Cải tạo gia cố “soft-story” cho nhà ở và công trình nhỏ

Cải tạo soft-story nhằm gia cố cho tầng dưới có thể dịch chuyển nhiều hơn so với các tầng phía trên trong lúc xảy ra động đất. Chủ nhà thường nghe thuật ngữ này khi một căn nhà, nhà song lập (duplex) hoặc nhà ở căn hộ nhỏ có các khoảng mở lớn ở tầng trệt, đặc biệt là cửa gara, chỗ để xe có mái, hoặc các bức tường mặt kính cửa sổ rộng.

Mục tiêu thường là cải thiện cách công trình truyền lực động đất xuống móng. Đây không phải là cam kết rằng công trình sẽ tránh hư hại hoặc vẫn sử dụng được sau một trận động đất lớn. Phạm vi phù hợp còn tùy theo bố cục công trình, tuổi đời, móng, hệ khung và tình trạng thực tế.

Nếu bạn chưa chắc vấn đề này có áp dụng cho tài sản của mình hay không, hãy bắt đầu bằng việc tìm hỗ trợ tại địa phương qua các dịch vụ động đất của chúng tôi hoặc được ghép nối miễn phí. Nhà thầu có thể xem trực tiếp công trình và cho bạn biết liệu cần có kỹ sư được cấp phép tham gia hay không.

Một số công trình được xem là dễ tổn thương hơn vì tầng dưới có ít tường đặc/ tường chịu lực vững chắc hơn so với các tầng phía trên. Ví dụ phổ biến là khu sinh hoạt ở phía trên gara, hoặc các căn hộ nằm trên khu bãi đậu xe thoáng. Trong trường hợp này, các tầng trên có thể cứng hơn tầng trệt, khiến công trình phản ứng khi rung lắc không đồng đều.

Tuổi đời công trình cũng có thể là yếu tố quan trọng. Một số nhà ở và công trình nhỏ được xây dựng trước khi các biện pháp chống động đất hiện đại trở nên phổ biến ở nhiều khu vực. Vật liệu có thể vẫn còn tốt, nhưng thiết kế ban đầu có thể không có hệ giằng/ gia cường hoặc các mối nối mà nhà thầu ngày nay thường tìm và kiểm tra.

Nhà thầu hoặc kỹ sư có thể đặc biệt chú ý đến các điểm như:
- các khoảng mở gara hoặc chỗ để xe có mái lớn
- các đoạn tường hẹp nằm cạnh cửa ra vào
- các mối nối khung yếu hoặc bị xuống cấp
- chi tiết mối nối giữa móng và công trình
- dấu hiệu công trình đã từng dịch chuyển, mục rữa hoặc hư hại do nước

Không phải mọi nhà có gara đều là nhà soft-story, và không phải mọi tầng dưới thoáng đều cần sửa theo cùng một cách. Chỉ có đánh giá trực tiếp tại hiện trường mới xác nhận phương án nào là phù hợp.

Phạm vi công việc có thể thay đổi rất nhiều. Ở một số trường hợp, nhà thầu có thể đề xuất lắp thêm các tấm kết cấu gỗ mới, gia cố các đường tường hiện có, cải thiện các bộ phận giữ (hold-down) và mối nối neo, hoặc liên kết hệ khung với nhau hiệu quả hơn. Ở trường hợp khác, kỹ sư có thể thiết kế khung chịu mô-men bằng thép hoặc một hệ thống chuyên biệt khác, khi cần giữ một khoảng mở rộng để phục vụ đậu xe hoặc lối đi tiếp cận.

Nhà thầu cũng có thể đề xuất các hạng mục liên quan nếu phát hiện thêm các điểm yếu khác trong quá trình kiểm tra. Chẳng hạn, họ có thể đề xuất gia cố ống khói và bình nước nóng hoặc các nâng cấp liên quan đến móng như một phần của kế hoạch chống động đất tổng thể. Điều đó không có nghĩa là mọi hạng mục đều bắt buộc cho công trình của bạn; chỉ là đôi khi những điểm yếu khác nhau được xử lý cùng lúc.

Các đề xuất phổ biến có thể gồm:
1. lắp đặt hoặc gia cố các tường chịu cắt (shear walls)
2. lắp các bulông neo mới hoặc thiết bị hold-down
3. thay thế các thanh khung bị hư hỏng
4. lắp khung thép cho các khoảng mở lớn
5. cải thiện các mối nối giữa sàn, tường và móng

Hãy yêu cầu nhà thầu giải thích vì sao từng hạng mục có trong phạm vi, nó nhằm giải quyết vấn đề gì, và liệu kỹ sư được cấp phép đã thiết kế hay rà soát kế hoạch đó hay chưa.

Chi phí thay đổi đáng kể tùy theo khu vực, kích thước công trình, mức độ tiếp cận hiện trường, nhu cầu thiết kế kỹ thuật và việc có phát hiện hư hỏng ẩn sau khi tháo mở tường hay không. Như một ví dụ rất chung, một hạng mục cải tạo soft-story đơn giản hơn cho nhà ở hoặc công trình nhỏ có thể bắt đầu từ vài chục nghìn đô la (high thousands), trong khi các dự án phức tạp hơn có liên quan đến khung thép, hạn chế lớn về lối vào, hoặc công tác kết cấu quy mô lớn có thể lên đến hàng chục nghìn đô la (tens of thousands). Đây chỉ là các mức chi phí tham khảo, không phải báo giá.

Thời gian thi công cũng không cố định. Một dự án đơn giản có thể mất vài ngày đến một vài tuần làm việc tại hiện trường, trong khi các công việc phức tạp hơn có thể lâu hơn do cần tính toán kỹ thuật, xin giấy phép, lịch kiểm tra và thời gian chờ vật liệu. Nếu cần mở và sửa lại thạch cao, mặt ốp tường, vữa trát (stucco) hoặc các lớp hoàn thiện, điều đó có thể làm tăng thêm thời gian và chi phí.

Mức độ gián đoạn phụ thuộc vào vị trí thi công. Việc ra vào gara có thể bị hạn chế trong một thời gian, bạn có thể cần chuyển vị trí đậu xe, và nhà thầu có thể cần tiếp cận các bức tường hoặc trần của tầng dưới. Hãy hỏi trước về tiếng ồn, bụi, chỗ cất đồ và việc bạn có thể ở lại trong nhà trong thời gian làm hay không.

Nếu chi phí là mối quan tâm, hãy hỏi xem có chương trình hỗ trợ hoặc tài trợ nào áp dụng tại khu vực của bạn hay không. Với một số hạng mục chống động đất đủ điều kiện, chủ nhà ở California có thể kiểm tra xem có đủ điều kiện cho chương trình Earthquake Brace + Bolt hay không, và một số khu vực có thể có nguồn kinh phí giảm thiểu liên quan đến FEMA. Các chương trình này có quy định riêng và không được đảm bảo.

Nhiều dự án soft-story bắt đầu bằng việc đến khảo sát hiện trường. Nhà thầu có thể đo các khoảng mở, xem móng và hệ khung, và ghi nhận các vết nứt, dịch chuyển hoặc hư hại do nước nhìn thấy được. Nếu công trình có vẻ cần thiết kế kết cấu, bước tiếp theo thường là một kỹ sư được cấp phép để lập các phép tính và bản vẽ cho đúng tài sản đó.

Giấy phép thường được yêu cầu cho loại công việc kết cấu này, nhưng quy định cụ thể tùy thuộc vào thành phố hoặc quận của bạn. Nhà thầu nên cho bạn biết ai là người chịu trách nhiệm lập bản vẽ, nộp hồ sơ xin giấy phép, tổ chức kiểm tra và chỉnh sửa nếu bộ phận xây dựng yêu cầu thay đổi. Hãy lấy thông tin đó bằng văn bản trước khi bắt đầu làm.

Quy trình thông thường có thể giống như sau:
- khảo sát hiện trường và rà soát phạm vi ban đầu
- thiết kế kỹ thuật nếu cần
- nộp đơn và phê duyệt giấy phép
- thi công
- kiểm tra của thành phố hoặc quận
- sửa chữa hoàn thiện cuối cùng cho các hạng mục hoàn thiện (nếu có)

Nếu nhà thầu nói rằng không cần thiết kế kỹ thuật hoặc giấy phép, hãy yêu cầu họ giải thích rõ yêu cầu tại địa phương. Khi chưa chắc, hãy hỏi bộ phận xây dựng của thành phố/quận hoặc một kỹ sư được cấp phép.

Trước khi bạn ký bất cứ điều gì, hãy hỏi những câu hỏi thực tế bằng lời lẽ đơn giản và yêu cầu trả lời bằng văn bản nếu có thể. Bạn không cần phải là chuyên gia kết cấu để so sánh mức độ chuyên nghiệp, cách trao đổi và sự rõ ràng.

Các câu hỏi hữu ích bao gồm:
- Giấy phép của bạn còn hiệu lực cho loại công việc này không?
- Bạn có bảo lãnh (bond) và bảo hiểm không, và có thể cung cấp bằng chứng không?
- Nếu cần, có cần kỹ sư được cấp phép tham gia không?
- Ai là người nộp hồ sơ xin giấy phép?
- Phần giá đó chính xác bao gồm những gì?
- Các hạng mục sửa chữa thạch cao, vữa trát (stucco) hoặc mặt ốp tường có bao gồm hay loại trừ những gì?
- Công việc dự kiến mất bao lâu?
- Việc phát sinh thay đổi (change orders) sẽ được tính giá như thế nào?
- Bạn cần tiếp cận gara hoặc tầng dưới ở những khu vực nào?

Chủ nhà là người quyết định ai sẽ được thuê. Hãy tự mình kiểm tra giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm của nhà thầu, đồng thời đảm bảo rằng phạm vi công việc, lịch thanh toán, trách nhiệm xin giấy phép và việc dọn dẹp đều được xác nhận bằng văn bản. Nếu tài sản của bạn còn có mối lo ngại về gió mạnh hoặc bão, bạn có thể xem riêng các lựa chọn cải tạo chống bão.

Đừng chỉ so sánh báo giá theo tổng số tiền. Nhà thầu báo giá thấp có thể không bao gồm phần thiết kế kỹ thuật, sửa chữa hoàn thiện, phí giấy phép, gia công thép, hoặc chi phí chỉnh sửa sau kiểm tra. Nhà thầu báo giá cao có thể bao gồm các hạng mục mà nhà thầu khác coi là “phụ phí/mục phát sinh”. Cách so sánh tốt nhất là xem từng dòng.

Hãy yêu cầu mỗi nhà thầu gửi phạm vi công việc bằng văn bản, trong đó nêu rõ các hạng mục/ bộ phận kết cấu chính, cách xử lý giấy phép, các giả định thiết kế kỹ thuật, khoản dự trù sửa chữa hoàn thiện và lịch trình dự kiến. Nếu một đề xuất có khung thép còn đề xuất khác thì không, hãy hỏi vì sao. Chênh lệch này có thể phản ánh cách thiết kế khác nhau, không chỉ là do “đánh dấu giá”.

Khi xem báo giá, hãy so sánh:
1. phạm vi công việc kết cấu
2. việc có bao gồm thiết kế kỹ thuật hay không
3. trách nhiệm về giấy phép và kiểm tra
4. sửa chữa hoàn thiện và dọn dẹp
5. lịch thanh toán và điều khoản phát sinh thay đổi
6. thời điểm bắt đầu dự kiến và thời lượng

Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm nhà thầu thực hiện nâng cấp chống động đất tại khu vực của mình, bạn có thể được ghép nối miễn phí. BedrockMatch là dịch vụ ghép nối theo mức phí cố định (flat-fee) dành cho các nhà thầu tham gia, và chủ nhà vẫn hoàn toàn tự do chọn bất kỳ nhà thầu nào — hoặc không chọn nhà thầu nào.