Làm sao biết nhà của bạn có thể cần nâng cấp chống động đất/bão (retrofit)

Nhà thường được cân nhắc cho việc nâng cấp chống động đất hoặc chống bão khi ngôi nhà cũ, được xây trước khi các quy chuẩn/mức thực hành địa phương mới trở nên phổ biến, hoặc nằm ở khu vực có nguy cơ động đất, bão, gió lớn hoặc bão giông nghiêm trọng. Mức độ cần thiết chính xác còn tùy thuộc vào thiết kế ngôi nhà, đất nền, độ dốc, các hạng mục mở rộng, các lần sửa chữa trước đây và việc các bộ phận quan trọng có được liên kết chắc chắn đến đâu.

Một vài kiểu nhà thường xuyên được nhắc đến trong các cuộc thảo luận về retrofit: nhà có móng nâng cao và gầm/không gian crawl space, nhà khung gỗ xây từ lâu, nhà có tường “cripple wall” (tường thấp), nhà nằm trên sườn dốc, và nhà có gắn gara hoặc mặt tiền phía trước có lỗ mở lớn. Ở các khu vực hay có bão, nhà thầu cũng có thể xem kỹ hình dạng mái, cách mái liên kết với tường, và việc cửa, cửa sổ cũng như các lỗ mở của gara có được bảo vệ hay không.

Điều đó không có nghĩa là nhà bạn chắc chắn cần làm gì. Chỉ là nhà bạn có thể xứng đáng được kiểm tra kỹ hơn. Chỉ có khảo sát tại chỗ bởi một chuyên gia địa phương đủ năng lực mới có thể xác nhận liệu bất kỳ hạng mục nâng cấp nào có áp dụng cho ngôi nhà của bạn hay không.

Nếu bạn mới bắt đầu, có thể sẽ giúp nếu bạn xem thêm các hướng dẫn khác dành cho chủ nhà trong kho tài liệu hướng dẫn trước khi liên hệ bất kỳ ai.

Bạn không cần tự chẩn đoán ngôi nhà. Tuy nhiên, bạn có thể nhìn và nhận ra những tình trạng nhìn thấy có thể đáng để hỏi thêm. Quanh móng và crawl space, chủ nhà thường phát hiện bu lông neo bị thiếu hoặc khoảng cách đặt quá xa, các đoạn tường cột ngắn trong crawl space nhưng không thấy có hệ giằng/chằng đỡ rõ ràng, gỗ bị hư, ẩm ướt, các đầu nối bị gỉ, hoặc các lần sửa chữa cũ trông không đồng đều.

Quanh mái và phần bên ngoài, dấu hiệu có thể gồm vật liệu lợp mái lỏng hoặc đã cũ xuống cấp, mép mái bị nhấc lên sau gió, phần soffit bị hư, các khu vực bị võng, hoặc một gara gắn liền có cửa mở lớn và bên cạnh hông/ tường kề bên lại có rất ít phần tường đặc chắc. Ở một số ngôi nhà, việc mở rộng hoặc cải tạo cũng có thể tạo ra các điểm liên kết cần được xem xét kỹ hơn.

Những điều thường nên lưu ý trước khi gọi:
- Nứt ở bê tông móng hoặc phần xây gạch/ốp tường bằng masonry
- Sàn không đều hoặc cửa tự nhiên bị kẹt
- Hư hại do nước, mục gỗ hoặc mối mọt ở phần khung
- Không thấy liên kết rõ ràng giữa khung gỗ và móng
- Hư hại do bão hoặc động đất trước đây, kể cả khi đã được sửa chữa

Những dấu hiệu này không chứng minh chắc chắn rằng cần nâng cấp, và một số có thể do nguyên nhân không liên quan đến khả năng chịu động đất hoặc gió. Nhà thầu có thể kiểm tra những gì nhìn thấy được, còn kỹ sư được cấp phép có thể tư vấn nếu một vấn đề về thiết kế cần phải được xem xét về mặt kỹ thuật.

Năm ngôi nhà được xây dựng có thể cung cấp manh mối, nhưng chỉ là điểm khởi đầu. Nhiều ngôi nhà cũ thường được xây theo các tiêu chuẩn khác, dùng các vật liệu khác, và đôi khi không có các loại mối nối cũng như hệ giằng như những gì phổ biến ngày nay. Ngoài ra, nhiều nhà cũ theo thời gian cũng đã bị thay đổi, điều này có thể làm thay đổi cách ngôi nhà vận hành/hoạt động.

Ví dụ, một số ngôi nhà có móng nâng cao xây từ lâu có thể có khung gỗ không được liên kết tốt với móng, hoặc có các đoạn tường ngắn trong crawl space cần được xem xét kỹ hơn. Một số ngôi nhà có phần gara để “tuck-under” (gara nửa nằm chìm) hoặc gara gắn liền có các lỗ mở lớn, có thể trở thành điểm yếu. Ở các khu vực thường chịu tác động của bão, mái cũ và các mối liên kết giữa mái - tường cũng có thể đáng để chú ý.

Chỉ dựa vào tuổi nhà thôi là không đủ để đưa ra quyết định. Hai ngôi nhà được xây cùng năm trên cùng một con đường có thể cần các công việc rất khác nhau, tùy vào việc bảo trì, các lần nâng cấp trước đó và những chi tiết xây dựng bị che khuất phía sau lớp hoàn thiện.

Nếu nhà bạn đã cũ và bạn muốn chuẩn bị cho các cuộc trao đổi với nhà thầu, hướng dẫn này về các câu hỏi cần hỏi nhà thầu retrofit có thể giúp bạn sắp xếp mọi thứ cho rõ ràng.

Một chút chuẩn bị có thể giúp cuộc gọi đầu tiên hữu ích hơn. Hãy cố gắng thu thập thông tin về năm xây dựng xấp xỉ của ngôi nhà, loại móng nếu bạn biết, liệu có crawl space hoặc tầng hầm hay không, và bất kỳ lịch sử sửa chữa nào liên quan đến động đất, gió, nước hoặc kết cấu. Ảnh chụp crawl space, phần chu vi móng, mép mái và khu vực gara cũng có thể giúp nhà thầu hiểu họ có thể sẽ cần xem gì.

Những câu hỏi hữu ích để bạn tự hỏi trước:
1. Ngôi nhà đã từng bị hư hại hoặc sửa chữa lớn chưa?
2. Có phòng ốc, gara, hiên (porch) hoặc tầng hai được bổ sung sau này không?
3. Tôi có giấy phép (permit), hồ sơ kiểm tra (inspection records) hoặc hóa đơn nhà thầu cũ không?
4. Có vấn đề về độ ẩm, thoát nước hoặc côn trùng gây hại có thể ảnh hưởng đến phần khung không?
5. Tôi đang tìm một đánh giá cơ bản, hay tôi đã sẵn sàng yêu cầu báo giá (bids)?

Khi bạn liên hệ nhà thầu, hãy giữ cuộc trao đổi theo hướng thực tế. Hỏi họ có thể đánh giá những gì trong quá trình ghé thăm, liệu có thể cần kỹ thuật hay không, và các điều kiện nào có thể ảnh hưởng đến phạm vi công việc hoặc giá cả. Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các công ty tại địa phương để liên hệ, bạn có thể được ghép nối miễn phí.

Cũng hoàn toàn hợp lý nếu hỏi liệu khu vực của bạn có thể có nguồn vốn công cho việc hỗ trợ hay không. Ở California, một số chủ nhà kiểm tra xem có đủ điều kiện xin trợ cấp Earthquake Brace + Bolt hay không, và ở một số nơi có thể tồn tại nguồn vốn hỗ trợ giảm thiểu rủi ro liên quan đến FEMA. Tính sẵn có, quy định và thời điểm khác nhau, vì vậy bạn luôn nên tự kiểm tra thông tin chương trình hiện tại.

Khảo sát retrofit tại địa phương thường bắt đầu từ những phần của ngôi nhà có thể tiếp cận và liên quan nhiều nhất đến loại rủi ro ở khu vực của bạn. Nhà thầu có thể xem xét móng, crawl space, các mối liên kết của phần khung, tường cripple walls, cột, dầm, phần khung mái, lối vào gác/attic, các lỗ mở của gara, và các dấu hiệu nhìn thấy của hư hại, độ ẩm hoặc dấu hiệu bị dịch chuyển trước đây.

Trong nhiều trường hợp, buổi ghé thăm cũng bao gồm đo đạc, chụp ảnh, ghi chú về các hạn chế tiếp cận và các câu hỏi về việc cải tạo hoặc sửa chữa trước đó. Nếu ngôi nhà có các hạng mục khó đánh giá bằng mắt thường, nhà thầu có thể nói rằng kỹ sư được cấp phép nên xem xét tài sản trước khi bất kỳ ai chốt phạm vi công việc.

Một đánh giá điển hình có thể bao gồm:
- Nhà thầu nhìn thấy những điểm yếu nào có thể thấy được
- Liệu cần sửa chữa trước khi làm retrofit hay không
- Các lựa chọn retrofit nào có thể phù hợp với bố cục của ngôi nhà
- Liệu giấy phép có thể là một phần của quy trình hay không
- Phần nào có thể báo giá ngay và phần nào cần xem xét thêm

Loại buổi ghé thăm này nhằm xác định các lựa chọn có khả năng phù hợp, chứ không nhằm bảo đảm một kết quả cụ thể. Nếu bạn trao đổi với hơn một công ty, hãy so sánh xem họ có xem các khu vực giống nhau hay không và họ có giải thích các phần loại trừ (nếu có) bằng văn bản hay không.

Phạm vi đúng đắn phụ thuộc vào ngôi nhà. Sau khảo sát tại chỗ, nhà thầu có thể trao đổi các công việc như bắt bu lông vào móng (foundation bolting), gia cường/giằng các tường ngắn trong crawl space, thêm hoặc nâng cấp các mối nối giữa các thanh khung, củng cố một số khu vực của gara hoặc các lỗ mở, hoặc cải thiện các mối liên kết giữa mái - tường hoặc tường - móng ở những vùng hay gặp bão.

Họ cũng có thể tách riêng công việc retrofit “đúng nghĩa” với các hạng mục sửa chữa liên quan. Ví dụ, nếu có mục gỗ, hư hại do mối mọt, vấn đề thoát nước kém hoặc bê tông bị nứt, các vấn đề đó có thể cần được sửa chữa trước hoặc trong khi làm retrofit. Điều này có thể ảnh hưởng đến phạm vi công việc cuối cùng và giá cả.

Chi phí điển hình thay đổi rất nhiều tùy theo kích thước ngôi nhà, mức độ tiếp cận, vật liệu, khu vực, yêu cầu giấy phép và việc có cần sửa chữa trước hay không. Chỉ như một ví dụ minh họa ở mức rất rộng, một số công việc retrofit đơn giản hơn có thể vào vài nghìn đô la, trong khi các hạng mục phức tạp hơn có thể cao hơn đáng kể. Hãy yêu cầu mỗi nhà thầu trình bày rõ ràng những gì được bao gồm, những gì bị loại trừ, và các điều kiện nào có thể làm thay đổi giá.

Nếu chi phí là mối quan tâm, hãy hỏi liệu ngôi nhà của bạn có thể phù hợp với bất kỳ chương trình trợ cấp/hỗ trợ nào hay không và kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện không. Các chương trình như Brace + Bolt của California có thể hỗ trợ một phần chi phí cho một số chủ nhà đủ điều kiện, nhưng việc đủ điều kiện và mức kinh phí không được đảm bảo.

Nếu có thể, hãy cố gắng lấy ít nhất hai hoặc ba báo giá bằng văn bản. Mục tiêu không chỉ là tìm con số thấp nhất. Bạn cần hiểu liệu mỗi công ty đang đề xuất cùng một phạm vi công việc không, dùng cùng các giả định không, và có bao gồm cùng các hạng mục như giấy phép, sửa chữa và dọn dẹp hay không.

Khi so sánh báo giá, hãy tìm:
- Mô tả rõ ràng khu vực làm việc và vật liệu
- Ghi chú về giấy phép, lần kiểm tra và việc kỹ sư có thể cần hay không
- Tách riêng giá cho phần sửa chữa và phần retrofit
- Mốc thời gian bắt đầu và ước tính thời lượng làm việc
- Lịch thanh toán và điều khoản về thay đổi công việc (change-order) bằng văn bản

Bạn cũng nên tự kiểm tra giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu, và xác nhận ai là người thực sự sẽ thực hiện công việc. Nếu một phần trong báo giá còn mơ hồ, hãy yêu cầu làm rõ bằng văn bản trước khi bạn ký. Điều này đặc biệt quan trọng nếu nhà thầu nhắc đến các điều kiện “ẩn” có thể làm tăng chi phí về sau.

Để có danh sách kiểm tra chi tiết hơn, hãy đọc cách chọn nhà thầu retrofit. Chủ nhà là người giữ quyền quyết định, và bạn có thể dành thời gian để so sánh các lựa chọn trước khi thuê bất kỳ ai.