Hướng dẫn cải tạo cho chủ nhà lần đầu

Nhiều chủ nhà lần đầu phải cân bằng khoản vay mua nhà, các việc sửa chữa, câu hỏi về bảo hiểm và một danh sách dài các trách nhiệm mới. Khi ai đó nhắc đến việc cải tạo để chống động đất hoặc bão, sẽ khó phân biệt đâu là việc cần làm ngay, đâu là tùy chọn, và đâu là phần nên được kiểm tra bởi người có giấy phép hành nghề.

Một vấn đề phổ biến là các từ nghe có vẻ mang tính kỹ thuật. Những cụm như neo bu-lông nền móng, gia cường bằng giằng chống cho các đoạn tường khung gỗ ngắn trong không gian gầm, phần cứng giúp tăng độ liên kết giữa các cấu kiện khung, hay sửa chữa có giới hạn cho các vị trí bị hư hỏng hoặc yếu đi—có thể hoàn toàn mới với bạn. Điều đó không có nghĩa là bạn cần trở thành kỹ sư trước khi trao đổi với nhà thầu. Nó có nghĩa là bạn cần được giải thích rõ ràng bằng ngôn ngữ dễ hiểu và có một bản phạm vi công việc bằng văn bản để bạn có thể so sánh.

Cũng rất bình thường nếu bạn lo sợ bị tính quá giá hoặc đồng ý làm những việc mà bạn chưa thật sự hiểu. Cách an toàn nhất là chậm lại, cố gắng xin thêm hơn một ý kiến, và yêu cầu từng nhà thầu giải thích họ đã quan sát gì trong buổi khảo sát. Nếu rào cản ngôn ngữ là vấn đề, bạn cũng có thể xem hỗ trợ cho chủ nhà nói tiếng Tây Ban Nha hoặc chủ nhà nói tiếng Trung.

Trong buổi ghé nhà, một nhà thầu có giấy phép có thể xem xét các phần của ngôi nhà có thể ảnh hưởng đến lựa chọn cải tạo. Những gì họ có thể xác nhận sẽ tùy thuộc vào từng ngôi nhà, mức độ tiếp cận và loại công việc mà họ được cấp phép để thực hiện. Trong một số trường hợp, nhà thầu có thể khuyên bạn cũng nên nhờ một kỹ sư có giấy phép để thiết kế hoặc đánh giá thêm.

Một buổi khảo sát thường bao gồm việc quan sát tình trạng nền móng có thể nhìn thấy được, tiếp cận không gian gầm (crawlspace), các mối nối khung, dấu hiệu từng có chuyển dịch hoặc dấu hiệu ẩm ướt, chi tiết liên kết mái, các vị trí mở của cửa gara, hoặc những khu vực lộ ra khác liên quan đến khả năng chống chịu động đất hoặc bão.

Sau đó, nhà thầu có thể cho bạn biết họ đề xuất làm công việc gì, phần nào họ không thể xác nhận nếu chưa mở lớp hoàn thiện, và liệu có cần xin giấy phép hay không.

Những điều hữu ích nên hỏi trong buổi khảo sát:

• Thực tế anh/chị đã quan sát được gì ở nhà tôi?
• Anh/chị đang đề xuất công việc nào, và mục tiêu của công việc đó là gì?
• Có các lựa chọn ở nhiều mức giá khác nhau không?
• Anh/chị có nghĩ tôi cũng nên nhờ một kỹ sư có giấy phép không?

Nếu bạn muốn bắt đầu theo cách đơn giản hơn, bạn có thể được ghép nối, miễn phí với các nhà thầu tại địa phương và so sánh cách mỗi bên giải thích cùng một ngôi nhà.

Loại nâng cấp cụ thể (nếu có) còn tùy thuộc vào ngôi nhà. Nhà thầu hoặc kỹ sư phải xác nhận điều gì là phù hợp sau khi nhìn thấy ngôi nhà. Tuy vậy, chủ nhà lần đầu ở các vùng có động đất và bão thường nghe được các nhóm hạng mục tương tự.

Ở khu vực động đất, các thuật ngữ thường gặp có thể gồm neo bu-lông nền móng, gia cường bằng giằng chống cho các đoạn tường khung gỗ ngắn trong không gian gầm, phần cứng giúp cải thiện liên kết giữa các phần của khung, và sửa chữa có giới hạn cho các khu vực bị hư hỏng hoặc yếu đi. Ở khu vực bão, chủ nhà có thể nghe về liên kết giữa mái và tường, giằng chống đầu hồi (gá căng ở đầu tường hồi), gia cường cửa gara, cải thiện lớp ván/ tấm bao che tường (sheathing), gia cường chống bảo vệ phần cửa mở (opening protection), hoặc neo các hạng mục gắn liền.

Một vài lưu ý quan trọng:

1. Không phải ngôi nhà nào cũng cần cùng một loại công việc.
2. Nhà cũ có thể có những điều kiện ẩn bên trong làm thay đổi phạm vi công việc.
3. Khoảng chi phí chỉ là ước tính minh họa điển hình, không phải cam kết.

Với nhiều ngôi nhà, các nâng cấp nhỏ hơn, nhắm đúng trọng điểm, có thể tốn ít hơn một lần cải tạo lớn toàn diện—nhưng chi phí còn tùy vào mức độ tiếp cận, vật liệu, yêu cầu về giấy phép và mức lương lao động tại địa phương. Nếu bạn vẫn đang học những kiến thức cơ bản, việc xem thêm các khu vực dành cho chủ nhà khác có thể giúp bạn hiểu những mối lo thường gặp trước khi so sánh báo giá.

Cách dễ nhất để so sánh báo giá là xếp chúng theo phạm vi công việc, không chỉ theo giá. Giá thấp hơn chưa chắc đã là lựa chọn tốt nếu một báo giá bao gồm xin giấy phép, phần cứng, dọn dẹp và vá sửa, trong khi báo giá khác lại loại trừ các hạng mục đó. Hãy yêu cầu từng nhà thầu đưa cùng các chi tiết quan trọng vào văn bản.

Khi xem các ước tính, hãy để ý các điểm sau:

• Mô tả rõ ràng phần công việc đề xuất
• Có bao gồm giấy phép hay không
• Các khoản dự trù vật liệu và phần cứng, nếu có
• Sẽ xử lý ra sao nếu phát hiện hư hỏng ẩn bên trong
• Thời điểm bắt đầu dự kiến và thời lượng dự kiến của công việc
• Lịch thanh toán và quy trình xử lý thay đổi (change-order)
• Trách nhiệm dọn dẹp, vá sửa và xử lý rác thải

Việc lập một bảng so sánh đơn giản sẽ giúp ích. Nếu một nhà thầu nói rằng cần làm một hạng mục nâng cấp nào đó nhưng nhà thầu khác thì không, hãy hỏi cả hai bên giải thích “vì sao” bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Nếu câu trả lời vẫn trái nhau, có thể là lúc phù hợp để nhờ một kỹ sư có giấy phép đưa ra ý kiến độc lập. Bạn sẽ là người kiểm soát việc chọn ai để thuê, phạm vi công việc nào bạn sẵn sàng chấp nhận và khi nào nên tiến hành.

Trước khi ký bất cứ điều gì, hãy tự mình kiểm tra giấy phép, hợp đồng bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu thông qua các nguồn phù hợp của tiểu bang hoặc địa phương. Đồng thời xác nhận tên công ty trên báo giá có trùng với tên pháp nhân được cấp phép hay không. BedrockMatch có thể giúp bạn kết nối với các nhà thầu, nhưng chủ nhà vẫn nên tự kiểm tra bước cuối cùng này trực tiếp.

Những câu hỏi đáng hỏi bao gồm:

• Giấy phép của anh/chị có còn hiệu lực và đúng hạng mục phân loại cho công việc này không?
• Công ty có mua bảo lãnh và có bảo hiểm không, bao gồm cả bảo hiểm bồi thường cho người lao động nếu pháp luật yêu cầu?
• Nhân viên của anh/chị sẽ trực tiếp làm, hay anh/chị thuê thầu phụ?
• Chính xác hạng mục nào được bao gồm trong mức giá này, và phần nào bị loại trừ?
• Nếu có, anh/chị cung cấp bảo hành bằng văn bản nào cho tay nghề?

Hãy yêu cầu cung cấp toàn bộ phạm vi công việc bằng văn bản trước khi bạn thanh toán tiền đặt cọc. Đảm bảo hợp đồng ghi rõ khu vực thực hiện công việc, vật liệu hoặc phần cứng, trách nhiệm xin giấy phép, lịch thanh toán và cách thức phê duyệt các thay đổi. Nếu có bất kỳ điều gì nghe có vẻ mơ hồ, hãy yêu cầu nhà thầu viết lại bằng lời đơn giản hơn trước khi bạn ký.

Nhiều dự án cải tạo cần có giấy phép, nhưng quy định thay đổi theo thành phố, quận và phạm vi công việc. Nhà thầu có thể cho bạn biết họ dự kiến có cần giấy phép hay không và ai sẽ là người nộp hồ sơ xin giấy phép. Nếu cần có kỹ sư, thời gian thiết kế có thể làm kéo dài thời gian trước khi bắt đầu thi công.

Với dự án nhỏ và dễ tiếp cận, thời gian làm tại công trường có thể khá ngắn. Với các công việc phức tạp hơn—đặc biệt là khi phát hiện cần sửa chữa sau khi mở một phần cấu trúc—tiến độ có thể kéo dài. Thời tiết, lịch đặt lịch kiểm tra (inspection), thời gian chờ vật liệu và tình trạng tồn đọng hồ sơ xin giấy phép ở địa phương cũng có thể ảnh hưởng đến lịch trình.

Mức độ gây gián đoạn phụ thuộc vào vị trí làm việc. Làm ở không gian gầm hoặc ngoài mặt tiền có thể ít gây gián đoạn hơn so với các dự án ảnh hưởng đến tường, trần, phần mái hoặc khu vực gara. Hãy hỏi trước các câu hỏi thực tế sau:

• Tôi có cần dời đồ đạc hoặc dọn không gian lưu trữ không?
• Việc cấp nước, cấp điện hoặc chỗ đậu xe có bị ảnh hưởng không?
• Sẽ có tiếng ồn, bụi bẩn, hay phải hạn chế lối tiếp cận vào một phần nào đó của ngôi nhà không?
• Ai sẽ xử lý dọn dẹp hằng ngày và dọn dẹp rác thải cuối cùng?

Một nhà thầu tốt nên có thể phác thảo cho bạn một lộ trình thực tế, ngay cả khi lịch trình cụ thể có thể thay đổi.

Trước khi ký hợp đồng, hãy kiểm tra xem có chương trình công cộng nào có thể giúp giảm chi phí hay không. Ở California, một số chủ nhà có thể đủ điều kiện nhận khoản tài trợ Earthquake Brace + Bolt (Earthquake Brace + Bolt Grant), có thể cung cấp khoảng đến $3,000 cho một số hạng mục cải tạo chống động đất đủ điều kiện. Một số khu vực khác cũng có thể có nguồn kinh phí giảm thiểu rủi ro liên quan đến FEMA hoặc các chương trình tăng cường khả năng ứng phó tại địa phương. Điều kiện nhận, thời gian và quỹ hiện có có thể thay đổi, vì vậy bạn luôn nên tự kiểm tra các quy định hiện hành.

Nếu bạn đang cân nhắc vay/tài trợ, hãy đọc kỹ các điều khoản và so sánh khoản thanh toán hằng tháng, tổng số tiền trả lại, phí, và lãi suất cố định hay biến đổi. Hỏi nhà thầu xem tài trợ có phải là lựa chọn bắt buộc không và giá thanh toán bằng tiền mặt có khác hay không. Đừng cảm thấy bị ép phải ký ngay trong ngày chỉ vì một chương trình khuyến mãi sắp kết thúc.

Danh sách kiểm tra đơn giản trước khi bạn quyết định:

1. Nếu có thể, hãy so sánh ít nhất hai phạm vi công việc bằng văn bản.
2. Kiểm tra các khoản tài trợ hoặc chương trình giảm thiểu rủi ro trước khi trả tiền đặt cọc.
3. Tự xác minh giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm trực tiếp.
4. Xác nhận trách nhiệm xin giấy phép và tiến độ bằng văn bản.
5. Lưu bản sao hợp đồng, biên lai thanh toán và các thay đổi đã được phê duyệt.

Nếu bạn muốn được giới thiệu nhà thầu tại địa phương nhưng vẫn giữ quyền lựa chọn, bạn có thể được ghép nối, miễn phí.