft-story retrofit ordinances. Kung applicable ito sa inyo ay nakadepende sa uri ng gusali at sa pagtingin sa aktwal na lugar.

Ang lumang bahay na na-remodel nang ilang beses ay puwedeng magkaroon ng ibang antas ng panganib kumpara sa isang bahay na hindi ginagalaw mula sa parehong panahon. Ang pag-alis ng mga pader, pagdadagdag ng mga silid, pagpapalaki ng mga bintana, pag-convert ng garahe, o pagbabago ng bubong ay puwedeng makaapekto sa kung paano dumadaan ang mga bigat/pressure sa istraktura.

Minsan, napaganda ng remodel ang bahay. Minsan naman, nagpakilala ito ng mga bagong mahihinang bahagi. Baka hanapin ng contractor o inhinyero ang mga framing na hindi tugma ang pagkakagawa, binagong suporta, o senyales na ang addition ay hindi nakakabit nang kasing-kailangan sa orihinal na bahay.

Ito rin ang isa sa dahilan kung bakit ang mga checklist online ay hanggang doon lang. Ang mas kapaki-pakinabang na sagot ay manggagaling sa isang lisensyadong tao na puwedeng makita mismo ang crawl space, foundation, mga pader, at anumang lugar na binago sa aktwal.

Ang isang lisensyadong retrofit contractor ay puwedeng inspeksyunin ang mga bahagi ng bahay na madaling ma-access at ipaliwanag kung anong mga upgrade ang madalas isaalang-alang para sa mga bahay na gaya ng inyo. Kung kailangan ang engineering, ang isang lisensyadong structural engineer ay puwedeng magbigay ng gabay sa disenyo base sa mga sitwasyong makikita sa lugar.

Maaari nilang suriin ang uri ng foundation, layout ng framing, mga pader sa crawl space o basement, slope o mga isyu sa settlement, at kung mukhang consistent at kumpleto ang mga naunang trabaho. Maaari rin nilang sabihin kung alin ang priority na alalahanin at alin ang opsyonal na pagpapabuti.

Humingi ng malinaw na nakasulat na tala tungkol sa:

• mga nakita ninyong mahihinang parte
• ang planong saklaw ng trabaho (scope of work)
• kung ano ang kasali at hindi kasali
• kung kailangan ng permiso o engineering

Kung hindi ninyo alam kung saan magsisimula, tingnan ang paano humanap ng lisensyadong retrofit contractor o magpa-match, libre. Ang BedrockMatch ay isang libreng serbisyo sa pagma-match para sa mga homeowner, at kayo pa rin ang pipili kung kukuha ba kayo ng contractor o hindi.

Depende sa bahay, puwedeng pag-usapan ng contractor ang mga opsyon tulad ng pag-bolt ng bahay sa foundation, pagpapatibay ng cripple walls, pagpapalakas sa ilang linya ng pader, pagpapabuti ng mga koneksyon sa pagitan ng mga miyembro ng framing, o pagtugon sa mas lumang masonry na tsimenea. Ang tamang saklaw ng trabaho ay nakadepende sa bahay at dapat kumpirmahin pagkatapos ng on-site assessment.

Nag-iiba ang gastos base sa lugar, access, at saklaw. Bilang isang halimbawa lang, ang limitadong trabahong seismic sa crawl space ay maaaring ilang libong dolyar, habang ang mas malawak na structural work ay puwedeng mas malaki pa. Wala itong garantiya o nakapirming presyo. Palaging kumuha ng nakasulat na bid para sa mismong bahay ninyo.

May ilan ding homeowner na chine-check kung kwalipikado sila para sa tulong sa gastos. Sa California, ang programang Earthquake Brace + Bolt ay maaaring magbigay ng hanggang humigit-kumulang $3,000 para sa kwalipikadong trabaho, at may ilang mga programang kaugnay ng FEMA hazard-mitigation na puwedeng available sa ilang lugar. Tingnan kung kwalipikado kayo, at kumpirmahin ang kasalukuyang patakaran ng programa bago kayo gumawa ng plano.

Kapag hinahambing ang mga bid, huwag lang tumingin sa kabuuang presyo. Dalawang pagtataya ay puwedeng magmukhang halos pareho, pero magkaiba ang mga materyales, kung paano hahawakan ang permiso, pag-coordinate ng engineering, allowance para sa pagkukumpuni, o paglilinis.

Isang simpleng paraan para maihambing ay itanong sa bawat bidder ang parehong mga tanong:

• Ano mismo ang gagawing trabaho?
• Ano ang ibinubukod sa presyo?
• Kukunin ba ang permiso kung kailangan?
• Sino ang humahawak ng engineering kung kinakailangan?
• Anong gawaing pagkukumpuni ang kasali pagkatapos buksan ang mga access opening?

Bago kayo pumirma, i-verify ninyo mismo ang lisensya ng contractor, bond, at insurance sa mga tamang ahensya ng estado at lokal. Kumpirmahin sa nakasulat kung ano ang scope, schedule, terms ng pagbabayad, at proseso ng change-order. Ang homeowner ang may kontrol kung sino ang kukunin, at makatuwirang magtanong hanggang sa maging malinaw ang bid.