Cố định móng (foundation bolting) cho nhà cũ hơn

Ở nhiều ngôi nhà cũ, phần khung gỗ đặt phía trên móng có thể có hệ thống neo hạn chế hoặc đã lỗi thời. Cố định móng sẽ lắp bổ sung hoặc nâng cấp bu lông neo và các đầu nối liên quan để ngôi nhà được liên kết tốt hơn với móng bê tông khi chịu rung lắc do động đất.

Mục tiêu là cải thiện “đường truyền lực” giữa ngôi nhà và móng. Nói đơn giản, điều này giúp giảm khả năng ngôi nhà bị trượt hoặc “nhấc” khỏi móng khi chuyển động mạnh xảy ra. Đây không phải là cam kết về hiệu quả và kết quả còn phụ thuộc vào tuổi nhà, thiết kế, tình trạng công trình, nền đất và toàn bộ phạm vi gia cố.

Cố định móng thường được thảo luận cùng với gia cố tường yếu (cripple wall bracing) vì nhiều nhà nâng cao cần xem xét cả hai hạng mục theo cùng một lượt. Nhà thầu hoặc kỹ sư được cấp phép có thể xác nhận hạng mục nào phù hợp sau khi khảo sát trực tiếp tại hiện trường.

Hạng mục này thường được cân nhắc cho các ngôi nhà khung gỗ cũ, đặc biệt là những ngôi nhà được xây trước khi tiêu chuẩn neo giữ hiện đại được áp dụng rộng rãi. Các nhà nâng trên móng có gầm (crawl space) thường dễ đánh giá hơn vì có thể nhìn thấy các điểm nối giữa khung gỗ và móng từ phía dưới.

Nhà thầu có thể xem xét kỹ hơn những ngôi nhà có dấu hiệu như:

• móng nâng kiểu cũ
• có lối tiếp cận vào gầm
• bu lông neo cũ hoặc khoảng cách neo quá thưa
• tường đứng bằng gỗ ngắn giữa móng và tầng lầu đầu tiên
• từng có chuyển vị, lún, hoặc sửa chữa trước đó nhưng chưa có phép

Không phải ngôi nhà nào cũng cần cùng một giải pháp. Một số nhà có thể chỉ cần phần neo giữ ở mức hạn chế, trong khi một số nhà khác cũng có thể cần được đánh giá cho việc sửa chữa tấm đỡ (sill plate), gia cố bằng ván ép (plywood bracing), hoặc một hạng mục gia cố chống động đất khác như gia cố kiểu “tường tầng mềm” (soft-story retrofit) cho một số loại công trình. Chỉ có khảo sát trực tiếp tại công trình mới xác nhận được đúng phạm vi cần làm.

Thông thường, nhà thầu gia cố sẽ bắt đầu bằng việc đến khảo sát tại chỗ. Họ có thể kiểm tra gầm, loại móng, tình trạng tấm đỡ (sill plate), các điểm lối vào, hệ thống neo hiện có và liệu có “tường yếu (cripple wall)” cần xử lý cùng lúc hay không. Nếu một phần khu vực bị che bởi lớp cách nhiệt, khu vực chứa đồ, hệ thống ống gió/đường ống (ductwork) hoặc các bề mặt đã hoàn thiện, họ có thể ghi nhận thêm chi phí nhân công để tiếp cận.

Việc báo giá thường dựa trên mặt bằng của ngôi nhà và điều kiện lắp đặt thực tế, không chỉ dựa vào diện tích sàn. Những yếu tố thường làm thay đổi chi phí gồm:

1. cần làm việc bao nhiêu đoạn chu vi móng
2. gầm nhà có chật hẹp hoặc khó đi vào hay không
3. liệu cần xử lý trước các phần gỗ hư hoặc vấn đề ẩm ướt
4. liệu thành phố hoặc quận/huyện đó có yêu cầu giấy phép và/hoặc đánh giá kỹ thuật (engineering) hay không
5. liệu việc cố định móng có được kết hợp với gia cố hay các hạng mục chống động đất khác hay không

Hãy yêu cầu bản mô tả phạm vi công việc bằng văn bản, nêu rõ sẽ lắp gì, khu vực nào được bao gồm, khu vực nào bị loại trừ và liệu phí giấy phép có được tính riêng hay không. Bạn có thể được ghép cặp miễn phí với các nhà thầu tại địa phương, nhưng bạn vẫn nên so sánh các báo giá cẩn thận và tự kiểm tra giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của họ.

Phương pháp cụ thể sẽ tùy vào ngôi nhà, nhưng nhà thầu thường làm từ gầm hoặc dọc theo chu vi móng để lắp bu lông neo, vòng đệm cho tấm (plate washers) và các đầu nối đã được phê duyệt khi cần. Ở một số ngôi nhà, có thể cũng cần sửa chữa một số đoạn khung hoặc vật liệu tấm đỡ (sill) trước khi có thể lắp phần cứng mới.

Một trình tự thường gặp có thể gồm:

• xác nhận lối vào và che chắn/phòng hộ khu vực thi công
• vệ sinh hoặc chuẩn bị các đoạn móng và tấm đỡ
• khoan và lắp bu lông neo hoặc bổ sung phần cứng nâng cấp chống động đất đã được phê duyệt
• siết chặt và ghi nhận/niêm phong các điểm nối
• sắp xếp kiểm tra cuối cùng nếu cần giấy phép

Chủ nhà thường không cần phải dọn đi nơi khác chỉ vì công việc này, nhưng khả năng tiếp cận có thể rất quan trọng. Nhà thầu có thể yêu cầu bạn dọn bỏ các vật dụng được cất gần lối vào gầm, khu vực mép gara hoặc các bức tường chu vi. Nếu ngôi nhà có vấn đề về ẩm ướt, côn trùng gây hại hoặc mục rữa, các vấn đề đó có thể cần được xử lý riêng trước hoặc trong quá trình gia cố.

Với nhiều nhà ở một gia đình (single-family), việc cố định móng thường được thảo luận trong khoảng chi phí minh họa điển hình vào khoảng 3.000 đến 8.000 USD khi phạm vi công việc tương đối đơn giản. Nếu nhà có lối vào gầm hạn chế, có phần gỗ bị hư, yêu cầu giấy phép hoặc đánh giá kỹ thuật, hoặc nếu việc cố định móng được kết hợp với gia cố, tổng chi phí có thể cao hơn. Chi phí nhân công tại địa phương và tình trạng của ngôi nhà sẽ tạo ra khác biệt lớn.

Tiến độ cũng thay đổi. Một công việc đơn giản có thể mất khoảng 1 đến 3 ngày làm việc sau khi được lên lịch, trong khi hạng mục phức tạp hơn có thể lâu hơn. Việc xin giấy phép, xem xét kỹ thuật và sắp lịch kiểm tra có thể làm kéo dài thời gian trước khi đội thi công bắt đầu hoặc trước khi dự án được chốt phê duyệt hoàn tất.

Lối tiếp cận là một trong những vấn đề thực tế lớn nhất. Gầm hẹp, khoảng hở thấp, rác/dọn dẹp vướng, lớp cách nhiệt cũ, đường ống nước, và đồ đạc cất sẵn có thể làm chậm tiến độ và ảnh hưởng đến giá. Trước khi ký, hãy hỏi nhà thầu bạn cần phải dọn gì, có bao gồm kiểm soát bụi không, và liệu có điều kiện nào có thể làm thay đổi giá sau khi bắt đầu thi công hay không.

Nếu bạn muốn so sánh các lựa chọn chống động đất liên quan, bạn cũng có thể xem thêm các dịch vụ gia cố khác trước khi quyết định liên hệ những nhà thầu nào.

Một báo giá tốt cần đủ cụ thể để bạn có thể so sánh nhà thầu này với nhà thầu khác. Báo giá đó nên giải thích họ đã quan sát thấy gì, họ dự định lắp đặt gì và họ đã đưa ra những giả định nào về lối tiếp cận và tình trạng hiện hữu.

Bạn có thể cân nhắc hỏi:

• Việc cố định móng có bao trọn phạm vi công việc chính không, hay họ đề xuất đánh giá thêm các hạng mục khác?
• Nếu thành phố hoặc quận/huyện của tôi yêu cầu, họ có xin giấy phép thay không?
• Trong báo giá có bao gồm những loại phần cứng và khoảng cách lắp đặt nào?
• Việc sửa chữa mục rữa, hư hại do mối mọt hoặc do ẩm có được bao gồm hay tính riêng?
• Nếu phát hiện tình trạng ẩn bên trong và cần thay đổi, họ sẽ xử lý “phát sinh thay đổi (change order)” như thế nào?
• Khi công việc xong, họ có bao gồm dọn dẹp không?
• Họ có thể cung cấp bằng chứng về giấy phép còn hiệu lực, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm hiện tại không?

Ngoài ra, hãy yêu cầu giá hợp đồng, lịch thanh toán và phạm vi công việc bằng văn bản trước khi bắt đầu. Chủ nhà sẽ là người quyết định thuê ai, vì vậy hãy dành thời gian so sánh báo giá, xác nhận thông tin năng lực trực tiếp với cơ quan cấp phép của tiểu bang bạn và đảm bảo ngôn ngữ về bảo hành rõ ràng, chỉ giới hạn trong phần việc thực tế mà nhà thầu sẽ làm.

Quy định về giấy phép khác nhau tùy theo thành phố và quận/huyện. Ở một số nơi, việc cố định móng và các hạng mục chống động đất liên quan có thể cần giấy phép và kiểm tra, và trong một số trường hợp có thể liên quan đến kỹ sư được cấp phép. Nhà thầu có thể cho bạn biết họ tin rằng địa phương yêu cầu gì, nhưng nếu bạn muốn có câu trả lời cuối cùng, hãy hỏi bộ phận quản lý xây dựng.

Nếu chi phí là vấn đề, hãy hỏi xem dự án có thể chia giai đoạn (phased) hay nhà thầu có cung cấp lựa chọn thanh toán không. Một số chủ nhà cũng kiểm tra các gói vay từ hiệp hội tín dụng (credit-union) hoặc gói vay cải thiện nhà ở (home-improvement financing), nhưng điều khoản sẽ khác nhau nên bạn cần xem xét kỹ.

Để được hỗ trợ tài chính, chủ nhà ở California có thể kiểm tra xem liệu họ có đủ điều kiện tham gia chương trình Earthquake Brace + Bolt (EBB) hay không, chương trình này có thể hỗ trợ lên đến khoảng 3.000 USD cho các hạng mục gia cố chống động đất đủ điều kiện. Một số khu vực cũng có các khoản trợ cấp giảm thiểu rủi ro liên quan đến FEMA hoặc các chương trình địa phương theo từng thời điểm. Tính sẵn có, điều kiện tham gia và phạm vi được hỗ trợ có thể thay đổi, vì vậy hãy coi đây là các lựa chọn để tìm hiểu, không phải cam kết về việc sẽ được tài trợ.