Quy định “soft-story” là gì và áp dụng thế nào cho chủ nhà?

Quy định retrofit “soft-story” là luật của thành phố hoặc địa phương về các tòa nhà có thể có tầng đầu tiên yếu hơn so với các tầng phía trên. Điều này thường xảy ra khi tầng trệt có những khoảng trống lớn, bãi đậu xe, hoặc ít tường hơn, khiến tầng đó “linh hoạt” hơn khi xảy ra rung lắc.

Với chủ nhà, quy định này thường không có nghĩa là bạn tự đoán xem tòa nhà cần làm gì. Ý nghĩa là thành phố có thể yêu cầu việc đánh giá, hồ sơ từ một chuyên gia được cấp phép, và có thể cần thi công nếu tòa nhà được xác định đáp ứng quy định theo địa phương.

Việc nhà bạn có thuộc diện này hay không phụ thuộc vào loại công trình, năm xây dựng, vị trí, và kết quả khảo sát tại chỗ. Kỹ sư được cấp phép hoặc nhà thầu đủ điều kiện có thể xác nhận quy định địa phương của thành phố yêu cầu gì cho tài sản của bạn.

Các quy định này thường tập trung vào các tòa nhà dân cư nhiều căn hộ xây cũ, tòa nhà đa công năng, hoặc tòa nhà có bãi đậu xe “tucked-under” (thụt vào) hoặc các khu vực thoáng lớn ở tầng 1. Ở nhiều thành phố, nhà ở một gia đình thường không phải mục tiêu chính của các luật “soft-story”, nhưng quy định từng nơi có thể khác nhau.

Những tòa nhà thường được xem xét theo các quy định này có thể bao gồm:

• Căn hộ hoặc chung cư nằm trên khu vực đậu xe
• Các tòa nhà khung gỗ xây cũ có mặt tiền thoáng hoặc tầng trệt yếu
• Nhà nhiều tầng hoặc các khu nhà ở nhỏ có nhiều căn hộ với cửa gara mở lớn
• Tòa nhà đa công năng có cửa hàng ở phía dưới và khu ở phía trên

Định nghĩa chính xác tùy thuộc vào thành phố của bạn. Nếu bạn chưa chắc, hãy bắt đầu bằng việc đọc kỹ thông báo của thành phố và hỏi một chuyên gia địa phương hiểu rõ quy định tại khu vực của bạn. Nếu bạn cần hỗ trợ tìm người phù hợp, bạn có thể được ghép miễn phí hoặc xem thêm tài liệu dành cho chủ nhà trong trung tâm trợ giúp.

Thành phố đưa ra các quy định “soft-story” vì một số kiểu bố trí công trình đã từng cho thấy hư hại trong các trận động đất trước đây. Mục tiêu là nhận diện các tòa nhà có thể cần gia cố trước một sự kiện trong tương lai—không phải để hứa rằng mọi tòa nhà sẽ không bị hư hại.

Nói theo cách thực tế, chính quyền địa phương dùng quy định để đặt hạn chót, yêu cầu hồ sơ nộp và các bước thẩm tra. Nhờ đó, chủ sở hữu có một quy trình để làm theo thay vì phải chờ tới sau khi có sự cố khẩn cấp.

Việc retrofit có thể giúp công trình đủ điều kiện hoạt động tốt hơn khi xảy ra rung lắc, nhưng kết quả còn phụ thuộc vào chính tòa nhà, nền đất, thiết kế, tay nghề thi công và mức độ/mức cường của trận động đất. Chỉ có kỹ sư hoặc nhà thầu được cấp phép mới có thể giải thích điều gì là khả thi cho đúng tài sản của bạn.

Quy trình thường bắt đầu từ một thông báo của thành phố. Thông báo đó có thể nói rằng tòa nhà của bạn có vẻ phù hợp với quy định và bạn phải được đánh giá. Sau đó, thành phố có thể yêu cầu bản vẽ, giấy phép và thanh tra trước khi bất kỳ hạng mục nào được chấp thuận.

Trình tự phổ biến thường như sau:

1. Đọc thông báo và ghi chú tất cả các hạn chót.
2. Thuê kỹ sư được cấp phép hoặc nhà thầu retrofit đủ điều kiện để đánh giá tòa nhà.
3. Nộp các giấy tờ hoặc bản vẽ theo yêu cầu cho thành phố.
4. Lấy giấy phép nếu cần thi công.
5. Hoàn thành thi công và các lần kiểm tra/giám sát cuối cùng.
6. Lưu bản sao các giấy chấp thuận, giấy phép và các giấy tờ đã ký.

Một số chủ sở hữu bắt đầu bằng cách trao đổi với nhà thầu để hiểu phạm vi có thể thực hiện, sau đó mời kỹ sư nếu thành phố yêu cầu bản vẽ do kỹ sư thiết kế. Quy định có thể khác nhau theo từng nơi, vì vậy hãy hỏi phần nào trong quy trình nhà thầu phụ trách và phần nào phải do kỹ sư hoặc thành phố thực hiện.

Chi phí có thể chênh lệch rất nhiều. Một dự án nhỏ với phạm vi gia cố giới hạn có thể tốn một mức chi phí, trong khi một tòa nhà nhiều căn hộ lớn hơn có thiết kế, phí giấy phép và các vấn đề tiếp cận công trình có thể tốn nhiều hơn. Hãy xem giá là khoảng tham khảo mang tính minh họa, không phải cam kết. Con số đáng tin nhất là bản báo giá bằng văn bản cho đúng tài sản của bạn sau khi khảo sát tại chỗ.

Thời gian cũng khác nhau. Một số chủ sở hữu chuyển từ lúc nhận thông báo sang xin giấy phép nhanh, trong khi những người khác cần thêm thời gian cho thiết kế, phương án tài chính, điều phối với người thuê, và quá trình thẩm tra của thành phố. Có thể xảy ra chậm trễ nếu bản vẽ cần chỉnh sửa hoặc lịch của nhà thầu đã kín.

Giấy tờ thường bao gồm:

• Thông báo của thành phố hoặc thư về mức độ tuân thủ
• Bản vẽ kỹ thuật, nếu được yêu cầu
• Đơn xin giấy phép
• Báo giá/hạng mục dự thầu hoặc hợp đồng của nhà thầu
• Hồ sơ thanh tra và các tài liệu chấp thuận cuối cùng

Nếu dự án của bạn có thể đủ điều kiện nhận hỗ trợ, hãy kiểm tra xem các chương trình như Earthquake Brace + Bolt của California hoặc các khoản tài trợ liên quan đến giảm thiểu rủi ro do FEMA có áp dụng hay không. Điều kiện nhận phụ thuộc vào tài sản, vị trí và quy định của từng chương trình.

Khi gọi cho nhà thầu, hãy nói rõ bạn có loại tòa nhà nào, thông báo của thành phố nói gì và hạn chót của bạn là khi nào. Hỏi xem họ có kinh nghiệm với loại công việc tuân thủ theo quy định tại địa phương này hay không và liệu họ có thể đến khảo sát tại nơi không.

Giữ câu hỏi đơn giản và cụ thể:

• Bạn đã từng làm các dự án retrofit “soft-story” hoặc tương tự ở thành phố này chưa?
• Bạn nghĩ là tôi cần kỹ sư trước, hay bạn có thể kiểm tra và giải thích bước tiếp theo?
• Thông thường sẽ cần những giấy phép và thanh tra nào?
• Phạm vi công việc và giá trong đề xuất/báo giá bằng văn bản bao gồm những gì?
• Dự án có thể mất bao lâu?

Luôn tự kiểm tra giấy phép hành nghề, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu, và xác nhận phạm vi công việc lẫn giá bằng văn bản. Bạn có thể đọc thêm về cách tìm nhà thầu retrofit được cấp phép và cách kiểm tra giấy phép của nhà thầu.

Trước hết, đừng bỏ qua. Bỏ lỡ hạn chót có thể tạo thêm căng thẳng, và ở một số thành phố có thể dẫn đến tiền phạt hoặc các bước thực thi khác. Hãy đọc kỹ thông báo và lập danh sách các mốc ngày, giấy tờ cần nộp và thông tin liên hệ.

Tiếp theo, tập hợp hồ sơ tài sản của bạn và bắt đầu gọi điện. Nếu thông báo khó hiểu, hãy hỏi thành phố bộ phận nào phụ trách quy định này và họ cần bạn cung cấp gì. Sau đó, trao đổi với các chuyên gia địa phương được cấp phép có thể đánh giá tòa nhà và giải thích quy trình có khả năng diễn ra.

Thử kế hoạch đơn giản này:

1. Lưu thông báo và đánh dấu tất cả hạn chót trên lịch.
2. Chụp ảnh các khu vực của tòa nhà được nhắc đến, nếu thấy an toàn.
3. Liên hệ với thành phố để làm rõ các chi tiết còn thiếu.
4. Nhận ý kiến bằng văn bản hoặc báo giá từ các chuyên gia địa phương đủ điều kiện.
5. Giữ tất cả email, giấy phép và tài liệu đã ký trong một thư mục.

Bạn vẫn là người quyết định bạn thuê ai và có tiếp tục với một báo giá cụ thể hay không. BedrockMatch có thể giúp bạn so sánh các lựa chọn tại địa phương, nhưng bạn nên tự kiểm tra năng lực/giấy tờ và chọn nhà thầu mà bạn tin tưởng.