Một bản nâng cấp nhà có thể giảm thiểu hư hại do động đất đến mức nào?

Ở nhiều ngôi nhà, việc nâng cấp nhằm cải thiện cách ngôi nhà được liên kết và đỡ đỡ để ít có khả năng bị trượt, xê dịch ngang (rack) hoặc trượt lăn trong lúc rung lắc. Điều này có thể giảm một số loại hư hại, đặc biệt là những hư hại liên quan đến các mối nối yếu giữa ngôi nhà và móng.

Tuy nhiên, không nhà thầu nào, kỹ sư nào hay dịch vụ đối chiếu nào có thể hứa một cách trung thực rằng việc nâng cấp sẽ ngăn được mọi hư hại. Động đất thay đổi rất nhiều. Dù ngôi nhà đã chuẩn bị tốt, vẫn có thể bị nứt lớp hoàn thiện, hỏng các tiện ích (đường ống/thiết bị), hư ống khói, gặp vấn đề ở móng, hoặc bị hư do chuyển động của mặt đất.

Nếu bạn chưa chắc điều gì sẽ xảy ra khi ngôi nhà không được neo/khóa chặt vào móng, bạn có thể xem thêm: điều gì xảy ra với một ngôi nhà không được bắt bu-lông trong động đất.

Nâng cấp chống động đất thường tập trung vào đường truyền lực (load path) của ngôi nhà và các mối liên kết. Nói đơn giản, điều đó có nghĩa là giúp ngôi nhà được gắn chặt và được chống đỡ tốt hơn tại những vị trí thường yếu. Phạm vi chính xác sẽ tùy thuộc vào ngôi nhà và cần được xác nhận tại chỗ bởi nhà thầu có giấy phép hoặc kỹ sư.

Các mục tiêu thường gặp có thể bao gồm:
- cải thiện mối nối giữa ngôi nhà và móng
- gia cố các đoạn tường ngắn bằng khung gỗ ở khu vực gầm nhà (crawl space) hoặc trong nhà để xe
- giảm mức độ di chuyển quá mức ở những phần của kết cấu được biết là điểm yếu
- cải thiện khả năng neo giữ cho một số loại nhà sản xuất hoặc nhà di động (nếu áp dụng)

Điều này không có nghĩa mọi ngôi nhà đều cần cùng một loại việc. Nhà có móng cao, nhà có gara kiểu “soft-story”, và nhà di động có thể có các vấn đề rất khác nhau. Nếu bạn sống trong nhà sản xuất hoặc nhà di động, hãy bắt đầu tại đây: nhà di động của tôi có nguy cơ trong động đất không.

Việc nâng cấp thường nhắm vào một số điểm hư hỏng thường gặp. Nó không loại bỏ mọi rủi ro do động đất. Dù đã nâng cấp, rung lắc vẫn có thể gây hư hỏng cho vách thạch cao, trát tường, cửa sổ, mái, lớp gạch ốp (brick veneer), ống khói, phần hoàn thiện bên trong, hệ thống ống nước, đường ống gas và các đồ đạc bên trong nhà.

Một số hư hại đến từ những yếu tố mà việc nâng cấp có thể không kiểm soát tốt, như đất nền kém, chuyển dịch sườn dốc, hiện tượng hóa lỏng đất (liquefaction), các phần mở rộng cũ, tường xây không gia cường, mái ngói nặng, hoặc các phần của ngôi nhà được xây ở những giai đoạn khác.

Nhà thầu có thể giải thích phần nào được bao gồm và phần nào không trong báo giá/thỏa thuận. Kỹ sư có giấy phép có thể tư vấn thêm cho các câu hỏi rộng hơn liên quan đến kết cấu.

Vì vậy, kết quả có thể khác nhau rất nhiều. Một bản nâng cấp có thể cải thiện hiệu quả trong trận động đất này, nhưng lại cho lợi ích hạn chế hơn trong trận khác—tùy thuộc vào kiểu rung lắc và tình trạng của ngôi nhà trước khi bắt đầu thi công.

Hai ngôi nhà cùng một con đường có thể cho hiệu quả khác nhau. Tuổi nhà, hình dáng, việc bảo trì, lịch sử cải tạo, loại móng, lô đất trên sườn dốc hay bằng phẳng, và điều kiện đất tại địa phương đều quan trọng. Chất lượng lắp đặt và việc có sẵn hư hại ẩn trong nhà hay không cũng rất quan trọng.

Một nhà thầu hoặc kỹ sư khi xem trực tiếp tài sản có thể cân nhắc:
1. loại móng và tình trạng của móng
2. ngôi nhà đã được bắt bu-lông/neo chặt hay đã có giằng chống chưa
3. bố trí khu vực gầm nhà (crawl space), tường đỡ dạng cripple wall, hoặc nhà để xe
4. dấu hiệu mục rữa, ẩm ướt, hư hại do mối mọt, hoặc lún không đều trong quá khứ
5. yêu cầu về giấy phép và kiểm tra tại địa phương

Vì những khác biệt này, các bài viết trên mạng chỉ có thể cung cấp hướng dẫn mang tính chung. Chúng không thể cho bạn biết ngôi nhà của bạn cần gì. Nếu bạn muốn xem các lựa chọn tại địa phương, bạn có thể được ghép nối miễn phí rồi tự so sánh các đề xuất bằng văn bản.

Chi phí thay đổi tùy theo khu vực, mức độ tiếp cận, kích thước nhà, tình trạng móng và phạm vi công việc. Như một khoảng tham khảo minh họa, nhiều chủ nhà thường so sánh các gói cơ bản như bắt bu-lông và gia cố móng ở mức vài nghìn đô la, trong khi các công việc phức tạp hơn có thể lên đến vài chục nghìn đô la hoặc nhiều hơn nếu cần sửa chữa, có thiết kế/engineering, giấy phép, hoặc việc thi công khó tiếp cận.

Một số ví dụ mà chủ nhà thường thấy được thảo luận là:
- bắt bu-lông và gia cố ở khu gầm nhà (crawl space) đơn giản hơn: thường chỉ vài nghìn đô la
- các hạng mục liên quan đến gỗ bị hư, tiếp cận hạn chế, hoặc cần giằng chống nhiều hơn: thường cao hơn
- công việc kiểu “soft-story” hoặc các hạng mục kết cấu lớn: có thể cao đáng kể hơn so với bản nâng cấp cơ bản

Đây không phải là báo giá và cũng không phải cam kết về giá. Hãy hỏi từng nhà thầu phần nào được bao gồm: giấy phép, phụ kiện/phần cứng, ván ép (plywood), sửa chữa hư hỏng do mục rữa hoặc do mối mọt, dọn dẹp, kiểm tra, và mọi nâng cấp tùy chọn. Ở California, một số chủ nhà cũng kiểm tra xem mình có đủ điều kiện tham gia các chương trình như Earthquake Brace + Bolt hay không—chương trình này có thể giúp chi trả một phần cho các hạng mục đủ điều kiện.

Đừng chỉ so sánh báo giá theo giá tiền. Hãy so sánh phạm vi công việc, phần loại trừ và ai chịu trách nhiệm xin giấy phép, sửa chữa và các bước kiểm tra. Đảm bảo mỗi đơn vị báo giá cùng giải quyết “một vấn đề” như nhau, vì con số rẻ nhất chưa chắc đã là giá trị tốt nhất.

Một đề xuất hữu ích thường nêu rõ:
- khu vực/phạm vi công việc cụ thể
- vật liệu hoặc phần cứng sẽ được lắp đặt
- có bao gồm gỗ bị hư hoặc vấn đề ở móng hay tính thêm
- ai chịu trách nhiệm về giấy phép và việc kiểm tra
- ước tính tiến độ và lịch thanh toán
- điều khoản bảo hành, nếu có, bằng văn bản

Bạn cũng nên tự kiểm tra giấy phép hành nghề, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu, và xác nhận công ty có được ủy quyền để thực hiện đúng loại công việc được đề xuất hay không. Nếu một nhà thầu đề xuất làm nhiều hơn đáng kể so với các nhà thầu khác, hãy hỏi lý do và cân nhắc việc nhờ kỹ sư có giấy phép xem xét tình trạng của ngôi nhà.

Trước khi ký, hãy yêu cầu nhà thầu giải thích mục tiêu của phần việc bằng lời đơn giản. Một câu hỏi tốt là: “Bạn đang cố cải thiện điểm yếu nào, và sau khi làm việc này thì vẫn có thể xảy ra những hư hại nào?” Câu trả lời rõ ràng sẽ giúp bạn hiểu cả giới hạn lẫn lợi ích.

Bạn cũng có thể hỏi thêm:
- Phạm vi này có dựa trên việc kiểm tra tại chỗ không?
- Điều gì có thể khiến giá thay đổi sau khi mở/hủy bỏ phần khu vực để kiểm tra?
- Phần giấy phép có được bao gồm không?
- Nếu cần chỉnh sửa trong quá trình kiểm tra thì ai phụ trách?
- Phần nào bị loại trừ/không bao gồm?
- Tôi có nhận được phạm vi và giá cuối cùng bằng văn bản không?

Hãy chủ động kiểm soát quyết định. Bạn sở hữu ngôi nhà, bạn chọn ai để thuê, và bạn không nên cảm thấy bị thúc ép. Nếu bạn muốn so sánh các công ty tại địa phương trước, hãy bắt đầu từ help hoặc yêu cầu được giới thiệu thông qua get matched, free.