Nếu nhà bạn có gara ở tầng dưới bên dưới khu sinh hoạt chính

Mở cửa gara tạo ra một khoảng trống lớn ở một bên của ngôi nhà. So với một bức tường có nhiều khung chịu lực và lớp vách bọc (sheathing) hơn, phần mở trống này có thể có ít “thành phần” hơn giúp ngôi nhà chống lại chuyển động rung lắc qua lại (sang trái - sang phải) khi bị rung hay khi chịu áp lực gió mạnh.

Khi có khu sinh hoạt nằm phía trên gara, trọng lượng của tầng trên và mái vẫn phải truyền xuống nền móng một cách an toàn. Các nhà thầu thường tập trung nhiều hơn vào việc khung chịu lực, đường nét tường và các mối liên kết phối hợp với nhau ra sao quanh phần mở gara.

Điều này không có nghĩa là mọi ngôi nhà có gara nằm dưới khu sinh hoạt chính đều có cùng một vấn đề hoặc cần cùng một cách sửa. Nhà cũ, phần cải tạo, khu đất dốc và những ngôi nhà ở khu vực ven biển hoặc nơi gió mạnh có thể cần được kiểm tra kỹ hơn. Nếu nhà bạn cũng nằm trong vùng có nguy cơ bão, bạn có thể xem thêm về nhà ở khu vực ven biển và vùng bão.

Một nhà thầu được cấp phép hoặc kỹ sư thường bắt đầu bằng các “đường truyền lực” và các điểm liên kết dễ nhận thấy nhất. Họ tìm những vị trí mà chuyển động, lực nâng (uplift) hoặc hiện tượng “kéo lệch” (racking) có thể xảy ra dễ hơn.

Những hạng mục thường được kiểm tra gồm:

• tường bên cạnh phần mở cửa gara
• cách tầng trên được liên kết với các bức tường tầng dưới
• liệu khung có đủ lớp vách bọc (sheathing) hoặc biện pháp chống đỡ (bracing) hay không
• kết cấu được gắn vào nền móng như thế nào
• dấu hiệu từng bị dịch chuyển, hư hỏng do nước, mục rữa hoặc hư hại do va chạm
• liệu việc cải tạo trước đây có làm thay đổi bố cục tường hoặc các lỗ mở hay không

Họ cũng có thể ghi nhận những vấn đề thực tế ảnh hưởng đến việc nâng cấp, chẳng hạn như lớp vách thạch cao (drywall) đã hoàn thiện, đồ đạc được cất trong gara, vị trí bình nước nóng, bảng điện, hoặc việc tiếp cận khung chịu lực bị hạn chế. Những chi tiết này có thể làm thay đổi thời gian và chi phí nhân công.

Một lần đến khảo sát thường là một phần quan sát trực quan, một phần đo đạc và một phần trao đổi hỏi-đáp. Nhà thầu có thể xem phần mở gara, các bức tường lân cận, khu vực nền móng, lối vào gầm nhà (crawlspace) hoặc tầng hầm nếu có, và khu vực nằm phía trên gara.

Họ có thể hỏi ngôi nhà được xây dựng khi nào, có bổ sung công trình hay thay đổi cửa gara không, và bạn có thấy tình trạng nứt, cửa bị kẹt hay các vấn đề về nước hay không. Thường sẽ chụp ảnh và đo đạc để họ chuẩn bị phạm vi công việc bằng văn bản.

Một đánh giá hữu ích thường bao gồm:

1. những điều kiện họ quan sát được
2. họ đề xuất công việc gì và vì sao
3. có thể cần giấy phép hay không
4. những phần nào không nằm trong báo giá
5. phần nào được bao gồm về việc tiếp cận, vá sửa (patching) hoặc sửa chữa hoàn thiện

Nếu nhà thầu cho rằng cần có kỹ sư, họ phải nói rõ điều đó. BedrockMatch không phải là kỹ sư hay đơn vị thanh tra, nhưng chúng tôi có thể giúp bạn được ghép nối, miễn phí với các nhà thầu địa phương làm việc với kiểu bố cục nhà này.

Giải pháp cụ thể phụ thuộc vào ngôi nhà. Sau khi xem xét trực tiếp tại chỗ, nhà thầu có thể trao đổi về việc bổ sung hoặc cải thiện các biện pháp chống đỡ quanh phần mở gara, tăng cường các đoạn tường ngắn cạnh cửa, cải thiện các liên kết kết cấu giữa các thanh khung chịu lực, hoặc nâng cấp cách các phần của ngôi nhà được neo vào nền móng.

Ở một số ngôi nhà, phần trao đổi có thể đề cập đến các loại phần cứng như chốt giữ chịu lực (hold-downs), đai (straps), neo (anchors) hoặc các bộ nối khác. Ở những ngôi nhà khác, trọng tâm có thể là bổ sung các “tổ hợp tường” được thiết kế theo kỹ thuật (engineered wall assemblies) hoặc gia cường các đoạn cụ thể chịu tải từ sàn phía trên. Nhà thầu có thể xác nhận điều gì phù hợp với ngôi nhà của bạn, và nếu cần, họ có thể đề xuất một kỹ sư được cấp phép.

Bạn cũng có thể nghe về các hạng mục liên quan không phải là phần nâng cấp chính, nhưng có thể ảnh hưởng đến dự án, như tháo dỡ drywall để xử lý rồi vá lại, tháo bỏ đồ cất trong gara, di chuyển các tiện ích (utility), hoặc sửa phần gỗ bị hư hại. Với những gia chủ mới bắt đầu so sánh các lựa chọn, các trang theo khu vực của chúng tôi có thể giúp bạn hiểu các tình huống nâng cấp phổ biến.

Chi phí có thể chênh lệch rất nhiều vì nhà có gara nằm dưới khu sinh hoạt có thể từ một công việc gia cường tương đối đơn giản đến một dự án kỹ thuật phức tạp hơn. Một khoảng tham khảo mang tính minh họa cho phần công việc giới hạn có thể bắt đầu từ khoảng $3,000 đến $8,000, trong khi các dự án phức tạp hơn có thể lên tới $8,000 đến $20,000+, tùy thuộc vào thiết kế, mức độ tiếp cận, phần hoàn thiện và mức giá nhân công tại địa phương. Đây không phải là báo giá hay cam kết.

Giá thường thay đổi theo:

• kích thước phần mở gara và chiều dài tường lân cận
• tuổi của ngôi nhà và tình trạng kết cấu khung hiện có
• liệu có cần hồ sơ thiết kế hoặc kỹ thuật hay không
• phí giấy phép và yêu cầu kiểm tra
• sửa chữa drywall, trát vữa (stucco), ốp mặt ngoài (siding) hoặc phần hoàn thiện
• di dời hệ thống điện, đường ống nước hoặc thiết bị
• có phát hiện mục rữa hoặc hư hỏng do nước trong quá trình làm hay không

Việc nhà thầu đưa ra một mức giá tham chiếu trước rồi điều chỉnh chi phí sau khi khảo sát tại chỗ là điều bình thường. Nếu bạn là chủ nhà mới mua, trang của chúng tôi về chủ nhà lần đầu có thể giúp bạn so sánh báo giá thoải mái hơn.

Khi hai báo giá trông khác nhau, nguyên nhân thường là do phạm vi công việc, không chỉ là giá. Hãy yêu cầu từng nhà thầu giải thích thật rõ công việc nào được bao gồm, họ đã giả định điều gì và điều gì có thể thay đổi sau khi mở tường hoặc lộ ra phần khung chịu lực.

Các câu hỏi tốt để hỏi gồm:

1. Phần nào cụ thể của gara và tầng trên mà bên anh/bên bạn đang xử lý?
2. Báo giá này dựa trên việc xem bằng mắt thường hay có khuyến nghị cần kỹ thuật?
3. Có bao gồm giấy phép, kiểm tra và bản vẽ thiết kế không?
4. Có bao gồm sửa chữa drywall, stucco, sơn hoặc phần viền/phào trang trí (trim) không?
5. Nếu phát hiện hư hỏng ẩn giấu hoặc công việc trước đó chưa xin phép thì sao?
6. Thời gian việc tiếp cận gara sẽ bị hạn chế trong bao lâu?
7. Anh/bên bạn bảo hành gì đối với tay nghề (workmanship) của mình?

Ngoài ra, hãy yêu cầu gửi bằng văn bản phạm vi công việc và mức giá cuối cùng. Gia chủ giữ quyền lựa chọn nhà thầu, và bạn nên tự kiểm tra giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu trước khi ký.

Hãy tìm các nhà thầu thường xuyên làm các công việc gia cường kết cấu liên quan đến động đất hoặc bão, không chỉ là sửa chữa cải tạo chung. Kinh nghiệm với kiểu gara nằm dưới khu sinh hoạt có thể quan trọng vì các dự án này thường liên quan đến đường truyền lực, hạn chế tiếp cận và các quyết định sửa chữa phần hoàn thiện cần lên kế hoạch kỹ.

Trước khi thuê, nếu có thể hãy so sánh ít nhất hai đến ba báo giá bằng văn bản. Kiểm tra trực tiếp tình trạng giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm của nhà thầu với cơ quan của tiểu bang hoặc địa phương, và hỏi rõ ai sẽ xin giấy phép và ai là người thực sự thực hiện công việc.

Danh sách kiểm tra thực tế:

• tự xác nhận giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm
• yêu cầu các ví dụ gần đây về công việc nâng cấp tương tự
• đọc kỹ từng dòng trong phạm vi công việc bằng văn bản
• xác nhận bằng văn bản trách nhiệm xin giấy phép
• hỏi cách tính giá cho các phát sinh thay đổi (change orders)
• đừng chỉ dựa vào lời hứa bằng miệng

BedrockMatch là dịch vụ ghép nối miễn phí dành cho gia chủ. Chúng tôi không phải là nhà thầu hay kỹ sư, nhưng có thể giúp bạn được ghép nối, miễn phí với các công ty địa phương đã được thẩm định phục vụ khu vực của bạn.