Nhà cũ có nguy cơ cao hơn trong trận động đất không?

Một ngôi nhà được xây cách đây nhiều thập kỷ không tự động là không an toàn, và một ngôi nhà mới hơn cũng không tự động được bảo vệ tốt. Hai ngôi nhà cùng xây trong một năm vẫn có thể hoạt động rất khác nhau tùy thuộc vào móng, khung xương, điều kiện đất nền, việc bảo trì, và bất kỳ thay đổi nào được thực hiện theo thời gian.

Một số nhà cũ được làm bằng vật liệu chắc chắn và đã có các cập nhật như khoan/bu-lông cố định phần móng hoặc gia cường tường giằng cripple-wall. Những nhà khác có thể vẫn giữ các chi tiết ban đầu mà một nhà thầu hoặc kỹ sư sẽ cần xem xét kỹ hơn.

Bước tiếp theo thiết thực nhất không phải là đoán chỉ dựa vào năm xây. Một nhà thầu nâng cấp chống động đất được cấp phép hoặc kỹ sư kết cấu có thể xem trực tiếp ngôi nhà và xác nhận điều gì—nếu có—cần được chú ý.

Nhà cũ có thể dễ tổn thương hơn khi được xây trước khi các thực hành xây dựng sau này trở nên phổ biến, hoặc khi các liên kết quan trọng bị suy yếu theo thời gian. Thiệt hại do ẩm, mục gỗ, mối mọt, phần cứng bị rỉ sét, và hiện tượng lún đều có thể làm thay đổi cách ngôi nhà phản ứng khi mặt đất rung lắc.

Nhà cũng có thể bị lộ ra nguy cơ nhiều hơn nếu không được cập nhật sau nhiều năm hao mòn, hoặc nếu những công việc trước đó được thực hiện mà không có thiết kế phù hợp hoặc không có giấy phép. Điều đó không có nghĩa là chắc chắn có vấn đề. Chỉ là ngôi nhà có thể xứng đáng được xem xét kỹ hơn.

Các yếu tố thường gặp mà chuyên gia có thể cân nhắc gồm:

• liệu ngôi nhà có được liên kết chắc chắn với móng hay không
• liệu các đoạn tường thấp ở khu vực gầm/crawl space có được chống đỡ (giằng) hay không
• liệu mặt bằng có nhiều không gian mở lớn hoặc có tầng dưới yếu hay không
• liệu ống khói, hiên nhà, hoặc phần mở rộng tạo ra các điểm chịu lực căng thẳng thêm hay không

Nhiều nhà thầu bắt đầu bằng các khu vực thường quan trọng nhất trong những ngôi nhà khung gỗ (light-frame). Một ví dụ là chỗ liên kết giữa phần khung gỗ và móng. Ở một số nhà cũ, ngôi nhà có thể chưa được cố định bằng bu-lông theo cách mà nhà thầu nâng cấp ngày nay thường kỳ vọng sẽ thấy.

Một khu vực phổ biến khác là tường giằng cripple wall—là đoạn tường ngắn nằm giữa móng và tầng 1 ở một số nhà có crawl space. Nếu tường này yếu hoặc không được giằng đỡ đúng cách, có thể được trao đổi như một phần trong kế hoạch nâng cấp.

Nhà thầu cũng có thể kiểm tra:

1. phần khung trong crawl space và cột đỡ
2. tường nhà để xe hoặc mặt tiền phía trước mở, nơi việc giằng đỡ còn hạn chế
3. các ống khói xây không được gia cường
4. dấu hiệu mục gỗ, vết nứt, hoặc dấu hiệu đã từng bị xê dịch trước đó

Nếu nhà bạn có tầng dưới rộng và thoáng, chẳng hạn như chỗ đậu xe dạng “tuck-under” hoặc tầng 1 yếu, bạn cũng có thể muốn đọc thêm về quy định nâng cấp “soft-story”. Việc quy định này có áp dụng cho nhà bạn hay không còn tùy vào loại công trình và kết quả rà soát trực tiếp tại chỗ.

Một ngôi nhà cũ được cải tạo nhiều lần có thể có mức rủi ro khác so với một ngôi nhà cùng thời kỳ nhưng chưa bị thay đổi. Việc dỡ tường, thêm phòng, mở rộng cửa sổ, chuyển đổi nhà để xe, hoặc thay mái có thể ảnh hưởng đến cách tải trọng di chuyển qua kết cấu.

Đôi khi việc cải tạo đã làm ngôi nhà tốt hơn. Nhưng cũng có lúc cải tạo lại tạo ra các điểm yếu mới. Nhà thầu hoặc kỹ sư có thể tìm dấu hiệu như khung xương không khớp chuẩn, hệ đỡ đã bị thay đổi, hoặc việc phần mở rộng không liên kết với ngôi nhà ban đầu tốt như lẽ ra cần có.

Đây cũng là một lý do khiến các danh sách kiểm tra trên mạng chỉ có thể hỗ trợ đến một mức nhất định. Câu trả lời hữu ích nhất đến từ một người được cấp phép có thể nhìn thấy trực tiếp crawl space, móng, tường và các khu vực đã bị thay đổi.

Một nhà thầu nâng cấp chống động đất được cấp phép có thể kiểm tra các khu vực dễ tiếp cận của ngôi nhà và giải thích những nâng cấp thường được cân nhắc cho các kiểu nhà như của bạn. Nếu cần đến phần kỹ thuật, một kỹ sư kết cấu được cấp phép có thể đưa ra hướng dẫn thiết kế dựa trên các điều kiện cụ thể được phát hiện tại hiện trường.

Họ có thể đánh giá loại móng, cách bố trí khung xương, tường trong crawl space hoặc tầng hầm, các vấn đề về độ dốc hoặc hiện tượng lún, và liệu công việc trước đó có vẻ phù hợp và hoàn chỉnh hay không. Họ cũng có thể cho bạn biết hạng mục nào là mối quan tâm ưu tiên và hạng mục nào là cải tiến tùy chọn.

Hãy yêu cầu ghi chú rõ ràng bằng văn bản về:

• các điểm yếu được quan sát
• phạm vi công việc đề xuất
• hạng mục nào được bao gồm và hạng mục nào bị loại trừ
• liệu có cần giấy phép hoặc kỹ thuật thiết kế hay không

Nếu bạn chưa chắc bắt đầu từ đâu, hãy xem cách tìm một nhà thầu nâng cấp chống động đất được cấp phép hoặc được ghép cặp miễn phí. BedrockMatch là dịch vụ ghép cặp miễn phí cho chủ nhà, và bạn vẫn là người quyết định có thuê ai hay không.

Tùy vào ngôi nhà, nhà thầu có thể trao đổi các lựa chọn như: cố định ngôi nhà vào móng bằng bu-lông, giằng (chống) các tường cripple wall, gia cường một số tuyến tường nhất định, cải thiện các mối nối giữa các thành phần khung xương, hoặc xử lý một ống khói xây bằng gạch/đá cũ. Phạm vi công việc phù hợp phụ thuộc vào ngôi nhà và nên được xác nhận sau khi đánh giá trực tiếp tại chỗ.

Chi phí thay đổi theo khu vực, mức độ tiếp cận và phạm vi công việc. Như một khoảng minh họa thông thường, phần việc chống động đất giới hạn ở khu vực crawl space có thể chỉ vài nghìn đô-la, trong khi công việc kết cấu rộng hơn có thể nhiều hơn rất nhiều. Đây không phải là cam kết hay giá cố định. Luôn yêu cầu báo giá bằng văn bản cho đúng ngôi nhà của bạn.

Một số chủ nhà cũng kiểm tra xem mình có đủ điều kiện được hỗ trợ chi phí không. Tại California, chương trình Earthquake Brace + Bolt có thể hỗ trợ đến khoảng $3,000 cho các hạng mục đủ điều kiện, và một số chương trình liên quan đến giảm thiểu rủi ro do FEMA có thể có sẵn ở một số nơi. Hãy kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện không, và xác nhận quy định hiện hành của chương trình trước khi lên kế hoạch.

Khi bạn so sánh báo giá, hãy nhìn nhiều hơn tổng giá. Hai bản ước tính có thể nghe tương tự nhưng lại bao gồm những vật liệu, cách xử lý giấy phép, phối hợp phần kỹ thuật, mức dự trù cho việc sửa chữa, hoặc công việc dọn dẹp khác nhau rất nhiều.

Cách đơn giản để so sánh là hỏi mỗi nhà thầu cùng một bộ câu hỏi:

• Chính xác công việc nào sẽ được thực hiện?
• Hạng mục nào bị loại trừ khỏi giá?
• Nếu cần thì giấy phép có được nộp/kéo hay không?
• Ai chịu trách nhiệm phần kỹ thuật nếu việc đó là bắt buộc?
• Công việc sửa chữa nào được bao gồm sau khi mở các vị trí tiếp cận?

Trước khi ký hợp đồng, bạn hãy tự kiểm tra giấy phép hành nghề, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm của nhà thầu với các cơ quan tiểu bang và địa phương phù hợp. Xác nhận phạm vi, tiến độ, điều khoản thanh toán và quy trình thay đổi (change-order) bằng văn bản. Chủ nhà là người giữ quyền quyết định thuê ai, và hoàn toàn hợp lý khi đặt câu hỏi cho đến khi báo giá được làm rõ.