Điều gì có thể xảy ra nếu một ngôi nhà không được bu-lông cố định vào móng trong trận động đất?

Bu-lông móng là các neo kim loại giúp kết nối khung gỗ của ngôi nhà với móng bê tông. Khi xảy ra động đất, mối liên kết này có thể giúp ngôi nhà và móng di chuyển cùng nhau, thay vì tách rời.

Nếu không có mối liên kết chắc, rung lắc có thể đẩy ngôi nhà trượt ngang qua móng hoặc làm hư hỏng phần tường ngắn (cripple wall) nằm giữa móng và mặt sàn chính. Nhiều nhà thầu thường nói về cả hai phần cùng lúc: bu-lông cố định ngôi nhà vào móng và, khi cần, gia cường tường ngắn.

Điều này không có nghĩa là mọi ngôi nhà cũ đều không an toàn, hoặc mọi nhà đều cần làm cùng một hạng mục. Một nhà thầu được cấp phép hoặc kỹ sư phải đến xem trực tiếp để xác nhận ngôi nhà được xây theo cách nào và, nếu có, những hạng mục nào có thể được khuyến nghị.

Trong rung lắc mạnh hơn, một ngôi nhà không được bu-lông cố định có thể dịch chuyển đủ để làm nứt lớp hoàn thiện, làm tuột các mối nối hệ thống tiện ích, hoặc khiến một số phần của khung bị lệch khỏi vị trí trên móng. Ở một số ngôi nhà, sự dịch chuyển chỉ nhỏ. Ở những nơi khác, mức độ có thể nghiêm trọng hơn.

Những vấn đề thường được nhà thầu quan sát gồm:

• tấm đỡ gỗ (wood sill plate) không được neo vào bê tông
• ngôi nhà trượt vài inch (hoặc hơn) trên móng
• hư hỏng tường ngắn (cripple walls) dưới mặt sàn chính
• bậc thềm, hiên, ống khói, hoặc gara bị tách khỏi ngôi nhà
• các đường ống, hệ gas hoặc kết nối điện bị chịu lực quá mức hoặc bị hư hỏng

Kết quả cụ thể có thể khác nhau rất nhiều. Quy mô trận động đất, tình trạng ngôi nhà, các lần cải tạo trước đó và loại móng đều ảnh hưởng. Vì vậy, lời khuyên chung trên Internet chỉ có thể giúp ở mức nhất định.

Sau khi rung lắc rõ rệt, chủ nhà đôi khi nhận thấy các dấu hiệu cho thấy kết cấu đã dịch chuyển, nhưng có những dấu hiệu tinh vi và một số hư hỏng lại nằm ở khu vực gầm nhà (crawl space). Chỉ nứt tường thạch cao (drywall) thôi không đủ để chứng minh ngôi nhà bị trượt khỏi móng, và đôi khi vẫn có dịch chuyển ở bên dưới sàn mà từ bên trong khó nhận ra.

Một số dấu hiệu có thể cân nhắc hỏi đến gồm:

• xuất hiện khe hở mới giữa sàn và phào chân tường
• cửa hoặc cửa sổ đột nhiên bị kẹt
• bậc thềm trước cửa bị nghiêng hoặc bị lệch
• các vết nứt ở phần hoàn thiện nội thất gần góc hoặc quanh khung cửa
• chỗ tách rời giữa ngôi nhà với tấm sàn hiên, đế ống khói hoặc sàn gara
• thấy có sự dịch chuyển ở khu vực gầm nhà hoặc các neo bị thiếu

Nếu bạn nghi ngờ có dịch chuyển, nhà thầu có thể kiểm tra khu vực gầm nhà và những phần móng có thể quan sát. Bạn cũng có thể đọc thêm về việc một lần đến kiểm tra thường bao gồm tại thế nào là kiểm tra gia cường chống động đất.

Nhiều ngôi nhà khung gỗ được xây trước khi các chi tiết neo/móc cố định hiện đại trở nên phổ biến. Những ngôi nhà có móng nâng cao và có gầm nhà thường là loại mà mọi người hay quan tâm, đặc biệt nếu đã được xây từ vài thập kỷ trước và chưa từng nâng cấp chống động đất.

Tuy vậy, chỉ dựa vào tuổi nhà thì không trả lời được hết. Một số ngôi nhà cũ đã được nâng cấp sau đó. Một số chỉ nâng cấp một phần. Một số có phần mở rộng xây thêm vào các thời điểm khác nhau, nên mỗi phần của ngôi nhà có thể được neo cố định theo cách khác nhau.

Những ngôi nhà có thể nên được xem kỹ hơn thường gồm:

1. nhà cũ có móng nâng cao và gầm nhà
2. nhà có các bức tường gỗ ngắn (short wood stud walls) giữa móng và sàn
3. nhà có phần mở rộng hoặc cải tạo lớn
4. nhà ở các khu vực có nguy cơ động đất cao nhưng không có hồ sơ nâng cấp rõ ràng

Nếu nhà bạn là nhà tiền chế hoặc nhà di động (mobile home), các rủi ro và chi tiết neo cố định có thể khác. Xem nhà di động của tôi có gặp rủi ro trong động đất không.

Thông thường, nhà thầu sẽ bắt đầu bằng việc xem trực tiếp tại chỗ: khu vực gầm nhà có thể tiếp cận được, phần chu vi móng, và bất kỳ phần khung nào nhìn thấy được ở đáy ngôi nhà. Họ cần xác nhận hiện trạng cụ thể là gì, chứ không chỉ đoán dựa vào năm xây.

Họ có thể kiểm tra bu-lông neo, tình trạng tấm đế bùn (mudsill condition), việc chống xiên bằng ván ép ở tường ngắn (cripple walls), dấu hiệu từng có dịch chuyển trước đó, và việc ra vào khu vực gầm nhà có dễ hay không. Họ cũng có thể ghi nhận tình trạng thoát nước, độ ẩm hoặc mục nát, vì các yếu tố này có thể ảnh hưởng đến phạm vi công việc.

Một đánh giá điển hình thường gồm:

• liệu có còn bu-lông neo hiện hữu và được bố trí đều đặn hay không
• liệu gầm nhà có tường ngắn (cripple walls) không và chiều cao của chúng
• có hư hỏng, mục nát hoặc lịch sử mối mọt ở khu vực tấm đế (sill area) hay không
• việc tiếp cận gầm nhà để thi công và mang vật liệu vào có dễ không
• liệu có cần giấy phép (permit) từ cơ quan quản lý xây dựng địa phương hay không

Nếu ngôi nhà trông có thể cần kỹ thuật (engineering) do điều kiện bất thường, phần mở rộng, độ dốc lớn hoặc hư hỏng đáng kể, hãy hỏi xem có nên để một kỹ sư được cấp phép xem xét hay không. Bạn cũng có thể được ghép miễn phí để trao đổi với các nhà thầu tại địa phương chuyên làm loại công việc này.

Sau khi kiểm tra, nhà thầu có thể trao đổi một số phương án nâng cấp có thể. Cuộc thảo luận phổ biến nhất thường là thêm các neo vào móng và, nếu cần, gia cường tường ngắn bằng ván ép hoặc các phương pháp tương tự đã được phê duyệt. Phạm vi công việc chính xác sẽ tùy thuộc vào ngôi nhà và cần được xác nhận trực tiếp tại hiện trường.

Trong một số trường hợp, cuộc thảo luận cũng có thể bao gồm thay thế phần gỗ bị hư, cải thiện nắp/ cửa tiếp cận (access panels), hoặc xử lý các điều kiện ảnh hưởng đến việc nâng cấp, như độ ẩm hoặc việc lối vào gầm nhà bị cản trở. Nhà thầu có thể giải thích phần nào thuộc phạm vi nâng cấp chống động đất (seismic) và phần nào là sửa chữa riêng.

Chi phí thay đổi rất nhiều tùy theo kích thước ngôi nhà, mức độ tiếp cận khu vực gầm nhà, tình trạng hiện hữu và chi phí nhân công tại địa phương. Với nhiều ngôi nhà móng nâng cao tương đối đơn giản, chủ nhà thường nghe các mức dao động “ước lượng” từ vài nghìn đô đến nhiều nghìn đô hơn khi có thêm sửa chữa, không gian thao tác thấp (độ thông thủy thấp), hoặc cần gia cường thêm. Đây chỉ là các mức phạm vi minh họa điển hình, không phải báo giá.

Nếu bạn sống ở California, hãy kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện với các chương trình như Earthquake Brace + Bolt (Chằng chống và Bu-lông chống động đất) hay không—chương trình này có thể hỗ trợ một phần chi phí nâng cấp cho các hạng mục đủ điều kiện. Một số chủ nhà cũng kiểm tra xem tại khu vực của họ có nguồn tài trợ giảm thiểu rủi ro liên quan đến FEMA (Cơ quan Quản lý Khẩn cấp Liên bang Hoa Kỳ) hay không. Quy định và mức độ sẵn có của chương trình có thể thay đổi.

Khi so sánh báo giá, đừng nhìn vào tổng giá tiền. Hãy đảm bảo mỗi báo giá đều mô tả cùng một phạm vi công việc, ví dụ: đề xuất bao nhiêu neo, có bao gồm gia cường tường ngắn hay không, những phần sửa chữa nào bị loại trừ, và ai sẽ phụ trách hồ sơ giấy phép.

Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy tự mình kiểm tra giấy phép hành nghề (license), bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu. Yêu cầu họ cung cấp bằng văn bản về cách xin giấy phép, lịch dự kiến, điều khoản thanh toán và cách xử lý “lệnh thay đổi” (change orders) nếu phát hiện điều kiện không lường trước.

Danh sách kiểm tra thực tế:

• so sánh từng dòng phạm vi công việc (written scope) theo thứ tự, không chỉ so tổng giá
• hỏi phí giấy phép có được bao gồm hay tính riêng
• xác nhận ai sẽ trực tiếp làm: nhân viên của công ty hay đội thầu phụ (subs)
• yêu cầu ảnh hoặc ghi chú từ lần kiểm tra khu vực gầm nhà
• xác nhận bằng văn bản về việc dọn dẹp, thu dỡ vật liệu vụn và các hạng mục vá hoàn thiện (patching) sẽ được thực hiện như thế nào
• tự xác minh giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm trực tiếp với các nguồn từ bang hoặc địa phương của bạn

Bạn giữ quyền quyết định chọn ai để thuê và có tiến hành hay không. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm trước khi trao đổi với các công ty, hãy ghé trung tâm hỗ trợ của chúng tôi.