Những ngôi nhà nào có khả năng cần gia cố chống động đất (seismic retrofit) hơn?

Những ngôi nhà thường khiến người ta đặt câu hỏi về việc gia cố bao gồm nhà gỗ khung (wood-frame) xây đã lâu, nhà có gầm/crawl space, nhà nằm trên dốc, và nhà có chỗ đậu xe mở hoặc khu vực tầng 1 khoảng không lớn. Điều này không có nghĩa là mọi ngôi nhà thuộc nhóm đó đều cần cùng một loại công việc, hoặc thậm chí cần bất kỳ công việc nào. Ý là những ngôi nhà này thường sẽ được hưởng lợi từ việc được xem xét kỹ hơn.

Ở nhiều khu vực, các ngôi nhà xây trước khi việc áp dụng tiêu chuẩn thực hành chống động đất trở nên phổ biến có thể có các liên kết giữa khung gỗ và nền móng yếu hơn. Những bức tường cripple walls (tường thấp) xây cũ, crawl space chưa được giằng chằng, hoặc bố cục không đều cũng có thể là một phần của câu chuyện. Nếu ngôi nhà bạn đã cũ và bạn đang lo về rủi ro, hướng dẫn này về nhà cũ và nguy cơ khi có động đất có thể hữu ích.

Gia cố chống động đất không phải là một sản phẩm duy nhất. Tùy từng ngôi nhà, “gia cố” có thể là các hạng mục khác nhau, như neo bu-lông cho nền móng hoặc gia cố bằng cách giằng một số đoạn tường ngắn trong crawl space. Nhà thầu hoặc kỹ sư được cấp phép có thể xác nhận điều gì, nếu có, là phù hợp với ngôi nhà bạn sau khi khảo sát tại chỗ.

Một câu hỏi phổ biến là ngôi nhà có được xây trước thời điểm anchor bolts (bu-lông neo), tấm plywood giằng (plywood bracing) và các chi tiết liên kết khác trở thành tiêu chuẩn tại khu vực đó hay không. Nhiều ngôi nhà cũ hoạt động khác với nhà mới chỉ vì cách họ xây vào thời điểm đó.

Những đặc điểm thường khiến chủ nhà hỏi về phương án gia cố bao gồm:

• Ngôi nhà được xây từ nhiều thập kỷ trước, với ít hoặc không có hồ sơ về nâng cấp chống động đất
• Nền móng được nâng cao, có crawl space bên dưới sàn
• Các bức tường gỗ khung ngắn nằm giữa nền móng và khu vực mặt sàn chính
• Tầng 1 có nhiều chỗ mở lớn, chẳng hạn cửa gara hoặc khu đậu xe mở

Những đặc điểm này không tự chứng minh là có vấn đề. Chúng chỉ cho thấy việc đánh giá sẽ đáng làm hơn. Nhà thầu được cấp phép có thể kiểm tra xem có thiếu hoặc liên kết bị hạn chế hay không, có dấu hiệu từng gia cố trước đó hay không, và liệu tình trạng nhìn thấy có khớp với bản vẽ hoặc lịch sử xin phép hay không (nếu có hồ sơ).

Nhiều cuộc trao đổi về gia cố chống động đất bắt đầu từ phần thấp nhất của ngôi nhà. Nhà thầu thường xem khung gỗ được gắn với nền móng như thế nào và liệu các bức tường trong crawl space có được giằng theo cách giúp ngôi nhà “di chuyển như một khối” trong lúc rung lắc hay không.

Những hạng mục thường có thể được xem xét gồm bu-lông neo (anchor bolts), bản sill (sill plates), vòng đệm (washers), tấm plywood giằng, và tình trạng tổng thể của phần nền bê tông hoặc nền gạch xây. Hư hỏng do nước thấm, mục gỗ (rot), mối mọt, hoặc ăn mòn kim loại nặng cũng có thể ảnh hưởng đến việc công việc nào có thể làm và hạng mục nào cần sửa trước.

Nếu nhà bạn có crawl space, việc tiếp cận cũng quan trọng. Nhà thầu có thể cần đủ không gian để kiểm tra các liên kết một cách an toàn. Nếu bạn mới bắt đầu, được ghép miễn phí để nói chuyện với các nhà thầu địa phương có thể kiểm tra khu vực này và giải thích liệu có phương án gia cố nào đáng để báo giá hay không.

Nếu vấn đề chính của bạn là chi phí, hãy kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện tham gia các chương trình như khoản hỗ trợ California’s Earthquake Brace + Bolt grant (hỗ trợ gia cố chống động đất) hoặc một số khoản tài trợ giảm thiểu rủi ro liên quan đến FEMA hay không. Khả năng nhận, mức hỗ trợ và điều kiện tham gia tùy thuộc vào chương trình, nơi bạn sống và phạm vi công việc được đề xuất.

Nhà nằm trên sườn đồi hoặc lô đất dốc có thể có điều kiện đỡ/tựa khác nhau đáng kể từ bên này sang bên kia ngôi nhà. Một số nơi sử dụng cột cao, nền móng bậc cấp, các phần giữ đất (retaining elements) hoặc hệ thống đỡ kết hợp. Những bố trí này khiến việc đánh giá cần được chuyên biệt hơn, đó là lý do nhà ở trên sườn đồi thường được hưởng lợi từ một nhà thầu có kinh nghiệm và, trong một số trường hợp, là kỹ sư được cấp phép.

Bố trí soft-story cũng đặt ra nhiều câu hỏi. Nói đơn giản, thường là vì một tầng mở hơn nhiều hoặc “kém cứng” hơn so với các tầng phía trên, ví dụ chỗ đậu xe tuck-under (nằm chìm/thu vào phía dưới một phần) hoặc mặt tiền tầng trước có không gian mở lớn với ít tường hơn. Việc bố trí đó có đáp ứng định nghĩa cục bộ nào không là một câu hỏi riêng, và quy định địa phương có thể khác nhau.

Nếu bạn đã nghe về yêu cầu soft-story của thành phố, hãy đọc yêu cầu/luật gia cố soft-story là gì. Nhà thầu địa phương có thể giải thích xem quy định đó có thể áp dụng cho khu vực của bạn không, nhưng chỉ việc khảo sát tại chỗ và quy trình xin phép địa phương mới xác nhận được phạm vi công việc.

Chủ nhà thường thấy các vết nứt ở lớp trát stucco, tường thạch cao (drywall), gạch ốp veneer, hoặc bê tông và tự hỏi liệu như vậy có nghĩa là họ cần gia cố chống động đất hay không. Đôi khi vết nứt có ý nghĩa, và đôi khi chúng xuất phát từ việc nền nhà lún bình thường, do ẩm, thay đổi nhiệt độ, hoặc các lần sửa chữa trước đó. Điều quan trọng là mẫu vết nứt, vị trí và nguyên nhân.

Chiều ngược lại cũng đúng: ngôi nhà có thể trông vẫn ổn ở bề mặt nhưng bên dưới lại có các liên kết yếu hoặc thiếu. Vì vậy, chỉ nhìn các dấu hiệu bên ngoài là chưa đủ để quyết định có cần làm gia cố hay không.

Bạn có thể xem vết nứt như một lý do để hỏi thêm, chứ không phải bằng chứng chắc chắn. Nhà thầu hoặc kỹ sư có thể nhìn tổng thể ngôi nhà và cho bạn biết liệu phần hư hỏng nhìn thấy có liên quan đến sự rung lắc, xuống cấp, thoát nước kém hay một nguyên nhân khác hay không.

Đánh giá tốt thường bắt đầu từ tuổi của ngôi nhà, loại nền móng, cách bố trí crawl-space hoặc gara, và bất kỳ hồ sơ gia cố chống động đất trước đó nào. Người đi kiểm tra cũng có thể xem xét các hạn chế về lối vào, vấn đề ẩm ướt, phần khung gỗ bị hư hỏng, và dấu hiệu cho thấy công việc trước đó đã được làm mà không có tài liệu/ghi chép rõ ràng.

Họ có thể xem xét các hạng mục như:

1. Ngôi nhà được gắn vào nền móng như thế nào
2. Các bức tường ngắn trong crawl space có vẻ đã được giằng chắc hay chưa
3. Tầng 1 có nhiều chỗ mở lớn hoặc các khu vực yếu hay không
4. Điều kiện trên dốc/cạnh sườn đồi có làm thay đổi hệ thống đỡ hay không
5. Có cần sửa chữa trước khi làm bất kỳ công việc chống động đất nào không

Nếu ngôi nhà tương đối đơn giản, nhà thầu có thể giải thích các phương án có khả năng phù hợp ngay trong buổi đến khảo sát. Nếu cấu trúc bất thường, đã bị thay đổi nhiều, hoặc nằm trên lô đất dốc, họ có thể gợi ý bạn yêu cầu kỹ sư được cấp phép tham gia góp ý thiết kế. Việc này là bình thường và giúp bạn so sánh các báo giá theo cùng “chuẩn”, tránh tình trạng mỗi bên hiểu một cách khác nhau khi nộp thầu.

Nếu bạn nhận được nhiều hơn một khuyến nghị, đừng chỉ tập trung vào tổng giá. Hãy yêu cầu mỗi nhà thầu mô tả chính xác phạm vi công việc bằng văn bản, bao gồm khu vực nào sẽ được tiếp cận, đề xuất phần cứng/giằng nào, những phần sửa chữa nào bị loại trừ, và có bao gồm giấy phép hay không. Hai báo giá có thể trông rất khác nhau vì họ đang định giá cho những công việc khác nhau.

Danh sách đối chiếu hữu ích để so sánh là:

• Số giấy phép, thông tin bảo lãnh (bond) và bảo hiểm mà bạn có thể tự xác minh
• Phạm vi công việc bằng văn bản, nêu rõ vị trí cụ thể và vật liệu
• Trách nhiệm xin phép và các bước kiểm tra
• Thời gian dự kiến và nhu cầu tiếp cận công trường
• Những gì không được bao gồm, chẳng hạn sửa mục gỗ (rot) hoặc khắc phục thoát nước

Bạn vẫn là người nắm quyền chọn ai để thuê và có tiến hành hay không. BedrockMatch có thể giúp bạn kết nối với các nhà thầu địa phương, nhưng vẫn quan trọng là bạn phải tự kiểm tra năng lực/giấy tờ và xác nhận phạm vi công việc cũng như giá cả bằng văn bản trước khi ký. Nếu bạn muốn điểm bắt đầu, bạn có thể đọc thêm các chủ đề dành cho chủ nhà trong trung tâm trợ giúp.