Hỗ trợ cho chủ nhà có nhà móng nâng cũ (raised foundation)

Nhiều ngôi nhà cũ có móng nâng được xây trước khi các phương pháp siết chặt và gia cố (fastening và bracing) phổ biến như hiện nay. Ở một số nhà, hệ khung gỗ, tường cripple (tường thấp), cột, bệ (pier/giằng đỡ), hoặc các mối nối giữa nhà và móng có thể ít hơn hoặc kém so với cách xây dựng mới. Điều đó không có nghĩa là mọi ngôi nhà cũ đều cần đúng một loại công việc như nhau. Nghĩa là nhà thầu hoặc kỹ sư được cấp phép có thể sẽ muốn kiểm tra kỹ hơn.

Móng nâng cũng giúp khu vực gầm nhà dễ được kiểm tra hơn so với nhà móng đổ tấm (slab). Điều này có thể giúp nhà thầu xem ngôi nhà được đỡ đỡ như thế nào, liệu có dấu hiệu dịch chuyển rõ ràng hay hư hỏng do ẩm, và liệu việc tiếp cận có đủ thuận tiện để sửa chữa hay không.

Chủ nhà thường đến trang này sau khi so sánh các loại bất động sản khác nhau trong các hướng dẫn theo khu vực. Nếu nhà bạn cũng có các đặc điểm khác thường như khu sinh hoạt nằm phía trên gara, thì nhà thầu có thể sẽ tập trung vào những hạng mục khác trong lần đến khảo sát.

Phần lớn mọi người không gọi vì họ biết thuật ngữ kỹ thuật. Họ gọi vì có điều gì đó không ổn, hoặc vì đang dự định làm công việc khác và muốn hiểu rõ phần móng trước.

Những dấu hiệu thường được chủ nhà nhắc đến gồm:

• Sàn nhà cảm giác không đều, bị dốc, hoặc bị rung/“lún” ở một khu vực
• Các vết nứt ở lớp hoàn thiện tường bên trong, đặc biệt là quanh cửa ra vào hoặc cửa sổ
• Cửa hoặc cửa sổ bị kẹt nhiều hơn trước
• Khe hở gần chân tường (baseboard), nẹp trang trí, hoặc giữa các phần khác nhau của ngôi nhà
• Ẩm ướt, mùi mốc/khắm, hoặc gỗ bị hư hỏng nhìn thấy được trong khu vực gầm nhà
• Các cột, bệ (pier), hoặc thanh gia cố cũ nhìn như được lắp/che vá tạm thời hoặc sửa lại

Các dấu hiệu này có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau. Một số liên quan đến lún sụt, ẩm ướt, các lần sửa chữa trước đây, hoặc do tuổi công trình; một số khác có thể ít liên quan đến nhu cầu gia cố chống động đất hoặc bão. Nhà thầu có thể kiểm tra các khu vực có thể tiếp cận và giải thích họ thấy gì; còn kỹ sư được cấp phép có thể đưa hướng dẫn thiết kế nếu cần.

Trong lần đến khảo sát, nhà thầu thường bắt đầu với những điều cơ bản: ngôi nhà được đỡ đỡ như thế nào, hệ khung nối với móng ra sao, và khu vực gầm nhà có đủ điều kiện để làm việc hay không. Họ cũng có thể tìm dấu hiệu hư hỏng nhìn thấy được, mục nát, rỉ sét, các thay đổi/sửa chữa trước đây, và những dấu hiệu cho thấy nước đã ảnh hưởng đến kết cấu.

Một lần khảo sát điển hình có thể bao gồm việc kiểm tra:

1. Liệu các tấm chân móng (mudsill) có vẻ đã được gắn vào móng hay chưa, và gắn như thế nào
2. Liệu có các đoạn tường ngắn dựng đứng, thường gọi là tường cripple, có thể cần gia cố
3. Tình trạng của cột, bệ (pier), dầm (beam), và bất kỳ phần đỡ phụ nào được lắp thêm
4. Khả năng tiếp cận, khoảng trống, và liệu hệ thống điện nước hoặc ống gió/ống dẫn khí có ảnh hưởng đến khu vực thi công hay không
5. Liệu tình trạng thoát nước hoặc độ ẩm có thể cần được chú ý trước không

Nếu ngôi nhà của bạn ở khu vực ven biển hoặc nơi có gió mạnh, nhà thầu cũng có thể trao đổi liệu các hạng mục siết chặt liên quan đến bão hoặc biện pháp bảo vệ phần mở (opening protection) có phù hợp với tình huống của bạn hay không. Chủ nhà ở khu vực trần trống, dễ bị tác động đôi khi cũng xem nhà ở vùng ven biển và khu vực bão (hurricane) trước khi lấy báo giá.

Lần khảo sát nên kết thúc bằng phần giải thích rõ ràng bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Hãy yêu cầu nhà thầu cho xem ảnh, chỉ ra những khu vực mà họ đang quan ngại, và giải thích phần nào là sửa chữa, phần nào là nâng cấp, và phần nào sẽ cần kỹ thuật/thiết kế hoặc giấy phép.

Phạm vi công việc chính xác tùy thuộc vào ngôi nhà, nhưng nhà móng nâng cũ thường được đánh giá để nâng cấp nhằm giúp kết cấu hoạt động như một hệ thống liên kết. Nhà thầu có thể trao đổi các hạng mục như siết bu-lông vào móng (foundation bolting), bổ sung tấm ván ép (plywood) để gia cố các tường ngắn (short walls), tăng cường các mối nối, hoặc thay các thanh gỗ bị hư hỏng.

Bạn cũng có thể nghe về các công việc nhằm cải thiện cột và bệ (posts và piers), gắn phần cứng ở các mối nối quan trọng, hoặc tách riêng công việc sửa chữa với công việc giảm thiểu rủi ro. Ở một số nhà, kiểm soát ẩm, xử lý thoát nước, hoặc cải thiện khả năng tiếp cận có thể cần được thực hiện trước hoặc song song với các công việc gia cố kết cấu.

Một vài lưu ý giúp báo giá rõ ràng hơn:

• Sửa chữa (repair) và cải tạo (retrofit) không phải lúc nào cũng là điều giống nhau
• Không phải mọi vết nứt nhìn thấy được hoặc sàn không đều đều có nghĩa là cần đúng một loại nâng cấp như nhau
• Chỉ nhà thầu hoặc kỹ sư được cấp phép đã trực tiếp xem công trình mới có thể xác nhận phạm vi phù hợp

Nếu nhà thầu đề xuất một gói lớn hơn, hãy yêu cầu họ chia đề xuất thành từng phần để bạn hiểu phần nào là thiết yếu cần làm ngay, phần nào là tùy chọn, và phần nào có thể phụ thuộc vào việc xét giấy phép hoặc thẩm tra kỹ thuật.

Chi phí cho nhà móng nâng cũ có thể chênh lệch khá nhiều vì còn tùy vào mức độ tiếp cận và tình trạng hiện có. Một hạng mục kiểu siết bu-lông và gia cố đơn giản trong khu vực gầm nhà dễ tiếp cận có thể nằm trong khoảng minh họa điển hình là vài nghìn đô la, trong khi các công việc sửa chữa rộng hơn kèm cải tạo có thể cao hơn nhiều. Những ngôi nhà có gầm nhà chật hẹp, bị hư hỏng do ẩm, các lần sửa chữa cũ kiểu vá tạm, khoảng trống hạn chế, hoặc xung đột với hệ thống điện nước/đường ống thường sẽ tốn chi phí hơn.

Thời gian cũng khác nhau. Có công việc hoàn thành trong vài ngày ngay sau khi được lên lịch, trong khi những công việc khác kéo dài hơn vì phải chờ xét giấy phép, thẩm tra kỹ thuật, thời gian đặt vật liệu, hoặc các hạng mục sửa chữa liên quan được phát hiện sau khi mở lối tiếp cận. Nếu nhà bạn có các đặc điểm như tầng một mềm yếu hoặc có khu sinh hoạt nằm phía trên chỗ đậu xe, thì phạm vi và lịch thi công có thể khác so với một khu gầm nhà dạng chạy dọc quanh chu vi đơn giản.

Hãy yêu cầu từng bên báo giá giải thích:

• Hạng mục nào nằm trong giá cơ bản
• Điều kiện gì có thể làm thay đổi giá sau khi bắt đầu thi công
• Có bao gồm giấy phép hoặc thẩm tra kỹ thuật hay không, hay là phần riêng
• Đội thi công sẽ tiếp cận gầm nhà bằng cách nào và bảo vệ ngôi nhà ra sao

Báo giá bằng văn bản rất quan trọng. Chủ nhà sẽ giữ quyền quyết định nên chọn đơn vị nào, chấp thuận phạm vi nào, và khi nào tiến hành. Bạn có thể được ghép cặp, miễn phí để so sánh nhà thầu tại địa phương, rồi tự mình kiểm tra giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm của từng công ty.

Một nhà thầu tốt nên sẵn sàng giải thích công việc bằng những từ ngữ đơn giản và đưa phạm vi vào văn bản. Bạn không cần biết thuật ngữ xây dựng để hỏi những câu có ích.

Dưới đây là các câu hỏi thực tế nên hỏi:

• Bạn đã quan sát thấy gì tại chỗ, và có thể cho tôi xem ảnh không?
• Phần nào là sửa chữa, phần nào là cải tạo/nâng cấp?
• Bạn có đề xuất cần thẩm tra kỹ thuật cho bất kỳ phần nào của công việc này không?
• Có cần giấy phép không, và ai là người phụ trách?
• Trong báo giá này có những giả định nào được đưa vào?
• Điều gì có thể khiến giá thay đổi sau này?
• Từ lúc ký hợp đồng đến khi hoàn thành dự kiến mất bao lâu?
• Có bảo hành nào áp dụng cho tay nghề hoặc vật liệu không (nếu có)?

Cũng hoàn toàn hợp lý khi hỏi đội thi công làm việc với những nhà móng nâng cũ như nhà bạn thường xuyên như thế nào. Hãy so sánh các báo giá dựa trên phạm vi ghi bằng văn bản, không chỉ dựa vào con số thấp nhất. Giá thấp hơn có thể không bao gồm các phần như làm hạng mục tiếp cận, sửa gỗ, phụ kiện/phần cứng, dọn dẹp, hoặc các công việc liên quan đến giấy phép.

Tùy nơi bạn sống và loại công việc được đề xuất, có thể có các chương trình của nhà nước giúp chi trả một phần chi phí. Tại California, một số chủ nhà có thể đủ điều kiện tham gia chương trình Earthquake Brace + Bolt (Chống đỡ + Siết bu-lông chống động đất), chương trình này có thể hỗ trợ lên đến khoảng 3.000 USD cho các hạng mục cải tạo chống động đất đủ điều kiện. Quỹ hỗ trợ liên quan đến giảm thiểu rủi ro do FEMA (Cơ quan quản lý khẩn cấp liên bang Mỹ) cũng có thể có ở một số khu vực theo từng thời điểm.

Các chương trình này có quy định, giới hạn kinh phí và điều kiện đủ điều kiện, và không phải mọi nhà hoặc dự án đều được áp dụng. Tốt nhất là bạn nên kiểm tra chi tiết chương trình hiện hành trực tiếp và hỏi nhà thầu xem họ có quen với quy trình nộp hồ sơ hoặc giấy tờ hay không.

Nếu bạn mới bắt đầu, hãy thu thập ảnh, thông tin cơ bản về ngôi nhà và bất kỳ hồ sơ sửa chữa trước đây nào trước khi yêu cầu báo giá. Điều này có thể giúp các cuộc trao đổi ban đầu hữu ích hơn và giúp bạn so sánh nhà thầu theo cùng một phạm vi công việc.