Việc nâng cấp chống động đất/bão có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản không?

Đúng vậy, việc nâng cấp có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, nhưng mức độ phụ thuộc vào tuổi nhà, loại móng, vị trí, kỳ vọng của người mua tại địa phương, và chất lượng công việc. Ở một số khu dân cư, người mua đặc biệt chú ý đến các hạng mục nâng cấp để tăng khả năng chống chịu động đất hoặc bão. Ở nơi khác, họ có thể quan tâm nhiều hơn đến tuổi mái, hệ thống thoát nước, hoặc tình trạng tổng thể của nhà.

Ngoài ra, cũng cần phân biệt giữa giá trị thị trường và khả năng bán được. Việc nâng cấp không phải lúc nào cũng tạo ra mức tăng giá được thẩm định ngay lập tức và tương ứng. Tuy nhiên, việc này vẫn có thể giúp ngôi nhà thu hút sự quan tâm hơn, trả lời được các lo ngại của người mua, hoặc giảm sự do dự trong giai đoạn giao dịch (escrow).

Việc một dạng nâng cấp cụ thể có phù hợp với nhà bạn hay không sẽ phụ thuộc vào đánh giá trực tiếp tại hiện trường của một kỹ sư hoặc nhà thầu được cấp phép. BedrockMatch là dịch vụ ghép nối (matching), không phải kỹ sư hay đơn vị kiểm tra, nên chúng tôi không thể nói cho bạn biết nhà cần gì.

Nếu bạn vẫn đang tìm hiểu những điều cơ bản, tôi cần chuẩn bị gì cho nhà trước một trận động đất? là một bước khởi đầu hữu ích.

Người mua thường chú ý đến các hạng mục cải thiện liên quan đến rủi ro khi chúng dễ giải thích và có hồ sơ rõ ràng. Ví dụ có thể gồm việc neo bu lông cho móng, gia cố tường “cripple wall”, các bộ liên kết (connectors), lắp chớp/khung chắn gió (shutters), cải thiện cố định mái (roof tie-down), hoặc gia cố cửa gara. Tuy nhiên, tác động về giá trị cụ thể sẽ khác nhau, và người thẩm định có thể không đánh giá mọi hạng mục nâng cấp theo cùng một cách.

Trên thực tế, người mua và người thẩm định có thể xem xét một số yếu tố:

• công việc có được lắp đặt bởi đơn vị chuyên nghiệp hay không
• khi cần thì có xin giấy phép (permit) hay không
• hạng mục nâng cấp có phù hợp với tuổi nhà và kiểu kết cấu xây dựng hay không
• những căn nhà tương tự ở gần đó có từng làm các hạng mục tương tự hay không

Người mua có thể không nói, “Tôi sẽ trả thêm đúng 10.000 đô la vì việc nâng cấp này.” Thay vào đó, họ có thể cảm thấy yên tâm hơn để tiến tới, đưa ra đề nghị mạnh hơn, hoặc yêu cầu ít điều khoản nhượng bộ hơn. Điều đó vẫn có thể quan trọng trong một giao dịch thực tế, ngay cả khi khó tách bạch chính xác phần tác động đến giá.

Giấy tờ tốt có thể tạo ra khác biệt lớn. Nếu bạn làm việc nâng cấp, hãy lưu hợp đồng, hóa đơn, hồ sơ xin giấy phép, biên bản xác nhận sau kiểm tra (nếu có), thông tin sản phẩm, và các ảnh chụp rõ ràng trước – sau. Người mua hoặc người thẩm định trong tương lai có thể không thể nhìn thấy toàn bộ phần “ẩn” phía sau lớp hoàn thiện, vì vậy hồ sơ giúp kể lại câu chuyện.

Nếu không có hồ sơ, ngay cả những công việc hữu ích cũng có thể khó được ghi nhận. Người mua có thể thắc mắc ai đã làm, liệu đã làm đúng cách hay chưa, và công việc đó nhằm giải quyết vấn đề gì. Việc nêu phạm vi công việc bằng văn bản rõ ràng và bằng chứng thanh toán sẽ giúp giảm bớt hiểu lầm.

Những hồ sơ hữu ích thường gồm:

1. thông tin giấy phép hành nghề của nhà thầu
2. phạm vi công việc (scope) bằng văn bản
3. hồ sơ xin giấy phép và xác nhận hoàn tất (final sign-off), nếu địa phương yêu cầu
4. ảnh chụp trước, trong quá trình, và sau khi làm
5. các điều khoản bảo hành có thể chuyển nhượng (transferable warranty), nếu có, bằng văn bản

Nếu bạn quyết định tiến hành, hãy tự kiểm tra giấy phép hành nghề, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu, đồng thời đảm bảo phạm vi công việc và mức giá được xác nhận bằng văn bản trước khi bắt đầu thi công.

Vị trí rất quan trọng. Ở những khu vực của California có nguy cơ động đất, người mua có thể hỏi liệu ngôi nhà cũ có được neo bu lông hoặc gia cố hay không. Ở các vùng ven biển hoặc nơi có gió mạnh, họ có thể tập trung nhiều hơn vào việc cố định mái, bảo vệ cửa ra vào/cửa sổ, hệ thống thoát nước, hoặc các hạng mục khác liên quan đến bão. Cùng một hạng mục nâng cấp có thể là “điểm cộng” lớn hơn ở mã ZIP này so với mã ZIP khác.

Thói quen công bố thông tin tại địa phương và việc giáo dục người mua cũng ảnh hưởng đến các cuộc trao đổi này. Ở một số nơi, môi giới bất động sản và người mua đã quen với các thuật ngữ nâng cấp chống chịu rủi ro. Ở nơi khác, bạn có thể cần tài liệu đơn giản và giải thích dễ hiểu để cho thấy vì sao công việc đã được thực hiện.

Nếu bạn đang cân nhắc chi phí, thời điểm hoặc nguồn vốn, hãy kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện tham gia các chương trình như California's Earthquake Brace + Bolt hoặc một số hỗ trợ giảm nhẹ rủi ro liên quan đến FEMA hay không. Những chương trình này không được đảm bảo, nhưng có thể giúp bù một phần chi phí cho một số chủ nhà. Bạn có thể đọc thêm tại đây: FEMA hazard mitigation funding là gì?.

Thông thường, công việc nâng cấp nên được xem là một cải thiện nhà để nhận thức và giảm rủi ro, chứ không phải công cụ chắc chắn để kiếm lời. Chi phí thực tế dao động rất lớn tùy theo khu vực và phạm vi. Một số công việc gia cố chống động đất hoặc neo bu lông quy mô nhỏ có thể chỉ rơi vào vài nghìn đô la, trong khi các hạng mục phức tạp hơn như gia cố móng, kết cấu, hoặc chống bão có thể tốn nhiều hơn đáng kể. Giá thực tế phụ thuộc vào ngôi nhà và nên được xác nhận sau khi kiểm tra trực tiếp tại hiện trường.

Vì vậy, thời gian thu hồi (payback) không phải lúc nào cũng đến ngay hoặc dễ đo lường. Người mua có thể đánh giá cao công việc này, nhưng không phải lúc nào họ cũng trả đúng toàn bộ số tiền bạn đã chi. Trong một số trường hợp, lợi ích lại thể hiện rõ hơn ở việc giao dịch suôn sẻ hơn, ít phải thương lượng về tình trạng nhà, hoặc ít lo ngại hơn sau khi kiểm tra.

Có thể nghĩ theo ba nhóm:

• khả năng khiến người mua quan tâm khi bán lại
• lợi ích chuẩn bị rủi ro về mặt thực tế
• sự an tâm cho chủ nhà hiện tại

Đây là những lý do thật để mọi người chọn làm công việc này, nhưng không nên xem như cam kết về mức tăng giá khi bán lại cụ thể, kết quả an toàn cụ thể, hay khoản tiết kiệm bảo hiểm.

Việc nâng cấp có thể giúp việc bán nhà diễn ra suôn sẻ hơn khi nó giải quyết đúng một lo ngại mà người mua của bạn đã có. Ví dụ, một ngôi nhà nền cao (raised-foundation) cũ ở khu vực hay có động đất có thể khiến người mua đặt câu hỏi trong lúc xem nhà hoặc trong quá trình kiểm tra. Nếu chủ nhà có thể cung cấp hồ sơ rõ ràng về công việc đã hoàn thành, điều đó có thể giảm bớt sự không chắc chắn.

Điều này đặc biệt hữu ích khi ngôi nhà có một hoặc nhiều đặc điểm sau:

• công trình xây dựng cũ mà người mua thường hay nghi ngờ/đặt câu hỏi
• những dấu hiệu bảo trì bị trì hoãn ở nơi khác khiến người mua thận trọng
• vị trí mà rủi ro thiên tai là chủ đề bình thường trong câu chuyện của người mua
• thị trường cạnh tranh, nơi hồ sơ sạch sẽ, rõ ràng giúp danh sách bán nổi bật hơn

Nâng cấp không phải là “phép màu” cho mọi vấn đề khi bán lại. Giá cả, tình trạng, mặt bằng bố trí (layout), và nhu cầu tại địa phương vẫn quan trọng. Nhưng trong đúng tình huống, các hạng mục đã được tài liệu hóa có thể khiến người mua cảm thấy có ít ẩn số hơn.

Nếu bạn muốn so sánh các lựa chọn tại địa phương, bạn có thể được ghép nối miễn phí với các nhà thầu đã được sàng lọc. Việc bạn chọn nhà thầu nào luôn là quyết định của bạn.

Trước khi ký bất cứ điều gì, hãy hỏi các câu hỏi thực tế và yêu cầu câu trả lời được cung cấp bằng văn bản. Nhà thầu có thể giải thích họ đề xuất gì cho ngôi nhà của bạn sau khi đã xem tận nơi, và một kỹ sư được cấp phép có thể tư vấn liệu có cần đến phần thiết kế/kỹ thuật hay không.

Những câu hỏi hữu ích gồm:

1. Cụ thể bạn đang cố gắng giải quyết vấn đề gì trong ngôi nhà này?
2. Công việc nào được bao gồm, và công việc nào không được bao gồm?
3. Với phạm vi này, có cần giấy phép hoặc phần kỹ thuật không?
4. Ai sẽ thực hiện công việc, và họ có được cấp phép cũng như có bảo hiểm không?
5. Khi hoàn tất, tôi sẽ nhận được những tài liệu gì?
6. Có các lựa chọn ở nhiều mức giá khác nhau không?
7. Có chương trình hỗ trợ hoặc grant tại địa phương nào tôi nên kiểm tra xem mình có đủ điều kiện không?

Bạn cũng có thể hỏi nhà thầu gợi ý cách lưu giữ hồ sơ để người mua và người thẩm định trong tương lai có thể xem. Để biết thêm các chủ đề hỗ trợ cho chủ nhà, hãy truy cập trung tâm trợ giúp của chúng tôi.