Chi phí cải tạo nhà tầng yếu (soft-story retrofit) cho một ngôi nhà hoặc tòa nhà là bao nhiêu?

Một khoảng tham khảo mang tính minh họa cho cải tạo nhà tầng yếu thường rơi vào khoảng 15.000 đến 60.000 USD+ đối với các bất động sản nhà ở nhỏ hơn, còn các tòa nhà lớn hơn hoặc phức tạp hơn đôi khi có thể tốn nhiều hơn. Con số cuối cùng phụ thuộc vào ngôi nhà hoặc tòa nhà, thành phố, quy trình xin phép, và loại gia cường mà nhà thầu hoặc kỹ sư đề xuất sau khi khảo sát tại chỗ.

Trong nhiều trường hợp, mức thấp hơn thường áp dụng cho những bố cục đơn giản hơn, dễ tiếp cận và ít phát sinh gia cố kết cấu hơn. Mức cao hơn phổ biến hơn khi tầng dưới thông thoáng cần gia cường lớn, khi phải tháo dỡ hoàn thiện và sửa lại, hoặc khi yêu cầu về kỹ thuật và thủ tục xin phép phức tạp hơn.

Nếu bạn chưa chắc bất động sản của mình có đúng với định nghĩa nhà tầng yếu hay không, hãy nhờ một nhà thầu được cấp phép hoặc kỹ sư kết cấu đánh giá trực tiếp tại chỗ. Nếu mối quan tâm của bạn là một loại công việc phòng chống động đất khác, bạn cũng có thể xem khoan bu-lông nền móng là gì.

Những yếu tố làm chi phí thay đổi nhiều nhất thường là mức độ cần gia cường và việc lắp đặt công việc đó khó đến đâu. Nhà thầu sẽ tính giá dựa trên nhân công, vật liệu, mức độ tiếp cận, thiết bị và thời gian cần để phối hợp xin phép và kiểm tra.

Các yếu tố thường có thể làm đổi giá gồm:

• tầng dưới thông thoáng hay yếu đến mức nào
• có cần khung thép, trụ/cột, dầm mới hoặc tường chịu lực bằng ván ép (plywood shear walls) hay không
• tình trạng của hệ khung và phần móng hiện hữu
• việc tiếp cận khu vực thi công dễ hay khó
• chi phí nhân công và xin phép tại địa phương
• có cần di chuyển và khôi phục phần điện, nước (ống nước), hoặc phần hoàn thiện hay không

Những tòa nhà cũ có thể tốn nhiều hơn nếu phát hiện vấn đề ẩn sau khi mở tường hoặc trần. Điều này không phải lúc nào cũng xảy ra, nhưng bạn vẫn nên hỏi từng nhà thầu họ xử lý thay đổi (change order) và các sửa chữa phát sinh bất ngờ như thế nào.

Kích thước quan trọng, nhưng bố cục còn quan trọng không kém. Một tòa nhà nhỏ có tầng đỗ xe/để trống phía dưới rất thông thoáng có thể cần gia cường tập trung nhiều hơn so với một tòa nhà lớn hơn nhưng có nhiều tường hiện hữu và các đường truyền lực (load paths) tốt hơn.

Các đặc điểm thường ảnh hưởng đến giá gồm:

1. Số tầng và số căn hộ/đơn vị
2. Bề rộng các khe mở gara hoặc lối vào bãi đỗ xe
3. Công việc chỉ ở phía mặt tiền hay làm ở nhiều khu vực
4. Chiều cao trần và khả năng tiếp cận để lắp đặt thiết bị
5. Cần bảo vệ các khu vực đang có người sử dụng trong quá trình thi công

Với nhà ở một gia đình, loại công việc này ít phổ biến hơn so với các cải tiến chống động đất đơn giản hơn, nhưng một số nhà trên sườn đồi, nhà có gara “tuck-under” (gara nằm chìm một phần), hoặc những thiết kế đặc biệt vẫn có thể cần được đánh giá. Chỉ có thể xác nhận liệu công việc này có áp dụng cho bất động sản của bạn hay không sau khi khảo sát trực tiếp tại chỗ.

Báo giá không phải lúc nào cũng gồm cùng một số hạng mục, nên hai mức giá có thể chênh lệch khá xa dù các nhà thầu đang đề xuất công việc tương tự. Hãy yêu cầu một bản mô tả phạm vi công việc bằng văn bản nêu rõ chính xác: hạng mục nào được bao gồm, hạng mục nào bị loại trừ, và điều gì có thể làm chi phí thay đổi về sau.

Một báo giá có thể bao gồm:

• tháo dỡ hoặc mở các bức tường
• phần cứng kết cấu, thép, neo/bu-lông neo, hoặc vật liệu cho tường chịu lực bằng ván ép (shear wall materials)
• nhân công cho việc lắp đặt
• bảo vệ công trường cơ bản và dọn dẹp
• phối hợp kiểm tra
• trám vá một số phần hoàn thiện đã tháo/bị tháo dỡ

Báo giá có thể không bao gồm thiết kế kỹ thuật (engineering), phí xin phép, chỉnh sửa bản vẽ, sơn, thay sàn, sửa chữa thạch cao trát (stucco repair), hoặc di dời tiện ích (utility relocation) trừ khi các hạng mục này được liệt kê rõ ràng. Trước khi ký bất cứ thứ gì, hãy xác nhận đầy đủ phạm vi công việc và tổng giá bằng văn bản, và tự kiểm tra giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu. Nếu bạn muốn so sánh các lựa chọn tại địa phương, bạn có thể được ghép nối miễn phí.

Những chi phí phát sinh thêm này có thể đáng kể, nên hãy hỏi từ sớm. Một số dự án cần bản vẽ và phép tính kết cấu từ một kỹ sư được cấp phép, cùng với phí xin phép của thành phố và các bước kiểm tra riêng—không nằm trong giá thi công.

Hãy hỏi từng nhà thầu các câu hỏi thực tế này:

• Phần kỹ thuật đã bao gồm hay là tách riêng?
• Phí xin phép đã bao gồm hay chỉ ước tính?
• Phần sửa chữa hoàn thiện nào được bao gồm sau khi làm xong phần kết cấu?
• Nếu phát hiện hư hỏng ẩn, công việc phát sinh sẽ được tính giá và phê duyệt như thế nào?
• Trong thời gian thi công, bất động sản có còn được sử dụng/ở bình thường không?

Cũng nên hỏi ước tính tiến độ thời gian, vì thời gian sẽ ảnh hưởng đến chỗ đỗ xe tạm, mức độ tiếp cận và mức độ gây gián đoạn cho người thuê hoặc các thành viên trong hộ gia đình. Nếu mối quan tâm chính của bạn là bảo vệ trước bão tố chứ không phải cải tạo động đất, một hướng dẫn riêng như dây đai chống bão (hurricane straps) giá bao nhiêu có thể phù hợp hơn.

Hãy bắt đầu bằng việc so sánh phạm vi công việc (scope) trước khi so sánh giá. Mức giá thấp hơn không phải lúc nào cũng là lựa chọn có lợi hơn nếu thiếu phần kỹ thuật, xử lý xin phép, sửa chữa hoàn thiện, hoặc các hạng mục quan trọng trong kế hoạch gia cường.

Cách đơn giản để so sánh báo giá là lập một bảng kiểm với các cột sau:

• phần gia cố/kết cấu được đề xuất
• có bao gồm phần kỹ thuật hay không
• có bao gồm xử lý xin phép hay không
• có bao gồm sửa chữa hoàn thiện hay không
• khoản dự trù cho các tình huống không rõ
• thời gian ước tính bắt đầu và hoàn thành
• lịch thanh toán

Nếu hai báo giá quá khác nhau, hãy yêu cầu từng nhà thầu giải thích lý do bằng lời lẽ dễ hiểu. Bạn sẽ chủ động trong việc chọn nhà thầu và hoàn toàn hợp lý khi hỏi cho đến khi phạm vi công việc được làm rõ. Nếu bạn muốn xem thêm các câu trả lời chung cho chủ nhà, bạn cũng có thể duyệt các chủ đề hướng dẫn.

Hãy hỏi về hỗ trợ tài chính trước khi bạn cam kết, đặc biệt ở các thành phố hoặc tiểu bang có chương trình an toàn chống động đất đang hoạt động. Một số chương trình công có thể hỗ trợ cho một số hạng mục cải tạo nhất định, nhưng việc có hay không và điều kiện đủ tư cách có thể thay đổi và quy định khá chặt.

Ví dụ, chương trình Earthquake Brace + Bolt (Chằng chống + bu-lông chống động đất) của California có thể cung cấp khoảng 3.000 USD để hỗ trợ cho một số công việc cải tạo chống động đất đủ điều kiện ở một số nhà nhất định, và ở một số khu vực cũng có thể tồn tại các chương trình giảm thiểu rủi ro do FEMA hỗ trợ. Tuy nhiên, các chương trình này không áp dụng cho mọi bất động sản hoặc mọi loại cải tạo, vì vậy cách an toàn là kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện không.

Nhà thầu hoặc phòng xây dựng địa phương có thể hướng dẫn bạn đến các chương trình hiện hành, nhưng bạn nên xác nhận chi tiết trực tiếp với đơn vị quản lý chương trình. Đừng cho rằng trợ cấp sẽ chi trả cho phần việc nếu bạn chưa có phê duyệt bằng văn bản.