Sửa chống tường vách què (cripple wall bracing) cho nhà thì tốn bao nhiêu tiền?

Với nhiều nhà khung gỗ, khoảng chi phí minh hoạ thường gặp cho hạng mục sửa chống tường vách què thường vào khoảng 3.000 đến 10.000 USD+. Một số công việc nhỏ và đơn giản hơn có thể thấp hơn mức này, trong khi nhà lớn, việc tiếp cận khó, hoặc cần thêm hạng mục xử lý móng có thể làm giá cao hơn.

Báo giá có thể thấp hơn nếu khu vực gầm nhà (crawl space) dễ tiếp cận và phần làm việc ngắn, rõ ràng. Ngược lại, giá có thể cao hơn nếu nhà có tường vách què cao, chu vi dài, có dấu hiệu hư hỏng đã từng xảy ra, hoặc có các hạng mục cải tạo bổ sung khác cần làm cùng thời điểm.

Nếu bạn đang lập ngân sách cho một đợt cải tạo chống chịu rộng hơn, bạn có thể so sánh với các hạng mục phổ biến khác như chi phí cải tạo soft-story hoặc chi phí dây đai chống bão (hurricane strap). Tuy nhiên, với ngôi nhà của bạn, hãy coi mọi con số chỉ là ví dụ cho đến khi nhà thầu đo đạc và đánh giá đúng tình trạng thực tế.

Những yếu tố làm chi phí thường gặp nhất là kích thước ngôi nhà, chiều cao và chiều dài của tường vách què, và mức độ dễ dàng để thợ vào khu vực gầm nhà. Thời gian công cũng ảnh hưởng rất nhiều. Nếu gầm nhà chật, ẩm ướt, nhiều đồ đạc hoặc thấp, việc thi công sẽ mất nhiều thời gian hơn.

Ngoài ra, giá còn có thể bị ảnh hưởng bởi:

• Tình trạng khung nhà tốt hay cần sửa trước
• Có lắp bu-lông móng hoặc thiết bị liên kết (connector hardware) cùng lúc không
• Chi phí nhân công và giấy phép tại địa phương
• Trong khu vực thi công có đường ống nước, đường ống thông gió (duct) hay hệ điện không

Không phải ngôi nhà cũ nào cũng có tường vách què, và không phải nhà nào có tường này cũng cần cùng phạm vi công việc. Nhà thầu có giấy phép có thể xác nhận tường vách què có sẵn hay không và việc có nên đề xuất lắp chống đỡ như một phần của gói cải tạo lớn hơn hay không.

Báo giá sửa chống tường vách què thường bao gồm nhân công, ván ép hoặc vật liệu bọc (sheathing) đã được phê duyệt khác, vít/đinh để bắt khung, và bộ phần cứng liên kết cơ bản. Có thể thêm phần bố trí, chuẩn bị giới hạn, dọn dẹp, và ảnh hoặc ghi chú để hoàn tất hồ sơ xin phép (permit closeout) nếu khu vực của bạn yêu cầu.

Một số nhà thầu gộp công việc này chung với các hạng mục chống động đất liên quan, ví dụ như cố định khung gỗ vào móng. Những nhà thầu khác lại liệt kê từng hạng mục riêng. Hãy yêu cầu phạm vi công việc bằng văn bản để bạn thấy rõ chính xác những gì được bao gồm.

Ước tính bằng văn bản có thể bao gồm:

1. Việc tiếp cận khu vực gầm nhà (crawl space)
2. Vật liệu chống và lắp đặt
3. Bộ phần cứng và vật tư bắt vít/đinh
4. Xử lý giấy phép, nếu có cung cấp
5. Dọn dẹp công trường và thu gom vật liệu thải

Nếu một báo giá trông có vẻ thấp, hãy kiểm tra xem có bị thiếu phần xin giấy phép, sửa chữa hư hỏng, hoặc các hạng mục quan trọng khác không. Giá ước tính rẻ hơn không phải lúc nào cũng là tổng chi phí cuối cùng thấp hơn.

Chỉ riêng việc sửa chống chưa chắc đã là toàn bộ công việc. Trong buổi kiểm tra tại hiện trường, nhà thầu có thể phát hiện hư hỏng do nước, mục khô (dry rot), mối mọt (termite damage), xung đột với hệ thống ống nước cũ, hoặc các vấn đề ở móng cần được xử lý trước hoặc trong quá trình cải tạo. Những hạng mục này thường sẽ tính thêm chi phí.

Chủ nhà đôi khi cũng phải trả riêng cho:

• Phí giấy phép và các khoản xử lý của thành phố
• Phí kỹ sư/thiết kế, nếu địa phương yêu cầu hoặc nếu chủ nhà yêu cầu
• Việc sửa các phần khung bị hư hỏng
• Thay đổi cửa ra vào sau khi làm xong ở khu vực gầm hoặc sửa chữa hoàn thiện nhỏ

Điều đó không có nghĩa là nhà bạn sẽ cần tất cả các hạng mục trên. Chỉ có nghĩa là giá cuối cùng có thể thay đổi sau khi xác minh được tình trạng thực tế bên dưới gầm nhà. Nếu bạn muốn ngân sách rõ ràng hơn, hãy hỏi nhà thầu hạng mục nào là chi phí cố định và hạng mục nào chỉ là mức dự trù (allowance) hoặc khả năng phát sinh thêm.

Khi so sánh các báo giá, hãy cố gắng so sánh cùng một phạm vi công việc, chứ không chỉ nhìn vào giá cuối cùng. Hai báo giá có thể chênh nhau rất nhiều vì một bên có bao gồm giấy phép, dọn dẹp và bộ phần cứng, trong khi bên còn lại thì không.

Yêu cầu mỗi nhà thầu liệt kê các hạng mục cơ bản giống nhau bằng văn bản:

• Khu vực làm việc chính xác và số mét dài (linear footage), nếu họ đo theo cách đó
• Vật liệu và bộ phần cứng cần lắp đặt
• Có bao gồm giấy phép hay không
• Những hạng mục sửa chữa bị loại trừ
• Lịch trình dự kiến và điều khoản thanh toán

Cũng nên tự kiểm tra giấy phép (license), bảo lãnh (bond), và bảo hiểm (insurance) của nhà thầu, và xác nhận phạm vi công việc và giá cuối cùng bằng văn bản trước khi bắt đầu thi công. Nếu bạn muốn trao đổi với các công ty tại địa phương, bạn có thể được ghép nối miễn phí thông qua BedrockMatch. Chủ nhà không trả tiền cho dịch vụ ghép nối, và bạn vẫn hoàn toàn chủ động về việc mình liên hệ hoặc thuê ai.

Đôi khi, có. Ở California, một số chủ nhà có thể đủ điều kiện nhận Earthquake Brace + Bolt (EBB), có thể cung cấp khoảng tối đa 3.000 USD cho các hạng mục cải tạo chống động đất đáp ứng điều kiện. Các chương trình liên quan đến FEMA về giảm thiểu rủi ro thiên tai (hazard-mitigation) cũng có thể hỗ trợ ở một số nơi. Điều kiện, thời gian, khu vực và quy định dự án khác nhau, vì vậy hãy kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện hay không trước khi dựa vào nguồn hỗ trợ.

Nếu bạn đăng ký một chương trình, hãy hỏi nhà thầu liệu phần công việc dự kiến có phù hợp với yêu cầu của chương trình và quy trình giấy tờ không. Đừng cho rằng mọi ngôi nhà hoặc mọi báo giá đều sẽ được chấp nhận.

Nếu bạn còn câu hỏi khác về chi phí, bạn cũng có thể xem thêm phần còn lại của trung tâm trợ giúp.

Hãy đặt lịch khảo sát tại hiện trường nếu nhà bạn đã cũ, có gầm nhà (crawl space), hoặc bạn được cho biết có thể nhà có tường vách què chưa được gia cố (unbraced cripple wall). Việc này đặc biệt hữu ích trước khi mua nhà, lập kế hoạch làm thêm hạng mục xử lý móng, hoặc khi đang lên ngân sách cho cải tạo.

Khảo sát trực tiếp giúp trả lời các câu hỏi thực tế mà các khoảng giá trên mạng không thể trả lời chính xác:

• Nhà bạn có thực sự có tường vách què không?
• Tường cao và dài bao nhiêu?
• Khung nhà có đủ ở tình trạng tốt để lắp chống đỡ không?
• Có khả năng cần giấy phép hoặc thiết kế kỹ sư không?

Vì điều này phụ thuộc vào tình trạng thực tế bên dưới gầm nhà, không một website nào có thể nói chắc chắn nhà bạn cần gì. Nhà thầu có giấy phép, và khi cần thiết thì có cả kỹ sư có giấy phép, có thể kiểm tra tài sản và giải thích các lựa chọn của bạn.