Chi phí nâng cấp chống động đất cho nhà là bao nhiêu?

Một khoảng chi phí minh họa thông dụng cho một hạng mục nâng cấp chống động đất cơ bản ở nhà dân thường vào khoảng $3,000 đến $10,000+, tùy thuộc vào ngôi nhà, khu vực và phạm vi công việc. Các công việc nhỏ hơn với việc tiếp cận thuận lợi có thể rơi vào mức thấp hơn.

Nhà cũ, tường chắn thấp (cripple wall) cao hơn, không gian gầm nhà (crawlspace) khó tiếp cận, hoặc phát sinh thêm phần sửa chữa có thể khiến giá tăng.

Nhiều báo giá được xây từ vài hạng mục công việc quen thuộc, như khoan bu-lông neo/ghép vào nền móng (foundation bolting) và gia cường chống đỡ tường chắn thấp (cripple wall bracing). Một số ngôi nhà chỉ cần một trong các hạng mục này, trong khi những ngôi nhà khác cần phạm vi rộng hơn. Việc hạng mục đó có áp dụng cho nhà bạn hay không chỉ có thể xác nhận sau khi nhà thầu được cấp phép hoặc kỹ sư khảo sát trực tiếp tại hiện trường.

Nếu bạn mới bắt đầu tìm hiểu, hãy dùng các khoảng giá như công cụ lập kế hoạch chứ không phải lời hứa. Hai ngôi nhà cùng một con đường có thể có giá rất khác nhau vì tuổi nhà, cách bố trí, tình trạng nền móng và yêu cầu về giấy phép.

Các yếu tố chi phí lớn nhất thường là kích thước và bố cục của ngôi nhà, mức độ dễ tiếp cận khu vực cần làm và mức công lao động đội thi công cần để hoàn thành công việc một cách an toàn. Một ngôi nhà có gầm nhà chật hẹp (crawlspace), khung sàn không đều hoặc bị cản trở lối vào thường tốn hơn một ngôi nhà có lối tiếp cận thông thoáng và đường nền móng đơn giản.

Các yếu tố giá phổ biến khác bao gồm:

• diện tích nhà và chu vi nền móng
• chiều cao gầm nhà và điều kiện làm việc
• số lượng bu-lông neo, tấm đỡ (plates) và đầu nối cần thiết
• tình trạng gỗ và bê tông hiện có
• đơn giá nhân công tại địa phương, phí giấy phép và yêu cầu kiểm tra
• liệu vật liệu hoàn thiện có cần tháo ra rồi khôi phục lại hay không

Nhà thầu có thể xác nhận những yếu tố nào ảnh hưởng đến nhà bạn sau khi xem trực tiếp tại hiện trường. Nếu bạn đang so sánh báo giá, hãy yêu cầu từng công ty giải thích vì sao giá của họ cao hơn hoặc thấp hơn để bạn so sánh phạm vi công việc, chứ không chỉ so tổng tiền.

Ước tính nâng cấp chống động đất có thể bao gồm nhiều dòng hạng mục (line items). Danh sách chính xác phụ thuộc vào ngôi nhà và những gì nhà thầu hoặc kỹ sư phát hiện trong quá trình kiểm tra.

Các hạng mục thường gặp gồm:

1. bu-lông neo hoặc bu-lông nở để gắn khung gỗ vào nền móng
2. phụ kiện tấm đế (sill plate) và vòng đệm (washers)
3. tấm plywood gia cường cho tường chắn thấp (cripple walls)
4. các bộ liên kết khung (framing connectors), thanh giữ chống nhổ (hold-downs) hoặc các thiết bị phần cứng được phê duyệt khác
5. phối hợp thủ tục giấy phép và kiểm tra
6. dọn dẹp mảnh vụn và vệ sinh cơ bản

Một số báo giá gộp mọi thứ thành một tổng duy nhất, trong khi những báo giá khác tách riêng vật liệu, nhân công, chi phí giấy phép và các hạng mục sửa chữa tùy chọn. Nếu bản ước tính khó đọc, bạn có thể yêu cầu bản đơn giản hơn bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Bạn cũng có thể xem thêm các chủ đề chi phí dành cho chủ nhà trong trung tâm trợ giúp.

Việc thi công nâng cấp đôi khi phát hiện những tình trạng trước đó chưa rõ khi đội thi công mở lối vào hoặc đi vào gầm nhà (crawlspace). Ví dụ: có thể có mục gỗ (rot), hư hại do ẩm, bị mối ăn, bê tông bị nứt hoặc phần thi công trước đây không khớp với kế hoạch hiện tại. Các hạng mục này làm tăng chi phí vì chúng phải được sửa trước hoặc trong quá trình nâng cấp.

Một số nâng cấp khác có thể là tùy chọn thay vì bắt buộc. Chủ nhà có thể chọn cải thiện hệ thống thoát nước, thay các lỗ thông gió (vents) bị hư hoặc làm các công việc liên quan ở gầm nhà khi khu vực này đã được mở sẵn. Việc đó có thể hiệu quả, nhưng sẽ làm thay đổi ngân sách.

Hãy yêu cầu nhà thầu tách chi phí nâng cấp cơ bản (base retrofit cost) khỏi chi phí sửa chữa bổ sung có thể phát sinh (possible extra repair cost). Cũng nên hỏi những điều kiện nào có thể kích hoạt phát sinh lệnh thay đổi (change order) và cách phê duyệt giá cho phần việc thêm—bằng văn bản—trước khi bắt đầu bất kỳ phần bổ sung nào.

Con số thấp nhất không phải lúc nào cũng là lựa chọn đáng giá nhất nếu phạm vi công việc chưa rõ. Một bản ước tính rõ ràng sẽ nêu rõ phần việc nào được bao gồm, phần nào không, ai phụ trách giấy phép và điều gì sẽ xảy ra nếu phát hiện hư hại ẩn.

Khi bạn so sánh báo giá, hãy kiểm tra các điểm sau:

• phạm vi công việc và loại phần cứng (hardware) dự kiến chính xác
• trách nhiệm về giấy phép và quy trình kiểm tra
• dọn dẹp, trám vá (patching) và khôi phục lối tiếp cận
• dự trù cho lệnh thay đổi (change orders) hoặc các sửa chữa ngoài dự kiến
• lịch thanh toán và thời gian dự kiến
• thông tin giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm

Bạn sẽ quyết định ai là người được thuê. Trước khi ký hợp đồng, hãy tự mình kiểm tra giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm của nhà thầu và đảm bảo phạm vi công việc cũng như giá cả được xác nhận bằng văn bản. Nếu bạn muốn trao đổi với các công ty tại địa phương, bạn có thể được ghép cặp miễn phí.

Một số chủ nhà có thể đủ điều kiện nhận hỗ trợ từ bên ngoài, nhưng việc được cấp vốn không bao giờ được đảm bảo. Ở California, bạn có thể kiểm tra xem mình có đủ điều kiện cho chương trình Earthquake Brace + Bolt (chương trình chống đỡ và bu-lông chống động đất) hay không—chương trình này có thể hỗ trợ khoảng tối đa $3,000 cho một số hạng mục nâng cấp đủ điều kiện. Ở một số khu vực khác, cũng có thể tồn tại nguồn tài trợ liên quan đến việc giảm thiểu rủi ro thiên tai của FEMA (FEMA) thông qua các chương trình của địa phương hoặc tiểu bang.

Bước khởi đầu tốt là hỏi nhà thầu xem kiểu nhà của bạn có thể phù hợp với một chương trình đã biết hay không, rồi sau đó tự xác minh chi tiết trực tiếp từ chính chương trình. Bạn cũng có thể xem các trang web của thành phố, quận hoặc tiểu bang để biết quy định hiện hành, hạn nộp và yêu cầu về thu nhập hoặc nơi sinh sống.

Nếu có trợ cấp áp dụng, hãy hỏi cách công việc phải được ghi nhận/tài liệu hóa và liệu nhà thầu có kinh nghiệm làm đúng quy trình đó không. Dù vậy, bạn vẫn nên lên kế hoạch ngân sách cẩn thận cho đến khi bạn xác nhận rằng mình đủ điều kiện và nhận được thông tin chương trình bằng văn bản.

Trước khi chọn nhà thầu, hãy hỏi thẳng các câu hỏi bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Một nhà thầu cẩn thận sẽ có thể giải thích phần việc đề xuất, mốc thời gian dự kiến và mọi giới hạn trong ước tính mà không gây áp lực.

Các câu hỏi hữu ích gồm:

• Cụ thể bạn định làm gì cho nhà của tôi?
• Bạn đã quan sát thấy gì tại hiện trường dẫn đến phạm vi công việc này?
• Giá này có bao gồm giấy phép, việc kiểm tra và dọn dẹp không?
• Những điều kiện nào có thể khiến giá tăng vào sau?
• Bạn có thể cung cấp toàn bộ phạm vi công việc và lịch thanh toán bằng văn bản không?
• Nếu tôi có câu hỏi trong suốt quá trình làm, tôi nên liên hệ ai?

Nếu câu trả lời mơ hồ, hãy tiếp tục tìm hiểu thêm. Việc nhận hơn một báo giá là điều hợp lý—đặc biệt khi phạm vi công việc khác nhau. Mục tiêu không phải là tìm một kết quả được hứa sẵn, mà là hiểu rõ phần việc cần làm, giá cả và các lựa chọn của bạn một cách rõ ràng.