Cẩm nang cho chủ nhà về các khoản tài trợ Earthquake Brace + Bolt

Earthquake Brace + Bolt, thường được gọi tắt là EBB, là một chương trình tài trợ tu bổ chống động đất dành cho nhà ở của California. Chương trình có thể cung cấp khoảng tới $3,000 để hỗ trợ một hạng mục tu bổ kiểu “giằng chốt (brace-and-bolt retrofit)” đáp ứng điều kiện cho các ngôi nhà đủ điều kiện tại một số MÃ ZIP Code nhất định. Chi tiết chương trình có thể thay đổi theo từng năm, vì vậy chủ nhà luôn nên kiểm tra các quy định và hạn nộp hiện hành trên trang web chính thức của chương trình.

Nói một cách đơn giản, khoản tài trợ nhằm giúp chi trả cho một dạng tu bổ phổ biến ở một số ngôi nhà cũ có nền nhà nâng cao (raised foundation). Một dự án điển hình có thể bao gồm việc bắt chốt (bolting) khung gỗ của ngôi nhà vào nền, đồng thời lắp thêm giằng chống (bracing) ở khu vực gầm/không gian bò (crawl space) quanh phần tường yếu (cripple wall). Việc hạng mục này có áp dụng cho nhà bạn hay không còn tùy thuộc vào kiểu nhà, tình trạng hiện có và kết quả đánh giá tại chỗ của nhà thầu hoặc kỹ sư được cấp phép.

Một khoản tài trợ không có nghĩa là mọi ngôi nhà đều đủ điều kiện, và cũng không có nghĩa là khoản tài trợ chi trả toàn bộ chi phí của công việc. Tốt nhất nên xem EBB như một trong những nguồn hỗ trợ tiềm năng cho phạm vi công việc đáp ứng điều kiện. Nếu bạn vẫn đang tìm hiểu từ đầu, hãy bắt đầu với các cẩm nang tu bổ của chúng tôi.

Thông thường, việc đủ điều kiện phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm vị trí ngôi nhà, kiểu nền móng, tuổi của nhà và việc ngôi nhà có đáp ứng các tiêu chí kết cấu của chương trình hay không. Nhiều ngôi nhà đủ điều kiện là những ngôi nhà khung gỗ cũ hơn, nền được nâng cao và có không gian bò, nhưng chỉ các quy định của chương trình và phần xem xét tại chỗ mới có thể xác nhận rằng nhà bạn có phù hợp hay không.

Chủ nhà thường kiểm tra trước các điểm sau:

1. Ngôi nhà nằm trong một MÃ ZIP Code được chương trình đưa vào cho năm đó.
2. Ngôi nhà do chính chủ sở hữu ở và là nơi ở chính (primary residence) nếu chương trình có yêu cầu theo quy định.
3. Ngôi nhà có vẻ có nền móng nâng cao, chứ không phải nền dạng tấm đổ (slab-on-grade).
4. Ngôi nhà có thể có tường yếu (cripple wall) hoặc một tình trạng khác mà chương trình nhận ra cho kiểu tu bổ giằng chốt.

Dù ngôi nhà của bạn trông có vẻ giống các ví dụ trên mạng, bạn cũng đừng tự giả định rằng chương trình áp dụng. Nhà thầu có thể xác nhận liệu ngôi nhà của bạn có phù hợp với phạm vi tu bổ mà chương trình yêu cầu hay không, và đơn vị quản lý chương trình có thể xác nhận các yêu cầu nộp hồ sơ. Nếu bạn chưa chắc liệu nhà bạn có cần loại công việc này hay không, hãy xem cách nhận biết nhà có cần tu bổ chống động đất hay không.

Tu bổ giằng chốt (brace-and-bolt retrofit) thường đề cập đến công việc ở không gian bò hoặc khu vực quanh nền móng nâng cao. Các hạng mục phổ biến có thể bao gồm bắt chốt nền (foundation bolting), lắp thêm giằng chống đã được phê duyệt ở các tường yếu (cripple walls) và các phụ kiện/phần cứng liên quan giúp kết nối các phần của ngôi nhà chắc chắn hơn. Phạm vi chính xác sẽ tùy thuộc vào những gì đã có sẵn, khu vực có thể tiếp cận được và những gì một chuyên gia được cấp phép phát hiện trong lần khảo sát tại chỗ.

Các công việc thường gặp cũng có thể bao gồm các hạng mục chuẩn bị và hoàn thiện như công tác tiếp cận, dọn dẹp mảnh vụn nhỏ, xử lý giấy phép (permit handling) và các lần kiểm tra (inspections) theo yêu cầu. Một số ngôi nhà cần sửa chữa bổ sung trước khi bắt đầu tu bổ, chẳng hạn như thay gỗ bị hư hỏng hoặc khắc phục tình trạng xuống cấp do ẩm. Những hạng mục phát sinh này có thể làm tăng chi phí và có thể không được tài trợ bởi chương trình.

Trước khi ai đó báo giá công việc, có vài điểm thực tế quan trọng:

• Chiều cao và mức độ tiếp cận không gian bò có thể ảnh hưởng đến thời gian thi công.
• Hư hại hiện có hoặc các thay đổi/làm lại trước đó có thể làm thay đổi phạm vi.
• Yêu cầu về giấy phép và kiểm tra khác nhau theo từng thành phố hoặc quận/huyện.
• Một số nhà cần thêm công việc ngoài phạm vi cơ bản của tu bổ giằng chốt.

Vì vậy, chỉ một danh sách kiểm tra trực tuyến chỉ là điểm khởi đầu. Nhà thầu hoặc kỹ sư được cấp phép cần xem trực tiếp nhà của bạn để xác nhận đúng phạm vi công việc.

Với nhiều ngôi nhà đủ điều kiện, tu bổ giằng chốt cơ bản thường được nhắc đến trong khoảng vài nghìn đến vài nghìn rưỡi đô la, nhưng giá thực tế có thể thay đổi rất nhiều tùy theo khu vực, mức độ tiếp cận, giấy phép, chi phí sửa chữa phát sinh và cách định giá của từng nhà thầu. Ở nhiều thị trường, chủ nhà có thể thấy các mức tham khảo như khoảng $3,000 đến $7,500+ cho một hạng mục đơn giản. Nếu ngôi nhà cần sửa chữa, tiếp cận khó khăn hoặc có thêm phạm vi công việc, tổng chi phí có thể cao hơn.

Khoản tài trợ EBB thường được mô tả là lên tới khoảng $3,000 cho phần công việc đủ điều kiện. Điều đó có nghĩa là một số chủ nhà vẫn có thể phải chi trả một phần đáng kể từ túi tiền của mình sau khi nhận tài trợ. Chỉ xét theo ví dụ rộng, chủ nhà có thể chỉ phải trả thêm một ít ngoài chi phí liên quan đến giấy phép hoặc chi phí nâng cấp cho dự án đơn giản, trong khi một chủ nhà khác vẫn có thể phải trả vài nghìn đô la nếu nhà cần sửa chữa hoặc phạm vi lớn hơn.

Cách thực tế để so sánh các báo giá là tách thành ba con số:

1. Giá của nhà thầu cho phần công việc tu bổ đủ điều kiện.
2. Bất kỳ hạng mục “phụ” không đủ điều kiện, sửa chữa hoặc nâng cấp nào.
3. Số tiền dự tính bạn phải chi trả từ túi mình sau bất kỳ khoản tài trợ nào mà bạn thực sự nhận được.

Đừng chỉ dựa vào lời ước tính bằng miệng. Hãy yêu cầu báo rõ phạm vi và giá bằng văn bản, đồng thời xác minh rằng báo giá của nhà thầu nêu rõ ràng phần nào được bao gồm và phần nào không. Nếu bạn muốn được giới thiệu các công ty tại địa phương thực hiện loại công việc này, bạn có thể được ghép, miễn phí.

Các bước cụ thể có thể thay đổi, nhưng quy trình thường bắt đầu bằng việc chủ nhà kiểm tra xem tài sản có nằm trong MÃ ZIP Code đủ điều kiện hay không và “cửa sổ” nộp hồ sơ hiện tại có đang mở hay không. Nếu ngôi nhà có vẻ đủ điều kiện, chủ nhà sẽ nộp đơn thông qua chương trình. Một số người nộp hồ sơ sẽ được chọn để tham gia, sau đó họ làm theo timeline của chương trình về việc mời nhà thầu báo giá, xin giấy phép và hoàn tất.

Một lộ trình điển hình có thể như sau:

1. Kiểm tra các quy định EBB hiện hành, danh sách ZIP Code và các mốc thời gian.
2. Nộp đơn đăng ký của chủ nhà và các thông tin cần thiết.
3. Nếu được chấp nhận, hãy xem kỹ các yêu cầu của chương trình.
4. Lấy báo giá từ các nhà thầu được cấp phép và quen thuộc với chương trình.
5. Chọn nhà thầu và xác nhận phạm vi, lịch trình và các giấy tờ cần thiết.
6. Hoàn thành công việc, các lần kiểm tra và hồ sơ hoàn tất theo yêu cầu của chương trình.

Hai lưu ý quan trọng: Thứ nhất, đừng bắt đầu thi công với giả định rằng khoản tài trợ chắc chắn sẽ được phê duyệt trừ khi quy định chương trình cho phép rõ ràng. Thứ hai, hãy giữ lại bản sao của báo giá, giấy phép, hóa đơn (invoices), hồ sơ kiểm tra và email của chương trình. Thiếu giấy tờ có thể gây chậm trễ. Một nhà thầu tốt có thể giải thích phần việc của họ trong quy trình, nhưng chủ nhà vẫn nên tự đọc các quy định về khoản tài trợ.

Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy đặt những câu hỏi rõ ràng bằng ngôn ngữ dễ hiểu và yêu cầu câu trả lời bằng văn bản. Bạn đang tìm nhà thầu có thể giải thích phạm vi công việc, thời gian, giấy phép và điều khoản thanh toán mà không gây áp lực. BedrockMatch là dịch vụ ghép miễn phí cho chủ nhà, không phải nhà thầu và cũng không phải kỹ sư, vì vậy quyết định cuối cùng thuộc về bạn.

Các câu hỏi hữu ích gồm:

• Bạn có được cấp phép để làm loại công việc này tại tiểu bang của tôi không?
• Nếu cần giấy phép thì bạn sẽ xin giấy phép giúp chứ?
• Trước đây bạn đã từng làm các dự án tu bổ kiểu giằng chốt chưa?
• Chính xác giá này bao gồm những gì, và có khoản nào có thể phát sinh thêm chi phí không?
• Nếu phát hiện mục gỗ bị hư (rot), hư hỏng hoặc vấn đề khác, việc thay đổi sẽ được phê duyệt như thế nào?
• Cuối dự án, tôi sẽ nhận được những biên bản kiểm tra hoặc tài liệu nào?
• Lịch thanh toán như thế nào?

Ngoài ra, bạn cũng nên tự kiểm tra giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu, và nếu có thể hãy so sánh nhiều hơn một báo giá. Nếu bạn muốn được hỗ trợ chuẩn bị để so sánh báo giá, hãy đọc cách chọn nhà thầu tu bổ.

Nếu nhà bạn không đủ điều kiện cho EBB, hoặc khoản tài trợ không chi trả toàn bộ chi phí dự án, có thể có những lựa chọn khác đáng để kiểm tra. Một số chủ nhà xem xét việc tiết kiệm, vay vốn cải tạo nhà, hoặc các chương trình địa phương đôi khi hỗ trợ các công việc giảm thiểu rủi ro (hazard-mitigation). Khả năng có chương trình sẽ khác nhau tùy theo thành phố, quận/huyện, ngân hàng/đơn vị cho vay và năm chương trình.

Chủ nhà cũng có thể muốn kiểm tra xem có cơ hội nào từ khoản tài trợ FEMA về giảm thiểu rủi ro (hazard-mitigation) thông qua các cơ quan nhà nước tại bang hoặc địa phương hay không. Các chương trình này không tự động có sẵn và thường có quy định riêng, mốc thời gian và yêu cầu hồ sơ cụ thể. Tốt nhất là hỏi văn phòng quản lý tình huống khẩn cấp tại địa phương, cơ quan của tiểu bang hoặc nhà thầu tham gia xem hiện tại chương trình nào đang mở.

Ý chính rất đơn giản: trước tiên hãy xác nhận thông qua đánh giá tại chỗ xem tu bổ giằng chốt có phù hợp với nhà bạn hay không, sau đó kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện cho các lựa chọn tài trợ hoặc vay vốn nào có thể giúp chi trả hay không. Có nguồn vốn có thể giúp dự án dễ quản lý hơn, nhưng nó không nên thay thế việc xem xét kỹ phạm vi công việc, giá cả và năng lực/giấy tờ của nhà thầu.