Tòa nhà có tầng “yếu” (soft-story) là gì, và vì sao điều này quan trọng?

Nói đơn giản, tầng yếu là tầng không chịu rung lắc ngang (sang trái–sang phải) tốt như các tầng phía trên. Thường đó là tầng trệt/tầng một, nơi có thể có các khoảng mở lớn để đậu xe, cửa sổ rộng, hoặc ít vách tường hơn.

Hãy hình dung như một chồng cấp độ: một tầng kém “cứng” hơn các tầng còn lại. Khi động đất xảy ra, tầng yếu đó có thể bị nghiêng/dao động nhiều hơn, từ đó tạo thêm lực căng lên các cột, vách tường và các mối liên kết.

Không phải mọi ngôi nhà có tầng trệt thoáng đều tự động là tòa nhà tầng yếu. Việc điều đó có đúng với khu nhà của bạn hay không còn phụ thuộc vào cách bố trí, tuổi công trình, vật liệu và tình trạng hiện tại—và một chuyên gia được cấp phép cần đánh giá trực tiếp tại chỗ.

Nhiều ngôi nhà cũ và các tòa nhà căn hộ quy mô nhỏ được thiết kế trước khi các tiêu chuẩn/biện pháp chống động đất hiện hành trở nên phổ biến. Một số công trình có chỗ để xe “tuck-under” (có tầng để xe chìm), cửa mở gara lớn, hoặc đã cải tạo tầng dưới theo hướng loại bỏ/đổi thay vách tường.

Tòa nhà cũng có thể trở nên dễ tổn thương hơn theo thời gian nếu bị mục gỗ, hư hại do mối mọt, các hạng mục từng thi công không xin phép, hoặc có các mối liên kết yếu giữa các thanh khung. Ngay cả những thay đổi nhỏ cũng có thể ảnh hưởng đến cách lực đi qua kết cấu.

Các tình huống thường gặp có thể gồm:

• bãi đậu xe hoặc mái che để xe mở bên dưới khu vực sinh hoạt
• cửa gara mở lớn ở một phía
• ít vách tường bên trong hơn ở tầng một
• các chi tiết khung nhà cũ hoặc vật liệu đã lão hóa

Một nhà thầu hoặc kỹ sư được cấp phép có thể xác nhận liệu những yếu tố này có tạo thành mối lo thực sự về tầng yếu cho công trình của bạn hay không.

Chủ nhà thường nghe đến thuật ngữ này lần đầu khi thấy tầng một rất thoáng, còn các tầng trên thì kín/kết cấu hơn. Với các tòa nhà chung cư nhỏ, điều này có thể giống như phần để xe ở ngay mặt đường, phía trên là căn hộ.

Với nhà ở riêng lẻ, các dấu hiệu có thể gồm: cửa gara mở lớn, các đoạn tường dài với ít vách tăng cứng, hoặc tầng đầu trông/“cảm giác” thoáng hơn hẳn so với phần còn lại của ngôi nhà. Điều này không có nghĩa là ngôi nhà chắc chắn cần một hạng mục nâng cấp chống rung (retrofit) cụ thể, nhưng vẫn đáng để hỏi trong quá trình kiểm tra.

Nếu bạn muốn hiểu thêm các phần liên quan của kết cấu, bạn cũng có thể đọc về bu lông neo cho một ngôi nhà và xem thêm các chủ đề khác trong trung tâm trợ giúp.

Động đất sẽ đẩy công trình rung lắc từ bên này sang bên kia. Nếu một tầng yếu hơn hoặc linh hoạt hơn các tầng còn lại, tầng đó có thể tiếp nhận một phần lớn hơn của mức chuyển động.

Khi điều này xảy ra, hư hại có thể tập trung ở tầng mở/ yếu đó thay vì lan đều hơn trong toàn bộ công trình. Điều này có thể ảnh hưởng đến khung, lớp hoàn thiện trên tường, các cột và các mối liên kết gắn kết kết cấu với nhau.

Điều này không có nghĩa là mọi tòa nhà tầng yếu đều sẽ hư hỏng, và không ai có thể hứa về việc công trình sẽ hoạt động ra sao trong trận động đất tương lai. Mức rủi ro thực tế còn tùy thuộc vào trận động đất, nền đất, tình trạng công trình và chi tiết cách công trình được xây dựng.

Đánh giá đúng cách thường bắt đầu bằng việc đến khảo sát trực tiếp tại hiện trường của một nhà thầu được cấp phép có kinh nghiệm về công việc chống động đất; trong một số trường hợp, kỹ sư được cấp phép cũng có thể tham gia. Họ sẽ xem xét mặt bằng tầng một, chiều dài các vách tường, các lỗ mở, khung kết cấu, các mối liên kết và “đường đi của tải trọng” tổng thể.

Họ cũng có thể xem xét các dấu hiệu hư hại nhìn thấy được, các thay đổi/lần sửa chữa trước đây, và việc công trình có được neo và giằng ở những khu vực quan trọng khác hay không. Ví dụ, nếu nhà bạn có các vách/ tường “cripple walls” (tường thấp) hoặc kết nối móng cũ, các hạng mục liên quan như thi công bu lông neo móng có thể được thảo luận như một phần của kế hoạch chống động đất tổng thể.

Một đánh giá điển hình có thể bao gồm:

1. đo các lỗ mở trên tường và chiều dài các vách tường
2. kiểm tra các cột, dầm và khu vực giữ/neo chịu lực (hold-down)
3. tìm dấu hiệu mục gỗ, vết nứt hoặc các lần sửa chữa trước đó
4. giải thích những gì họ có thể xác nhận tại chỗ và những gì có thể cần kỹ thuật/thiết kế

Nếu chi phí là mối quan tâm, hãy hỏi xem có chương trình công nào có thể áp dụng hay không. Với một số ngôi nhà đủ điều kiện, bạn có thể kiểm tra xem các chương trình như Earthquake Brace + Bolt của California hoặc các khoản tài trợ giảm nhẹ thiệt hại của FEMA có hỗ trợ cho các hạng mục đủ điều kiện hay không.

Sau khi kiểm tra, chuyên gia có thể trao đổi các cách để gia cường tầng yếu nhằm giúp công trình chống tốt hơn lực rung lắc ngang. Cách làm phù hợp phụ thuộc vào tài sản, và chỉ một chuyên gia được cấp phép đã tận mắt thấy công trình mới có thể đề xuất chính xác phạm vi công việc.

Một số phương án có thể được thảo luận gồm:

• lắp thêm các vách chịu cắt được thiết kế đặc biệt
• gia cường các tuyến vách tường hiện có hoặc các đoạn tường hẹp
• cải thiện các mối liên kết giữa các cấu kiện khung
• lắp thêm thiết bị/cụm kim khí như hold-down (neo giữ chịu lực) hoặc các neo đỡ khác
• phối hợp việc nâng cấp tầng yếu với các hạng mục nâng cấp chống động đất khác

Một số công trình có thể chỉ cần công việc giới hạn, trong khi những công trình khác cần một gói nâng cấp sâu hơn. Giá cả thay đổi rất nhiều tùy theo điều kiện tiếp cận, vật liệu, lớp hoàn thiện, giấy phép và việc có cần kỹ thuật/thiết kế hay không. Hãy lấy phạm vi và giá thành bằng văn bản, và so sánh hơn một báo giá trước khi quyết định.

Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy đặt câu hỏi rõ ràng và ghi chú lại. Bạn vẫn nắm quyền quyết định, và bạn nên tự kiểm tra giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu.

Các câu hỏi hữu ích bao gồm:

• Chính xác bạn đã quan sát thấy gì tại chỗ?
• Bạn đề xuất công việc nào, và vì sao?
• Sẽ có kỹ sư được cấp phép tham gia không?
• Cần những giấy phép nào?
• Giá viết trong báo giá bằng văn bản bao gồm những gì, và không bao gồm những gì?
• Trong lúc thi công, họ sẽ bảo vệ các khu vực đã hoàn thiện như thế nào?
• Bạn dự kiến tiến độ thực hiện là bao lâu?

Cũng hoàn toàn hợp lý nếu hỏi xem có phương án đơn giản hơn hoặc theo từng giai đoạn (phased) hay không, và nhà thầu có kinh nghiệm với các công trình giống nhà bạn không. Nếu bạn muốn so sánh các công ty địa phương, bạn có thể được ghép miễn phí với các nhà thầu đã được sàng lọc, rồi xem các đề xuất bằng văn bản theo tốc độ của riêng bạn.